En Tandil, contrario a lo que ocurría hace dos o tres años cuando la demanda de alquileres superaba ampliamente a la oferta, ahora una propiedad que queda vacía puede llegar a tardar un mes y requerir de una decena de visitas para volver a ocuparse.

Así lo aseguró el representante del Centro de Martilleros de Tandil (Cemart), Enrique Alewaerts al ser entrevistado por El Eco Multimedios.

“Hace dos años, ante una propiedad en alquiler teníamos a cinco personas interesadas; hoy tenemos que mostrar diez veces una propiedad para conseguir un posible candidato”, ratificó.

Sucede que en Tandil la oferta creció, la demanda se retrajo y los propietarios deben adaptarse al nuevo mercado.

La comparación con lo que ocurría en 2023 y 2024 resulta contundente. En aquel momento, desde el propio Cemart advertían sobre la escasez de viviendas disponibles y señalaban que las pocas unidades que ingresaban al mercado se alquilaban prácticamente de inmediato. La demanda superaba ampliamente a la oferta y conseguir una propiedad representaba un verdadero desafío para estudiantes, familias y trabajadores.

Tres años después, el escenario se invirtió. “Está pasando al revés que en aquel momento: hoy hay mucho para alquilar y cuesta alquilarlo”, afirmó Alewaerts, tercer vocal titular de la entidad.

Incluso, señaló que departamentos de dos ambientes a estrenar que el año pasado se alquilaban en torno a los 700 mil pesos hoy encuentran dificultades para concretar operaciones en valores cercanos a los 600 mil. “Con respecto al año pasado nosotros alquilábamos un dos ambientes nuevo en 700 mil pesos y hoy nos cuesta alquilar ese mismo departamento en 600 mil”, ejemplificó.

Actualmente, indicó, el valor promedio de un dos ambientes ronda los 500 mil pesos, aunque la cifra varía de acuerdo con la ubicación y el estado general de la propiedad.

El cambio de escenario obligó a las inmobiliarias a modificar prácticas que parecían consolidadas. “Adecuar el precio o negociar el ajuste, la actualización o el depósito; ahora hay un montón de variantes”, sostuvo.

A todo esto, sumó los cambios introducidos tras el DNU 70/2023 firmado por el presidente Javier Milei, que entró en vigencia a fines de diciembre de 2023 y que, entre otras cuestiones, derogó la Ley 27.551 que regulada los alquileres. En ese sentido, Alewaerts explicó que “antes con una garantía era suficiente, ahora tenemos que recurrir a dos o tres garantías para que los inquilinos den el ‘score’ (puntaje) para poder alquilar”.

Además, recordó que una vivienda puede permanecer desocupada durante varias semanas antes de volver a ocuparse.

Frente a ello, dijo, los corredores inmobiliarios suelen recomendar a los propietarios flexibilizar sus pretensiones. “Nosotros les aconsejamos que, para no tenerlo vacío, le bajen el precio y no pierdan un mes”, contó, y agregó que en la mayoría de los casos “los propietarios lo terminan entendiendo”.

Sueldos que no alcanzan y más plazas en alquiler

Para Alewaerts, detrás de este fenómeno existe una explicación económica clara. “Esto tiene una lógica total, que tiene que ver con los sueldos: hoy los sueldos no alcanzan”, planteó.

Según describió, las familias ya no buscan mejorar sus condiciones habitacionales sino reducir los gastos. “No se están cambiando a una propiedad mejor; se están achicando o compartiendo. Hubo un retroceso en ese sentido”, evaluó.

La situación se observa especialmente entre los estudiantes universitarios que provienen de distintos puntos del país, generalmente de la provincia de Buenos Aires. “Nosotros estábamos acostumbrados a alquilarle a un solo estudiante un departamento de dos ambientes; hoy ya van dos estudiantes a vivir a un departamento de dos ambientes, como así también las familias”, explicó.

Esta transformación se combina con un incremento de la oferta de inmuebles. Por un lado –afirmó- muchos departamentos que habían sido acondicionados para alquiler temporario volvieron al mercado tradicional y por el otro, la ciudad incorporó una importante cantidad de unidades nuevas.

“Se ha agrandado la plaza de los departamentos a estrenar, se incorporaron muchos alquileres temporarios a permanentes y también está el hecho de que antes se alquilaba un departamento para un estudiante solo y ahora se juntan de a dos”, sostuvo.

El referente de Cemart remarcó además que, aunque los alquileres bajaron de precio con respecto al año pasado, las familias deben afrontar cada vez más gastos. “Los alquileres han bajado con respecto al año pasado, pero hay más gastos que solventar, por ejemplo luz, gas e Internet, gastos que es más sencillo compartir de a dos”, señaló.

A ello se suman los aumentos de tasas e impuestos, que corren por cuenta del propietario. “Aumentó el valor de las tasas municipales y del Impuesto Inmobiliario de la Provincia”, indicó Alewaerts. 

También destacó el peso de las expensas ordinarias, que en un departamento de dos ambientes rondan los 80 mil pesos mensuales y cuyo pago corre a cuenta del inquilino.

Pese a las dificultades, el referente de Cemart destacó que el actual marco normativo –tras la derogación de la última Ley de alquileres- brinda mayor flexibilidad para encontrar acuerdos. “Hoy se permite hacer contratos de distintos plazos. Podés hacer un contrato a un año sin ningún problema y podés conversar los valores y las indexaciones. Estamos usando un montón de herramientas para tratar de llevar adelante esta situación”, afirmó.

Compraventas más lentas

Según reportó Alewaerts ayer, el balance del primer semestre de 2026 también muestra señales de desaceleración en la compraventa de inmuebles.

“Hay mucho menos movimiento que el año pasado comparado con el semestre anterior respecto a compraventa y alquileres. Eso en algunos aspectos preocupa”, reconoció Alewaerts.

En cuanto a las operaciones de venta específicamente, sostuvo que “vienen en forma lenta; se hacen operaciones, pero no con el ritmo con el que veníamos del año pasado”.

La situación no está relacionada con una caída de la construcción. De hecho, el referente remarcó que Tandil continúa mostrando una importante actividad en ese sector. “Hay empresas importantes que construyen con fondos propios: construyen, ponen un valor y esperan. Hay otras figuras, como los fideicomisos al costo, donde se juntan personas a invertir y construyen un edificio. Y también hay empresas que venden una parte al pozo y empiezan a construir con eso”, explicó.

Sin embargo, advirtió que el mercado enfrenta una tensión entre los costos y los precios que los compradores están dispuestos a pagar.

“El valor del metro cuadrado nuevo hoy es más elevado que el año pasado porque construir en dólares es más caro. Todavía el mercado no convalidó ese valor; el consumidor final no está pagando los valores pretendidos”, afirmó.

Respecto de las ventas, Alewaerts señaló que siguen predominando quienes disponen de capital propio. “Lo que se mueve más es la parte con dinero, no con créditos, sino de gente que tal vez viene de otras ciudades. Pero también eso ha disminuido”, indicó.

A ello se suma una característica propia del mercado tandilense. “Tandil puede esperar”, resumió. Y amplió que “cuesta entender que por ahí algunos valores tienen que bajar, entonces la gente prefiere esperar”.

“Es distinto al ritmo de la costa; allá el que quiere vender, vende. Tandil es más conservador”, definió. Y como ejemplo, mencionó operaciones derivadas de sucesiones. “Muchas veces nos toca vender una propiedad de una sucesión en la que hay diez herederos y bajar un poco el valor significaría 500 dólares menos para cada uno. Pero no; prefieren esperar a otra oportunidad”, ilustró.

Mientras tanto, el sector inmobiliario intenta adaptarse a un escenario muy diferente al que predominaba pocos años atrás. “Nos vamos adecuando a la situación y hoy le tenemos que ir buscando diferentes maneras para poder seguir existiendo en el rubro inmobiliario”, concluyó.

El Centro de Martilleros de Tandil celebra hoy sus 80 años.

Enrique Alewaerts, referente local de la actividad, compartió el desayuno de Tandil Despierta, explicando cierta merma en el movimiento de dicho sector y haciendo referencia a la necesidad de una modificación considerable en las formas del PDT (Plan de Desarrollo Territorial):

-¿Qué balance puede trazar sobre este primer semestre que está por concluir?

-Puede dividirse en muchos aspectos, no puede hablarse de algo general porque cada rubro que manejamos presenta una forma diferente de trabajo. Pero, en líneas generales, hay que decir que hubo mucho menos movimiento que el año pasado. Comparando con el semestre anterior, hubo cierto retroceso en cuanto a compraventa y alquileres. Es algo que, en algunos aspectos, preocupa.

En lo que tiene que ver con la compraventa, el movimiento es lento. Se hacen algunas operaciones pero no al ritmo que veníamos teniendo el año pasado. Estamos tratando de encontrar la forma de cómo hacer para vender. No es algo que tenga que ver con la construcción, porque se está construyendo mucho. Pero la cuestión de las ventas viene más tranquila.

-¿Qué factores son los que influyen en ese retroceso?

-Ha habido una disminución general, antes era muy notorio el movimiento de gente que invertía en Tandil o que directamente se venía a vivir a la ciudad. En forma particular se vende, no tanto así con créditos, lo cual viene muy lento. Cuesta calificar, hay propiedades usadas que están a la venta en un buen precio, se escucha que los bancos están brindando créditos hipotecarios pero la realidad es que se complica a la hora de cerrar un negocio.

-¿Quiénes son los que venden y quiénes aquéllos que pueden esperar, en cuanto a propietarios?

-Tandil es una ciudad que puede esperar. Lo ves cuando se supone que el valor debería bajar y, en realidad, la gente prefiere esperar. Es distinto al panorama de la costa, donde la dinámica es más rápida. El que quiere vender lo hace porque, llegado el caso, baja el precio si es necesario. Tandil es más conservador en ese aspecto, lo raro es que suceda habiendo necesidades.

Muchas veces, nos toca vender una propiedad que tiene de por medio una sucesión y, de pronto, encontramos que hay diez herederos. En ese caso, bajar un poco el valor de la propiedad les representa 500 dólares menos a cada uno y, así y todo, optan por no hacerlo, prefieren esperar otra oportunidad. Es un fenómeno raro que no pasa ni en Buenos Aires ni en la costa.

-¿En Tandil las propiedades que se construyen ya están vendidas de antemano o hay que esperar la oportunidad?

-En la ciudad, hay varios métodos de venta a la hora de construir un edificio. Están las empresas importantes que construyen con fondos propios. Lo hacen, fijan un valor y esperan la oportunidad, que venga alguien dispuesto a abonar esa cifra.

Existen otras figuras, como el fideicomiso al costo, en la que un grupo de personas se junta en invierte para construir.

También están las empresas que venden el 60% del edificio “al pozo”. Construyen con ese dinero y, una vez que terminaron, venden el resto.

Hay que tener en cuenta que el valor del metro cuadrado sobre un lugar nuevo es más caro que el año pasado, porque hoy construir en dólares es más caro. Y todavía el mercado no convalidó ese valor. O sea, el consumidor final no está pagando esos valores pretendidos. En ese sentido, el mercado se mantiene expectante.

-No hace mucho, “te sacaban de las manos” un departamento en el alquiler. ¿Qué sucede hoy respecto a ello?

-Está pasando totalmente lo contrario. Hoy, hay mucho para alquilar, cuesta hacerlo. A nosotros nos cuesta mucho trabajo alquilar una propiedad. Por ejemplo, el año pasado, un dos ambientes a estrenar lo alquilábamos en 700 mil pesos. Hoy, nos cuesta alquilar ese mismo departamento en 600 mil. Está en el marco de una lógica total que tiene que ver con los sueldos, que no alcanzan. En general, la familia busca otro tipo de soluciones, se achican en el gasto o lo comparten. Hubo un retroceso en ese sentido.

-¿Adónde va a parar esa gente que no tiene propiedad si es que disminuyeron los alquileres?

-Se van formando grupos. Nosotros estábamos acostumbrados a alquilarle un departamento de dos ambientes a un estudiante. Hoy, en ese mismo lugar, viven dos. Con las familias pasa algo parecido.

La situación en cuanto a alquileres es complicada, lo podrán ver a partir de las publicaciones, cuesta alquilar. Desde nuestro lugar, aconsejamos al propietario que baje el precio antes de tener el lugar vacío.

-¿Y qué dicen los propietarios?

-Les cuesta entenderlo, pero lo hacen. Es que, si no toman esa medida, pierden el ingreso de dos o tres meses.

Como propietario, también hay que entender que hoy la carga impositiva es alta, ya sea las tasas municipales o el impuesto provincial.

Lo que ayuda es que hoy está permitido establecer contratos por distintos plazos. Eso es algo que sirve para distintas situaciones. Podés hacer un contrato por un año e ir conversando las actualizaciones, las indexaciones.

-¿También dejó de ser negocio el alquiler temporario?

-Creo que sí, en muchos casos los departamentos pasaron a ser de alquiler permanente, y amueblados. Dio resultado, hacés una diferencia respecto a un departamento sin amueblar.

Nos vamos adecuando a la situación, hoy tenemos que ir buscando diferentes maneras para poder seguir existiendo en el rubro inmobiliario.

-¿Cree que puede revertirse la tendencia de que los créditos son insuficientes para acceder a una propiedad?

-Lo veo difícil. No se ve una movida respecto a que el crédito hipotecario esté implantado como negocio. Más allá de que hoy estamos ante una buena oportunidad, porque lo usado no se actualizó en cuanto a su valor, seguimos con números históricos.

Sería muy bueno que los bancos “se pongan la diez” porque realmente hay una necesidad. Hoy, la ecuación está muy buena porque una familia que paga alrededor de un millón de pesos en un alquiler accedería con ese dinero a la cuota de algo que compre. El problema que nos encontramos es que se trata de una vivienda usada, que en algún aspecto debe reciclarse, proceso que hoy es caro. La mano de obra respecto al costo en dólares y los materiales, han cambiado y están caros. Hay que aceptar no poder comprar una vivienda perfecta, pero ir adecuándola con el tiempo es posible.

-¿Cuánto cuesta un metro cuadrado en Tandil?

-Ha subido últimamente, en lugares nuevos a estrenar. Hay que evaluar que en la ciudad se construye de diferentes maneras. No es lo mismo un edificio de varios pisos con ascensor, con construcción en altura, donde todo es más caro, que un lugar con menos pisos. Ahí tenemos el primer quiebre. Otra cosa es la vivienda familiar que se construye.

El precio tiene que ver con el lugar donde se construye y con la calidad de los materiales, pero en un complejo nuevo a estrenar tenemos que estar hablando de unos 1.500 dólares por metro cuadrado. En un edificio de considerable altura ya debemos hablar de 2.000 o más.

Hoy, la tecnología es buenísima pero no barata. Me refiero a aberturas, calefacción, aislantes…todas cosas que están muy buenas pero tienen su costo. En vivienda familiar nueva a estrenar, el metro cuadrado debe estar en los 1.500 dólares.

-¿Cómo puede repercutir en el mercado inmobiliario una modificación en el PDT?

-Es un tema que nos preocupa. Queremos ser parte de esa comisión, venimos luchando por ello desde hace años pero no hemos podido lograrlo. Tenemos muchísimo para decir pero no nos invitan a participar. Conocemos el territorio y el mercado, como también sabemos hacia dónde va la ciudad. Con lo cual, nos encantaría formar parte de esa comisión, es algo que hemos solicitado formalmente, muchas veces. Siempre tenemos la esperanza de sumarnos.

-¿Qué se argumenta cuando les niega el acceso?

-Hay muchas asociaciones que quieren participar y dicen que si dejan entrar a una tienen que darles lugar a todas las demás. A nosotros nos toca resolver cuando la cuestión ya está definida, como cuando tasamos el predio de avenida Santamarina. Nos gustaría participar antes de que sucedan las cosas y que se tenga en cuenta nuestra mirada. Hasta acá, no lo hemos logrado pero mantenemos esperanzas de que nos llamen para hacer nuestra contribución en beneficio de la ciudad.

La situación es preocupante porque Tandil necesita un cambio de PDT en algunos sectores.

-¿En qué lo aprecia?

-Me gustaría mencionarlo de manera general, porque hay muchas cosas para charlar. Vemos que los particulares empujan a que se haga ese cambio. A veces, se hacen manejos para buscarle la vuelta a esa norma que impide determinada cosa. Hasta acá, no he visto que se demuela nada, se termina haciendo lo que se emprende y después se le busca la vuelta para que eso prospere. Existen las multas, es una situación que se vuelve recaudatoria pero no trae soluciones.

Hay muchísimo por charlar, muchas cosas para cambiar. El PDT tiene veinte años, en algunos aspectos hay que modificarlo sí o sí. Hay miradas que están bien, pero hay que tener en cuenta que hoy Tandil no es la misma ciudad que teníamos, el parque automotor es otro…hay mucho para discutir. El PDT es, en definitiva, lo que nos direcciona hacia el cambio de la ciudad.

El sector inmobiliario atraviesa un primer semestre con menor movimiento que el registrado durante el año pasado. Así lo afirmó el martillero Enrique Alewaerts, quien advirtió una desaceleración en las operaciones de compraventa y alquiler.

El profesional explicó que las operaciones continúan realizándose principalmente con capital propio, mientras que los créditos hipotecarios aún no logran convertirse en un motor significativo para la actividad. Pese a las expectativas generadas, las líneas disponibles siguen siendo de difícil acceso para una gran parte de los interesados.

Además, observó una disminución en la llegada de compradores e inversores provenientes de otras ciudades que, en años anteriores, elegían Tandil para radicarse o realizar adquisiciones.

Respecto de los valores de venta, destacó una característica particular de la ciudad. “Tandil es más conservador”, afirmó, al señalar que muchos propietarios prefieren esperar antes que reducir los precios de sus inmuebles. A su entender, esta actitud contrasta con la observada en Buenos Aires y en distintas localidades de la costa atlántica, donde suele existir una mayor predisposición a negociar para concretar operaciones.

La realidad del sector locativo también muestra cambios significativos. A diferencia de lo ocurrido hace apenas dos años, cuando la demanda superaba ampliamente a la oferta, actualmente existe una mayor disponibilidad de viviendas y una menor velocidad para cerrar contratos.

Para Alewaerts, este escenario está directamente relacionado con la pérdida del poder adquisitivo de muchas familias, que buscan reducir gastos compartiendo viviendas o trasladándose a unidades más pequeñas.

La tendencia también se observa entre los estudiantes, quienes han retomado la práctica de compartir departamentos para afrontar los costos habitacionales. Ante esta situación, desde el sector recomiendan adecuar los valores locativos para evitar períodos prolongados de vacancia, que terminan generando mayores pérdidas para los dueños de los inmuebles.

Asimismo, destacó que la actividad comenzó a adaptarse mediante herramientas más flexibles, como contratos de menor duración, que permiten renegociar condiciones y actualizaciones en un contexto económico cambiante y de elevada presión impositiva.

Otro de los temas abordados por el martillero fue la necesidad de revisar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). En ese sentido, consideró fundamental que los martilleros participen de las discusiones vinculadas a la planificación urbana debido a su conocimiento sobre el desarrollo territorial y las dinámicas de expansión de la ciudad.

Sostuvo que el plan vigente, que lleva dos décadas en funcionamiento, requiere modificaciones para responder a la realidad actual. En particular, advirtió sobre la creciente concentración de habitantes en el centro y el impacto que esto genera sobre los servicios y la infraestructura.

Para el profesional, el desafío pasa por impulsar una planificación que favorezca la descentralización y el desarrollo de sectores que ya cuentan con la infraestructura necesaria para acompañar el crecimiento urbano.

Por último, EnriqueAlewaerts destacó que el próximo 13 de junio el Centro de Martilleros de Tandil cumplirá 80 años de trayectoria institucional.

En ese marco, invitó a la comunidad a participar de las actividades conmemorativas que se desarrollarán durante el fin de semana y expresó el orgullo de la institución por contar con una sede propia modernizada, preparada para continuar acompañando el trabajo de los profesionales del sector.

La máxima autoridad de la institución , Claudia Lutz, analizó la actualidad del área durante su participación en el desayuno de Tandil Despierta, programa que se emite por Eco TV y Tandil FM 104.1. Con más de 40 años de trayectoria, se refirió a la situación de los alquileres, el movimiento de compraventas y las transformaciones que atraviesa el rubro en la ciudad.

Uno de los aspectos más relevantes fue el incremento de inmuebles disponibles para locación, un escenario diferente al de meses atrás. Según explicó, este cambio responde tanto a la finalización de nuevos edificios como al regreso de numerosas viviendas que anteriormente estaban destinadas al turismo temporario.

La dirigente sostuvo que la disminución de visitantes llevó a muchos propietarios a optar por contratos mensuales para garantizar ingresos estables y evitar la incertidumbre de los alquileres por día. Como consecuencia, volvieron a ofrecerse casas, un tipo de inmueble que hasta hace poco desaparecía rápidamente del mercado.

Advirtió sobre las dificultades económicas que enfrentan numerosos inquilinos. En ese sentido, señaló que un hogar de dos dormitorios con patio puede alcanzar valores de entre 800.000 y 900.000 pesos, cifras alejadas de gran parte de los salarios actuales.

Frente a esa realidad, indicó que muchos dueños prefieren reducir el monto pretendido antes que mantener un inmueble desocupado, ya que el cierre prolongado genera deterioro y gastos. Además, consideró que los mecanismos de actualización mediante IPC o ICL permiten una relación más equilibrada entre ambas partes y evitan aumentos bruscos en las renovaciones.

También destacó la importancia de conservar buenos inquilinos por encima de buscar una renta máxima, especialmente por los costos que implica reacondicionar una vivienda tras cada cambio de ocupante.

En cuanto a las operaciones de compraventa, Claudia Lutz se mostró optimista por la reaparición de créditos hipotecarios. Aunque aclaró que todavía se trata de un proceso inicial, afirmó que crecieron las consultas y las visitas a propiedades, principalmente de personas interesadas en acceder a una vivienda permanente.

Actualmente, la mayor demanda se concentra en casas de dos dormitorios con patio, con valores que rondan entre 85.000 y 90.000 dólares. Además, remarcó que Tandil continúa atrayendo compradores provenientes de Buenos Aires y otras ciudades, quienes priorizan la tranquilidad y la seguridad que ofrece la localidad.

Consultada sobre posibles medidas de desregulación impulsadas a nivel nacional, explicó que en la provincia de Buenos Aires la actividad está regida por la ley 10.973, normativa que establece las condiciones de matriculación, colegiación y ética profesional. Por ese motivo, consideró que los eventuales cambios no tendrían un impacto significativo en el ámbito bonaerense.

También repasó la historia del Centro de Martilleros, que el próximo 13 de junio celebrará sus 80 años. En ese marco, resaltó el crecimiento de la participación femenina dentro de la profesión y recordó que se convirtió en la primera mujer en presidir la entidad.

Por último, hizo referencia a la incorporación de herramientas de Inteligencia Artificial en la tarea diaria. Tras participar en capacitaciones organizadas por el colegio profesional, definió a la IA como un apoyo útil para agilizar búsquedas, organizar tareas y optimizar la atención al cliente.

Con cerca de 200 socios activos, la institución se prepara para un nuevo aniversario con una agenda de capacitaciones y charlas orientadas al fortalecimiento profesional de los matriculados.

Claudia Lutz lleva 40 años en el rubro inmobiliario, y 26 que se desempeña como martillera. Hace tiempo que está vinculada al Centro de Martilleros de Tandil que actualmente preside, siendo la primera mujer al frente de la institución que en junio cumplirá ocho décadas de existencia.

En diálogo con El Eco de Tandil, Lutz adelantó que desde el Centro presentaron al Municipio un proyecto para crear una “Credencial Inmobiliaria” que fue pensado con la idea de ayudar a posibles compradores o inquilinos de lotes y locales a saber qué se puede desarrollar en el lugar y qué no. La iniciativa resuena en un contexto en el que se hicieron públicos casos de intentos de estafas con ventas bajo la modalidad de condominios.

Además, analizó el presente del sector a nivel local: “En este momento está fluctuando. El año pasado veníamos muy bien, y en estos últimos meses estuvo bastante tranquilo. Lo que está pasando en este momento es que nunca hubo tanta oferta de alquileres”. Sobre el tema agregó que “no es que el valor esté caro, sino que los sueldos están bajos”.

Lutz fue consultada también por la situación de los locales comerciales, y –en sintonía con lo expresado por referentes del comercio de la ciudad-, planteó un complejo panorama tan fluctuante marcado por el aumento de los servicios.

-Desde este lugar que le toca ocupar al frente del Centro de Martilleros, ¿Qué observa en el presente inmobiliario de Tandil?

-Claudia Lutz: En este momento está fluctuando. El año pasado venimos muy bien, y en estos últimos meses estuvo bastante tranquilo. Lo que está pasando en este momento es que nunca hubo tanta oferta de alquileres. Se han hecho muchos edificios y hay mucha oferta de alquileres, cosa que no pasaba hace muchísimos años. Puede ser que hayan venido menos estudiantes.

-¿Y la demanda?

-La demanda es poca, los sueldos no han subido. Y lo que se está alquilando es lo que está más económico. Lo que está arriba de 1 millón no se está alquilando fácil. Hay algunos, pero es muy poco. Tardan en alquilarse. Yo he tenido departamentos que no llegabas ni a publicarlo.

-Antes de que se profundice esta situación económica, estuvo el cambio de la Ley de Alquileres. Antes había poca oferta y mucha demanda, parece estar pasando lo contrario…

–Creo que la poca demanda también se debe el problema económico. Muchos chicos han vuelto a la casa de los padres, así que ese es uno de los grandes problemas.

-¿Hay zonas en las que se destaque más que otras en cuanto a alquileres en Tandil?

-Se divide por todo Tandil. Hay en el centro, y en la zona de Actis hay nuevos, en la avenida Brasil. Pero después, en toda la ciudad.

-Estamos hablando de departamentos. ¿Observan también el crecimiento de la oferta en casas?

-Casas, increíblemente hay. Antes una casa duraba dos días, y ahora hay oferta.

-Por una cuestión de precio…

-Sí, por una cuestión económica. No es que el valor esté caro, sino que los sueldos están bajos. Ese es el tema.

-¿Cómo es la situación con los locales comerciales?

-Los locales están fluctuando también. Tenemos locales, por ejemplo, de lo que es vestimenta están muy mal y todo lo que es el rubro alimentos han cerrado muchísimos. Lo que pasa es que los gastos complementarios, la luz, duplica a veces lo que es el alquiler. Personalmente yo tenía alquileres que pagaban 500 mil pesos y les ha llegado 1 millón doscientos de luz. Entonces, han dejado un empleado, han estado ellos solos, y tuvieron que cerrar.

Esto está pasando en todos lados. En el centro, un local muy importante de San Martín entre 9 de Julio y Rodríguez, estuvo seis meses sin alquilar. Es muy raro. Ni en pandemia, ni en el 2000’, nunca.

 -¿Qué le transmiten los interesados en abrir un local, o aquellos comerciantes que proyectan renovar contrato? ¿Hay instancias de negociaciones con los propietarios?

-Está muy difícil para ambas partes. Antes tenía la difícil el locatario, hoy está muy difícil para ambas partes porque el dueño del local también tiene que pagar sus cosas. Llegás a negociaciones, pero hay veces que no llegás a más.

-¿Qué pasa con la compra y venta de propiedades?

-Está fluctuante. Se está mostrando muchísimo, pero tarda en llegar la confirmación de la venta. Está bien porque es lo que debería hacer una persona, ver todo el mercado. Pero antes era más fácil la negociación, hoy se tarda un poquito más.

-¿Quiénes compran y qué compran?

-Están comprando parejas jóvenes, y gente joven. En realidad, es el momento de comprar.

-¿Y de vender?

-Y de vender, creo que también, de vender para mejorar. Tenemos una economía en este momento muy rara porque tenemos un dólar frenado hace años.

-¿Siguen familias o parejas jóvenes de afuera eligiendo Tandil y comprar en Tandil?

-Sí. No tanto como antes, pero sigue. Parejas no tanto de gente joven, sino gente de 50 años y más que está “de vuelta” y piensa en que ya hizo su vida en Buenos Aires, y se retira para volver a Tandil.

-¿Es algo nuevo?

-Sí, porque antes venían parejas con hijos. Siguen viniendo, pero en este momento estamos notando eso. Están viniendo parejas a buscar más tranquilidad.

-Hay un tema que se instaló en el debate público hace unos meses en la ciudad, que tiene que ver con las estafas en ofertas por terrenos bajo la modalidad “condominio” en zonas no autorizadas para ese fin. Existe un proyecto de Fuerza Patria al respecto, y desde el Centro de Martilleros invitaron a la comunidad a informarse para no caer en este tipo de ofrecimientos. ¿Qué mirada tienen sobre esto?

-Estuvimos hablando con Rogelio Iparraguirre, porque él tiene un proyecto, y también hablamos con todos. Nosotros regular no podemos, pero sí ayudar e informar a la gente que viene.

Por eso estamos tratando de hacer, es un proyecto nuestro, de hacer una cédula inmobiliaria. Estamos trabajando con el Municipio. Sería una cédula que acompañe a cada alquiler y a cada venta. Por ejemplo, si hay un local disponible, y alguien quiere poner un taller, que esta cédula acompañe y diga qué es lo que podés hacer o no podés hacer. Se haría acá en el Centro de Martilleros, y lo firmaría el Municipio con una validez de 60 días.

-Sería también para lotes...

-Para lotes es lo más importante. Porque en realidad nosotros somos los primeros que tomamos el cliente. Entonces, cuando viene el cliente acá, le decimos, si en tal lugar se  puede construir o no, si tiene determinada altimetría, las líneas de agua. Darles un informe, llevarlo al Municipio y que ahí se firme.

-De cualquier manera, se ofrecen lotes muy baratos por redes sociales, muchos bajo la modalidad condominio…

-Nosotros sabemos claramente que no se puede. Pero la gente necesita estar informada, y saber qué se puede.

Sobre el proyecto para desregular el sector

En los últimos días trascendió que el gobierno nacional proyecta desregular el mercado inmobiliario, y en particular afectar las intervenciones de los colegios profesionales. Al respecto, Lutz fue directa: “No creo que pase en Provincia, porque tenemos una ley que regula nuestra matrícula. Igualmente creo que es algo muy difícil. Porque en el negocio inmobiliario no estamos vendiendo un producto, sino que estamos intermediando en operaciones que requieren seguridad jurídica, validación, documentación, reglamentación”.

En el mismo sentido agregó que “no se está vendiendo un pantalón, estamos vendiendo una propiedad, el primer sueño de una pareja, o una propiedad para alguien que el día de mañana va a tener su jubilación. La operación puede ser muy eficiente desde lo comercial, pero si no está respaldada desde lo legal con los títulos, sucesiones, reglamentos, el riesgo es enorme. Acá en Tandil tenemos un PDT. Cuando vemos una propiedad tenemos que ver la altimetría, las medidas, todo eso lo sabemos los martilleros”.

La situación del comercio en Tandil encendió señales de alerta entre distintos actores vinculados a la actividad económica. Durante una entrevista en el ciclo Calle Belgrano que se emite los miércoles por la 104.1 Tandil FM, ECO TV y El Eco Streaming, referentes del sector empresario, sindical y del mercado inmobiliario analizaron el presente local y coincidieron en que atraviesa uno de los momentos más complejos de las últimas décadas.

El presidente de la Cámara Empresaria, Guillermo Cravea, sostuvo que el escenario actual se caracteriza por una marcada caída de las ventas, especialmente en los pequeños comercios. Señaló que se trata de un proceso que no solo responde a una retracción del consumo, sino también a un cambio estructural en las formas de comercialización, con el avance sostenido de las plataformas digitales y las grandes cadenas.

En ese sentido, remarcó que el centro y los corredores comerciales muestran menor circulación de público, sobre todo durante los días de semana, lo que impacta directamente en la rentabilidad de los negocios. Frente a ese panorama, indicó que desde la entidad impulsaron capacitaciones orientadas a la incorporación de herramientas digitales, incluyendo cursos de inteligencia artificial y ventas online, con el objetivo de acompañar la adaptación del sector.

Desde la mirada de los trabajadores, el secretario general del Sindicato de Empleados de Comercio, José Larraburu, describió un escenario aún más crítico. Afirmó que la caída de la actividad derivó en una disminución del empleo, con más bajas que altas en lo que va del año, una situación inusual para la ciudad.

Explicó que, a diferencia de otros períodos, hoy los locales que cierran no son reemplazados rápidamente por nuevas propuestas, lo que se traduce en una pérdida concreta de puestos de trabajo. También advirtió que muchos comercios redujeron personal o son atendidos directamente por sus dueños para achicar costos.

Larraburu subrayó además la pérdida del poder adquisitivo de los salarios como un factor central en la caída del consumo. Indicó que los ingresos de los trabajadores se ven cada vez más comprometidos por gastos básicos como alquiler, servicios y alimentación, lo que limita fuertemente la capacidad de compra en el comercio local.

Locales

Por su parte, la presidenta del Centro de Martilleros, Claudia Lutz, aportó la visión del mercado inmobiliario, donde también se evidencian dificultades. Señaló que, si bien el 2025 había mostrado cierta recuperación, el inicio de este año presentó una desaceleración, particularmente en el segmento de locales comerciales.

Advirtió que actualmente existen propiedades céntricas que permanecen vacías durante meses, una situación poco habitual incluso en contextos de crisis anteriores. Según explicó, el aumento de la oferta, sumado a la caída del turismo en los últimos años, generó un reacomodamiento del mercado, con más unidades disponibles para alquiler.

En ese marco, indicó que los valores de los alquileres estuvieron presionados al alza por la demanda turística en años previos, lo que hoy dificulta su ajuste a la nueva realidad económica. A esto se suman los altos costos operativos, como tarifas de servicios e impuestos, que impactan tanto en propietarios como en comerciantes.

Otro de los puntos señalados fue el peso de los servicios públicos en la estructura de costos. Cravea mencionó que, en algunos rubros como la gastronomía, el costo de la energía llegó a superar al del alquiler, lo que terminó provocando cierres de locales.

Contexto económico

A su vez, los tres referentes coincidieron en que el contexto económico general influye de manera directa en la actividad. La caída del poder adquisitivo, la falta de obra pública y la retracción del consumo aparecen como factores que afectan el dinamismo de la ciudad.

También se planteó la necesidad de reglas claras en distintos ámbitos, desde el mercado laboral hasta el inmobiliario. En ese sentido, se remarcó la importancia de contar con marcos normativos previsibles que permitan tanto a empresarios como a trabajadores y propietarios planificar a mediano plazo.

Finalmente, más allá de las diferencias en los diagnósticos y responsabilidades, los participantes destacaron la importancia del diálogo entre los distintos sectores. Consideraron que Tandil aún conserva la posibilidad de generar estos espacios de intercambio, como herramienta para analizar la situación y pensar alternativas frente a un escenario que, coincidieron, sigue siendo incierto.

Mientras el proyecto para modificar el régimen de habilitaciones comerciales se debate en el Concejo Deliberante, el presidente del Centro de Martilleros de Tandil, Enrique Alewaerts, expuso las dificultades que enfrentaron los comerciantes ante una normativa que llevó a “un trámite realmente engorroso” y respaldó la propuesta que busca modificarlo.

Se trata del proyecto de ordenanza impulsado por el bloque Acción Tandilense - La Libertad Avanza que apunta a eliminar ciertos requisitos y costos en el proceso de renovación de las habilitaciones comerciales para los vencimientos de contratos de locación.

Durante el análisis de la situación actual, Alewaerts reconoció que el principal inconveniente se producía cuando finalizaba un contrato de locación y el comerciante se veía obligado a iniciar nuevamente todo el proceso de habilitación, a pesar que el negocio ya se encontraba operativo y en actividad.

Para el dirigente, esta exigencia representó una traba en un momento donde la economía local sufrió los embates del contexto, caracterizada por la retracción del consumo. “Estamos pasando una situación de crisis que sobre todo afecta al pequeño y mediano comerciante”, resaltó.

El referente señaló que el proyecto pretende que, con la sola presentación del nuevo contrato de alquiler, se renovaría automáticamente la habilitación. Alewaerts aclaró que los comercios que están en actividad “ya abonaron tasas municipales, como la Tasa Unificada por Actividad Económica, y que reciben controles mensuales por parte de la Municipalidad”. En definitiva, “son comercios que están habilitados correctamente”.

Simplificación del trámite

El presidente de la entidad se mostró a favor del enfoque propuesto ya que apunta a una “simplificación” administrativa para los comerciantes que “tienen muchas otras preocupaciones” en virtud del complejo escenario que atraviesan.

Alewaerts remarcó que, bajo el sistema actual, la renovación de una nueva habilitación requiere usualmente la intervención de profesionales, como contadores, lo que deriva en el pago de honorarios adicionales y nuevas tasas administrativas.

“La idea es eliminar ese trámite y que presentando simplemente un contrato de alquiler se renueve”, resaltó.

A pesar de la digitalización de algunos procesos, el referente inmobiliario advirtió sobre la carga administrativa. “Hacer un trámite, por más que esté todo digitalizado, genera costos y requiere tiempo que el comerciante hoy no tiene”, afirmó.

La propuesta legislativa 

El tema ganó espacio en la agenda pública a comienzos de esta semana, cuando el bloque de concejales del espacio libertario se hizo eco del abordaje impulsado en territorio bonaerense y presentó un proyecto de ordenanza con el objetivo de modernizar y agilizar el sistema de habilitaciones comerciales.

La iniciativa surgió en respuesta a la situación que enfrentan los comerciantes que se veían obligados a iniciar un trámite de renovación total cada vez que vencía su contrato de alquiler, a pesar de no haber modificado ninguna condición esencial de su negocio.

La normativa vigente hasta el momento exige la tramitación de una nueva habilitación comercial ante cada renovación contractual del inmueble. Según los fundamentos del proyecto, esta exigencia representó una carga burocrática y financiera innecesaria, ya que implicó la reiteración de trámites y la presentación de documentación que ya obraba en poder de la Municipalidad.

El expediente tomó estado legislativo e inició el proceso interno con su paso a las comisiones de Obras Públicas e Interpretación y Asuntos Legales, donde se espera que sea analizado por los diferentes bloques políticos para establecer su viabilidad técnica y el impacto fiscal de la medida antes de su tratamiento en el recinto.

En detalle, el proyecto de ordenanza consta de cinco artículos que buscan redefinir el trámite administrativo para la habilitación comercial.

A más dataos, el artículo primero propone la derogación del inciso B del artículo 19 de la Ordenanza 15.810, eliminando la obligación de pagar el Derecho de Habilitación Comercial “cuando la única modificación verificada sea la suscripción de un nuevo contrato de locación por vencimiento del anterior”.

Para acceder a este beneficio, establece cuatro condiciones: que no “altere la actividad habilitada, el domicilio comercial, la titularidad del comercio o fondo de comercio ni las condiciones estructurales, edilicias y de seguridad oportunamente aprobadas”.

Por su parte, el artículo segundo establece que “en los supuestos previstos en el artículo anterior, el titular deberá únicamente acreditar ante la autoridad de aplicación la continuidad del derecho de uso del inmueble mediante la presentación del nuevo contrato de locación o instrumento legal equivalente, sin necesidad de iniciar trámite de renovación de habilitación”.

El artículo tercero dispone que la presentación y pago regular de la declaración jurada de la Tasa Unificada de Actividades Económicas (TUAE) “constituirán presunción suficiente de continuidad de la actividad comercial en los términos de la habilitación originalmente otorgada, salvo prueba en contrario por parte de la autoridad competente”.

Por último, el proyecto facultó al Departamento Ejecutivo para adecuar la reglamentación administrativa necesaria para garantizar que esta simplificación se aplicara de manera efectiva en todas las áreas de la Municipalidad.

La fisonomía de las principales zonas comerciales de Tandil comenzó a exhibir, en los últimos meses, un paisaje de contrastes que pone en alerta al sector inmobiliario. En una entrevista con el ciclo La Mañana (104.1 Tandil FM, EcoTV y El Eco Streaming), el presidente del Centro de Martilleros de Tandil, Enrique Alewaerts, trazó un panorama sobre la actualidad del sector, al que calificó como un “momento crítico” para la actividad comercial en Tandil.

Según explicó el referente del rubro, el cierre de locales se volvió una constante después de la temporada de Fiestas y el inicio del año. En ese sentido, señaló que durante los meses de diciembre y enero se produjo un “recambio” en la zona céntrica y explicó que “muchos locales chicos”, vinculados mayoritariamente a emprendimientos familiares o pequeñas pymes, no lograron renovar sus contratos de locación.

El motivo principal, según indicó, radicó en la imposibilidad de afrontar los costos, además de una “caída” en el consumo vinculado al contexto actual. “Por eso hoy vemos en el centro muchos locales vacíos, sobre todo los más pequeños”, puntualizó.

Para el titular del Centro de Martilleros, el fenómeno no responde únicamente a una coyuntura económica desfavorable, sino también a un “cambio en el sistema de comercialización”.

Ante este escenario, la recomendación de la entidad que nuclea a los martilleros hacia los propietarios de los inmuebles fue clara: “Los alquileres tienen que bajar porque si no quedan los locales vacíos”, afirmó en alusión a la necesidad de “renegociar” los valores contractuales y mantener al inquilino.

“Vemos que el centro se está transformando con locales nuevos. Consideramos que marzo es el comienzo de la nueva etapa comercial entonces hay una renovación”, apuntó el martillero.

Luego, enfocó su análisis a los espacios de mayores dimensiones o aquellos ocupados por firmas de renombre nacional al expresar que “se han abierto locales nuevos, sobre todo los que ya están establecidos, como marcas importantes que renovaron”.

De todos modos, resumió que “estamos en plena transformación, con una crisis marcada por la disminución del consumo”.

“De cercanía”

En otro pasaje de la entrevista, se refirió al desarrollo de los centros comerciales barriales. El presidente de los martilleros mencionó zonas en expansión como avenida Actis o Villa Italia para el “consumo de cercanía”, donde el vecino prefiere realizar sus compras sin trasladarse al centro, buscando comodidad.

En Quintana, por ejemplo, “no hay vacancia” de locales comerciales para alquiler. “Está todo ocupado”, graficó y sumó la falta de disponibilidad también en Actis, lo que podría reflejar que la actividad comercial se está descentralizando.

En comparación, insistió que la zona céntrica atraviesa un “proceso distinto”, de “plena transformación”, aunque con un futuro “incierto” en cuanto a su desenlace.

“Para mí está en plena transformación, los valores se tienen que adecuar a estos cambios y promocionar la venta de otra manera”, ratificó.

Nuevos hábitos de consumo

Otro de los factores se encuentra vinculado al crecimiento de la venta online. Alewaerts describió cómo las redes sociales y las plataformas de comercio electrónico modificaron la conducta de los compradores y explicó que hoy un cliente puede resolver la compra de un producto en pocos minutos desde su teléfono celular.

“Conviene vender así que tener un local abierto al público que conlleva un montón de gastos”, planteó y comparó que un comercio tradicional debe afrontar el pago de alquileres, tasas municipales, impuestos provinciales, servicios, cargas sociales en caso de tener empleados e inspecciones constantes.

Por el contrario, la venta online reduce estos gastos, permitiendo al vendedor ofrecer precios más competitivos o simplemente obtener un margen de ganancia mayor.

“Esta dinámica cambió las ventas y el consumo”, resaltó sobre una tendencia marcada que suma otras condiciones vinculadas al contexto.

Enrique Alewaerts, presidente del Centro de Martilleros de Tandil, manifestó su preocupación por el incremento de comercializaciones inmobiliarias que no respetan los indicadores del Plan de Desarrollo Territorial (PDT). La advertencia surgió tras el grave incidente en la zona de La Elena, donde un fue agredido por una persona que realizaba movimientos de suelo en un loteo cuestionado. Ante este escenario, el referente del sector instó a los compradores a verificar la documentación técnica y legal antes de concretar cualquier operación en áreas donde la subdivisión está restringida.

El titular de la institución subrayó la importancia de la prevención para evitar que el anhelo de la casa propia se transforme en un conflicto judicial de difícil resolución. En ese sentido, fue tajante al expresar la postura oficial de la entidad: "aconsejamos a la gente que tiene intención de comprar un lote que se asesore bien antes de hacer la inversión. Si no, es comprar un problema". Alewaerts puso a disposición las oficinas del Centro de Martilleros, que funciona en el horario de 9 a 14, para recibir y guiar a quienes tengan dudas sobre la legitimidad de un loteo, y explicó que muchos de estos proyectos se presentan al público bajo la atractiva modalidad de condominios con cuotas accesibles, pero que, en la práctica, ocultan subdivisiones que el marco normativo vigente no autoriza.

Según detalló, el PDT prohíbe en diversas zonas la transformación de parcelas en lotes pequeños, lo que impide que el comprador pueda realizar una escritura individual. "La realidad es que esa figura hoy no permite que compres un lote como te lo venden", explicó el martillero, quien agregó que en la mayoría de estos casos se comercializa una parte de un dominio indiviso. Esto significa que existen varios dueños de un todo, pero ninguno posee la potestad legal para aprobar planos de construcción de manera independiente.

Desde la entidad gremial advirtieron que los compradores suelen entusiasmarse por la posibilidad de entregar una suma de dinero y financiar el resto en cuotas, lo que otorga una cercanía aparente a la propiedad. Sin embargo, Alewaerts aclaró que estos proyectos suelen carecer de planos aprobados y de factibilidad técnica real. Al momento de intentar registrar una obra, los propietarios se encuentran con que la zona posee indicadores que determinan qué se puede hacer y qué no, lo cual suele bloquear cualquier intento de edificación legal si el proyecto original no fue debidamente autorizado por la Municipalidad de Tandil.

El referente de los martilleros recordó que en toda operación inmobiliaria lícita actúan diversos profesionales informados sobre las regulaciones locales, entre los que destacó a martilleros, escribanos, agrimensores y maestros mayores de obra. Para el dirigente, el proceso para detectar si un loteo es viable o no resulta "muy fácil", siempre y cuando se consulte a las fuentes idóneas antes de firmar un boleto de compraventa o una cesión de derechos. La entidad ya mantuvo conversaciones con las autoridades municipales para abordar este avance "indiscriminado" de ofertas que terminan engañando a la ciudadanía.

Asimismo, Alewaerts puso a disposición las oficinas del Centro de Martilleros para asegurar un asesoramiento. "Lo pueden hacer antes de firmar un documento, asesorarse de si ese inmueble está en condiciones de ser comprado", remarcó. La preocupación principal de la entidad radica en que los casos suelen llegar a su conocimiento una vez que la operación ya se concretó y el dinero fue entregado, momento en el cual la recuperación de la inversión se vuelve sumamente compleja.

En este contexto, el profesional diferenció estos emprendimientos irregulares de la oferta de tierra vacante que sí cumple con todos los requisitos en Tandil. Aunque reconoció que los lotes con servicios y documentación al día resultan más costosos, destacó que representan una garantía de seguridad jurídica. Alewaerts advirtió que el riesgo de comprar por fuera de la ley no solo afecta la posibilidad de construir, sino también la de vender a futuro, ya que una propiedad sin planos ni subdivisión aprobada pierde su valor de mercado y se convierte en una carga legal para los herederos.

Finalmente, el presidente del Colegio de Martilleros hizo hincapié en que invertir en la construcción de una casa implica un esfuerzo económico que no debe quedar supeditado a la suerte de una excepción administrativa. "El día de mañana vos construís, invertís un montón de plata y después no la podés vender", concluyó. La recomendación final fue clara: informarse de manera rigurosa sobre la habilitación de los desarrollos para asegurar que la inversión inmobiliaria sea, efectivamente, el inicio de una vivienda y no la adquisición de un conflicto permanente.

El sector inmobiliario en Tandil se mantiene activo a pesar de los vaivenes económicos y el clima de incertidumbre propio del período electoral, según afirmó Antonio Comiso, martillero de la ciudad, en diálogo con El Eco Multimedios. Aseguró que las inversiones siempre están presentes y la construcción continúa, aunque "un poco más lento, pero se construye mucho y se vende bastante también en valores adecuados".

La inversión se concentra notablemente en ciertas áreas de la ciudad. Comiso destacó la presencia de "muchas inversiones de muy buenas de empresas importantes de Tandil". Añadió que en la avenida Avellaneda están "programados muchos edificios, una cantidad enorme, superan los 20". Además, la zona de avenida Brasil constituye "un polo importantísimo para el desarrollo de la ciudad".

No obstante, señaló que el desarrollo debe ser equilibrado: "Tenemos que apuntar a un crecimiento parejo en relación con lo que se va construyendo para poder tener disponibilidad de servicios y que no se vean afectados otros sectores debido a la gran cantidad de construcciónes".

Respecto al comportamiento del inversor frente a los movimientos del dólar, Comiso explicó que quien maneja dólares "no tiene un inconveniente que lo perjudique" porque el valor de la propiedad (inmueble, campo o lote) tiene "muy poca variación con la moneda". En la práctica, si el dólar sube mucho, se reduce la cantidad de dólares solicitada, dado que el valor en pesos no permite seguir pidiendo el mismo monto en la moneda extranjera; si baja, se actúa "a la inversa".

El valor de las propiedades "sigue estando en alza, no hay miras de que baje ni posibilidades tampoco". Al momento de la tasación, se debe evaluar el estado y la antigüedad del inmueble, ya que existen propiedades de "30, 40 años que están mejores que las nuevas", pero "no podés darle un valor como si fuera nuevo. Es imposible por más buena que esté".

En lo referente a las familias que buscan su primera vivienda, Comiso observó que "se está dando mucho la compra con créditos, accesibles para quienes aún tienen buenos salarios en Tandil, afortunadamente". Afirmó que "se están vendiendo con crédito y los bancos están trabajando muy bien".

Si bien el banco no es siempre "tan predispuesto a desembolsar rápidamente el dinero", están dando crédito y "eso hay que valorarlo realmente". El consejo del entrevistado fue claro: "Todo aquel que pueda lograr el objetivo del crédito, basado en los salarios del grupo familiar o con la ayuda de un subsidio, que lo haga, porque está funcionando bien y los bancos están cumpliendo en tiempo y forma".

Finalmente, Comiso comentó sobre su participación en la Expo Rural 2025, donde el Centro y el Colegio de martilleros tuvieron un stand y ofrecieron asesoramiento a mucha gente. Esta tarea es importante, aclaró, debido a la proliferación de la clandestinidad en el sector y la presencia de muchas personas que, aunque hayan estudiado, "no están matriculados como profesionales".

Además de participar en las comisiones y el stand, Comiso asistió a dos charlas, incluyendo una exposición del ministro Sturzenegger. La impresión del encuentro no fue positiva, ya que el funcionario, según indicó, "se dedicó a defender el equilibrio fiscal y de todas las preguntas que le hicieron se fue por las ramas". Comiso sintió que el ministro "tendría que haber transmitido mucha fe, mucha confianza, mucha predisposición a lo que van a hacer". Añadió que las preguntas realizadas "eran muy dolorosas y críticas y no las supo contestar y eso es lo que más me molesta: que un funcionario de semejante nivel no sepa contestar".

Por cuenta y orden del Municipio de Tandil, el Centro de Martilleros de Tandil rematará bienes muebles en condiciones de rezagos previstos en las Ordenanzas N° 18.869 del Honorable Concejo Deliberante.

El remate se realizará el próximo sábado 18 de octubre a las 10 horas en la sede del Centro de Martilleros de Tandil ubicado en calle Alem 1055.

Los vehículos y maquinarias serán exhibidas los días 16 y 17 de octubre, de 12 a 13 hs. en los siguientes predios: Corralón municipal de Gardey (Calle 14 Nº 610), Dirección de Servicios y Parques y Paseos (Ruta Nacional n° 226 y calle Ameghino - (ex Buxton), Corralón municipal de María Ignacia (Vela - calle Moreno y calle Pellegrini), Dirección de Vialidad (Chapaleofu 2911) Dirección de Obras Sanitarias (Del valle 1420) y Secretaria de Desarrollo Humano (Avda. Del Valle 757).

Detalle de bienes a rematar

Corralón municipal de Gardey:

Lote 1 - Camioneta, marca Ford F-100, dominio BVQ685, año 1998, motor Pertrak nº JPA1302935, chasis 9BFE2UEH8VDB19283. Base $1.500.000.

Lote 11 - Camión Dodge mod. DP600, año 1978 motor n°6462924 chasis 836000024F, UPP311, con caja volcadora. Base: $1.200.000.

Dirección de Servicios y Parques y Paseos:

Lote 2 - Furgón, Fiat Ducato P.C.10, motor 1.9d, marca Fiat, motor n° 230A20002125288, chasis ZFA230000W5474441, dominio BVQ784. Modelo año 1998. Base: $1.800.000.

Lote 3 - Automóvil Fiat, modelo Uno S, dominio ELD766, motor n° RPA411070, chasis RPA411070. Base: $1.000.000.

Lote 9 - Tractor baja potencia, de 25 hp, tracción simple, marca Hanomag. Sin cabina. Base: $1.800.000.- Lote 10 - Tractor marca Hanomag, modelo 300A, dominio CQK93, año 2013, motor n°L101277482B chasis n°3H1217. Sin Cabina Base: $2.200.000.

Lote 19 - Caja Barredora Marca Bicupiro Baja por Decreto n°1625/2025 (EX-2025-00119962- -MUNITAN-DPAT#SLT) Base: $380.000.-

Corralón municipal de María Ignacia:

Lote 4 - Camión Ford F-14000 chasis n°9BFXTNSM5PDB21766, motor n°G1S143624, modelo año 1994, dominio STU407, c/caja compactadora marca Bicupiro. Base: $3.500.000.

Lote 5 - Acoplado tanque. Base: $1.200.000.

Lote 7 - Tractor alta potencia, marca Fiat mod. 700 c/serie n.01507, chasis n.8001507, mot.101526. Base: $2.800.000.

Lote 8 - Tractor alta potencia Fiat, mod.700, motor n°2203082 serie se 16 101. Base: $1.800.000.

Lote 14 – Cargadora de tierra hidraulica. Año 1970 Baja por Decreto n°3498/2024 (EX-2023-223005- -MUNITAN-DPAT#SLT) Base: $800.000.

Lote 15 - Camión Ford, modelo F7000, dominio UPP313, año 1986, motor PA6491303, chasis KB6lGX-23255, con caja compactadora Bicupiro. Base: $2.600.000.

Lote 16 - Camión Dodge, DP600, año 1977, chasis n°786D00355F, motor nºPA6456570 dominio UVC398, sin caja. Base: $1.200.000.

Lote 17 - Camión Mercedes Benz, modelo L608D, año 1970, chasis nº310.302-12-000820, motor nºRPA206368, dominio nºSOE543. Base: $2.500.000.

Lote 18 - Camión Ford F600, dominio UPP275, motor P.A.6404897, chasis B1075157, año 1964. Baja por Decreto n°2889/2021 (EX-2021-65707- -MUNITAN-DPAT#SLT). Con caja volcadora. Base: $1.200.000.-

Dirección de Vialidad:

Lote 6 - Tractor, marca Fiat 800e, año 1978, motor 2251645. (Vialidad). Base: $2.000.000.-

Dirección de Obras Sanitarias:

Lote 12 - Tractor Someca mod. 1960. Base: $800.000.-

Secretaría de Desarrollo Humano:

Lote 13 - Automóvil dominio FRG138, Fiat UNO, modelo FIRE, año 2006, motor n°178E80117031561, chasis n°9BD15827664839352. 4 puertas. Base: $1.800.000.

Lote 20 - dominio A011FUZ, HONDA XR 125 L / 2016, motor KD07E-2181499, cuadro 8CHKD0900GP001159 Base: $380.000.

Lote 21 - dominio A007EVW, YAMAHA XTZ 125 / 2016 motor KD07E-2178843, cuadro 8CHKD0900GL010327. Base: $380.000.

Lote 22 - dominio A007EWC, HONDA XR 150 L / 2016 motor KD07E-2178740, cuadro 8CHKD0900GL011517. Base: $380.000.

Lote 23 - dominio A007EVX, YAMAHA XTZ 125 / 2016 motor KD07E-2175198, cuadro 8CHKD0900GL008309. Base: $350.000.

Lote 24 - dominio A007EVZ, TOYOTA, motor KD07E-2184384, cuadro 8CHKD0900GL011401. Base: $150.000.

Lote 25 - dominio A025LBV, YAMAHA XTZ 125 / 2016, motor E3S4E-020201, cuadro 8C6KE2028G0013725. Base: $200.000.

Lote 26 - dominio A026LYC, YAMAHA XTZ 125 / 2016, motor E3S4E-020366, cuadro 8C6KE2025G0013777. Base: $350.000.

Lote 27 - dominio A025LBH, YAMAHA XTZ 125 / 2016, motor E3S4E-020376, cuadro 8C6KE2025G0013780. Base: $200.000.

Lote 28 - dominio A025LBX, YAMAHA XTZ 125 / 2016, motor E3S4E-020130, cuadro 8C6KE2028G0013658. Base: $350.000.

Lote 29 - Dominio ELD767, marca Fiat, modelo Duna, año 1994. Vehículo con baja patrimonial según Decreto n°1161/2021 y autorización de venta según Ordenanza n°17232. Base: sin base. Lote 30 - Dominio BTH782, marca Fiat, modelo Duna, año 1997. Base: sin base.

Lote 31 - Dominio BIB767, marca Renault, modelo Express, año 1997. Base: sin base.

 Según un relevamiento realizado en la provincia de Buenos Aires, se necesitan 65 salarios formales para poder adquirir una vivienda tipo. Estos datos -que incluyen información sobre los tipos de inmuebles comercializados, tendencias, alquileres, tenencia de la vivienda y accesibilidad, entre otros- surgen de un estudio elaborado y dado a conocer recientemente por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires (Martilleros BA) junto al Instituto de Política y Gobierno (IPG) de la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA).

A través de un convenio estratégico entre ambas instituciones, se estableció como objetivo generar indicadores de alta frecuencia que permitan monitorear el mercado inmobiliario, comprender sus tendencias y brindar herramientas a los profesionales para la toma de decisiones estratégicas fundamentadas.

Para ello, se desarrolló una metodología de recolección de información destinada a construir indicadores sobre la actividad inmobiliaria. Algunos de los aspectos relevados fueron: tipo de inmueble, cantidad de operaciones de compraventa, valor promedio de las operaciones, inmuebles en alquiler y valor promedio de los alquileres. Los datos se obtuvieron mediante encuestas a inmobiliarias pertenecientes a los 20 Colegios Departamentales Judiciales de la provincia, además de fuentes complementarias como INDEC; BCRA; AFIP y ARBA.

El relevamiento estadístico -correspondiente al primer semestre de este año- arrojó que el 65% de las operaciones de compraventa corresponde a casas y departamentos, aunque se observa un incremento en la participación de terrenos. En otras palabras, dos de cada tres operaciones involucran viviendas, mientras que el interés por los terrenos crece hasta alcanzar el 21% del total. Este dato confirma que el mercado continúa siendo predominantemente residencial, con una demanda que se reorienta hacia nuevas urbanizaciones y loteos en zonas intermedias y del interior provincial.

En materia de accesibilidad, en el territorio bonaerense se requieren 65 salarios formales para adquirir una vivienda tipo de dos dormitorios, considerando que el salario promedio formal en julio de 2025 fue de $1.524.216. Este indicador -equivalente a más de cinco años completos de ingresos- evidencia las dificultades que enfrenta la población para acceder a la vivienda propia.

En cuanto a los alquileres, son liderados por los departamentos, seguidos por las casas. Los alquileres temporarios muestran una fuerte presencia en los departamentos judiciales costeros de la provincia. El valor promedio equivale al 36% del salario formal, lo que ubica a gran parte de los inquilinos en el límite del umbral de asequibilidad recomendado internacionalmente.

El estudio también permitió establecer marcadas diferencias territoriales derivadas de una alta heterogeneidad regional.

Por ejemplo:• Conurbano bonaerense y AMBA: urbanización e industria.• Interior: base agropecuaria y agroindustrial, con ciudades intermedias estratégicas.• Costa y puertos: economías mixtas basadas en turismo, pesca y polos energéticos.

El informe completo identifica que el mercado inmobiliario provincial se consolida como un sector en crecimiento, aunque enfrenta desafíos vinculados a la accesibilidad y el financiamiento habitacional. En cuanto a la tendencia, desde el segundo semestre de 2024 se registra un aumento en la cantidad de escrituras y del crédito hipotecario, con plazos más largos y mayor participación en las operaciones.

El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, Luis Colao, destacó “el gran trabajo realizado por la UNNOBA”, y valoró el compromiso de los martilleros y corredores públicos matriculados en los 20 colegios departamentales bonaerenses, quienes aportan regularmente los datos necesarios para la confección de estos índices.

Colao adelantó que se darán a conocer estadísticas inmobiliarias de manera semestral, y afirmó que “serán, sin lugar a dudas, una herramienta que brinde certezas a los profesionales del sector para tomar decisiones. Hasta ahora sólo se conocían estadísticas sesgadas por su centralidad en CABA. Estos indicadores permitirán contar con datos provinciales y regionales de gran utilidad para el sector”.

En medio de un contexto económico desafiante, el mercado inmobiliario tandilense muestra señales de estabilidad y crecimiento. El martillero Antonio Comiso observó que la actividad presentó un leve retroceso, pero aclaró que el sector “viene bastante en alza” y mantiene un buen nivel.

En una entrevista con El Eco Multimedios, el representante del sector e integrante de la comisión directiva del Centro de Martilleros local planteó que uno de los factores que sostiene esta dinámica es la vigencia de líneas de crédito que permiten el acceso, principalmente, a propiedades usadas, hoy las más demandadas, por las condiciones que exige la financiación.

El referente inmobiliario también resaltó el auge de las construcciones de edificios en Tandil, especialmente en las avenidas Avellaneda, Brasil y Bolívar, sectores donde el desarrollo urbano creció de manera sostenida en los últimos años, tal como lo anticiparon los estudios realizados por el Centro de Martilleros.

La tendencia apunta a edificios de gran tamaño y departamentos amplios que responden a la demanda de un público que sigue eligiendo Tandil por su calidad de vida.

Análisis del sector

En diálogo con El Eco Multimedios, el martillero Antonio Comiso observó un “pequeño bajón” como consecuencia de “algún cambio económico”, pero ratificó que “viene bastante en alza” la actividad inmobiliaria local.

Entre los motivos de su fortalecimiento en Tandil, apuntó al sistema de créditos vigente, aunque destacó que el acceso a mecanismos de financiamiento tiene su impacto en todo el territorio bonaerense “a través de los informes semanales que realiza el colegio”.

Si bien alertó que en términos comparativos en el orden local podría tener un ritmo más lento, ratificó que “el mercado no ha caído, ha evolucionado y mucho" y que "la compraventa, no tanto de lo nuevo, de lo usado, ha crecido muchísimo”.

Para Comiso, esa tendencia tiene relación directa con el acceso al crédito. Para ello el beneficiario debe “tener todo en condición y escritura en mano”, de allí que tenga mayor incidencia la compraventa de propiedades usadas.

Por el contrario, las obras nuevas podrían tener alguna demora si aún se encuentra en pleno proceso de construcción, “y más si es una torre”, que requiere “más tiempo para tener escritura en mano”.

De todos modos, el martillero aclaró que “no quiere decir que no se haga porque hay gente muy buena, de mucha confianza en Tandil y muy productiva”. 

Nuevas obras, la tendencia

En otro pasaje de la entrevista, Comiso se enfocó en el auge que presentan las construcciones de tipo departamentos y puso especial énfasis en el desarrollo que muestran tres avenidas de la ciudad, cuyo potencial ya había sido detectado por el Centro de Martilleros en virtud de un relevamiento realizado hace “cinco o seis años”.

“Hacemos estudios de manera permanente para ver los movimiento que hay en los sectores, cómo es la venta, en qué sector se está haciendo más que en otro lado, etc.”, contextualizó.

En esa oportunidad, “hicimos un relevamiento bastante grande y dijimos que las avenidas Avellaneda, Brasil y Bolívar iban a crecer en ese sentido y no nos equivocamos, estuvimos bastante acertados”, valoró.

En concreto, observó que “los emprendedores, que siguen existiendo, se inclinaron por esos lugares por su mayor comodidad, tranquilidad, traslado y servicios, un hecho fundamental” a la hora de realizar la elección para el desarrollo inmobiliario.

A más datos, señaló que en Tandil “casi el 80 por ciento” de los contribuyentes cuenta con “todos los servicios, pero hay estructuras nuevas y hay estructuras antiguas”. Para ello “se hace un control” antes de autorizar una obra para establecer el sistema donde mejor funcionan los servicios.

En este caso, el impulso de obras nuevas en esos sectores es “prácticamente todo en edificio” y detalló que los desarrolladores adquieren una propiedad “y al otro día empezaron a construir una torre. Todo edificio”.

En efecto, la predisposición hacia la construcciones de torres es posible “porque la cantidad de habitantes lo facilita” y estimó que la ciudad supera “los 160 mil habitantes”.

“Es mucha la cantidad de gente que ha venido, la que se ha trasladado” y “posiblemente no es un público tan vistoso, de los que se muestran, es un público más tranquilo, más sereno, que viene a buscar gran parte de la pasividad que hay en Tandil o en otras ciudades”, describió y remató que “es una ciudad que crece y mucho”.

Lo nuevo y sus características

En cuanto a las características de las nuevas construcciones, Comiso repasó que en departamentos “se están haciendo bastantes en dos y tres dormitorios y en propiedades de muchos metros cubiertos, de entre 150 y 250 metros cuadrados. Hay propiedades muy gigantes con una comodidad infernal, asombrosa”.

Incluso, indicó que ese dato surge de las consultas que “de manera permanente” realiza la entidad ante el Municipio para conocer “la cantidad de metros que se van construyendo y es monstruosa”.

Por último, y a pesar del contexto inflacionario y de los créditos, los precios de las propiedades se mantienen estables, pero alertó sobre los altos costos de los materiales de construcción.

En ese sentido, Comiso confirmó que los valores son “muy estables” en Tandil y detalló que tuvieron “una pequeña caída, pero fue producto del no movimiento”.

“Hoy la construcción tiene muchos costo en la compra de los insumos y en los materiales y lamentablemente se siguen manteniendo los valores fuertes en Tandil”, cerró.