El deterioro del poder adquisitivo impacta de lleno en las condiciones de vida de miles de familias en todo el país. Según un reciente informe elaborado por la organización Inquilinos Agrupados, la realidad habitacional se ve marcada por el endeudamiento, los recortes en alimentación y el pluriempleo como estrategias desesperadas para sostener el techo.

El estudio arroja cifras alarmantes: el 17,2% de los inquilinos debió mudarse en el último tiempo por la imposibilidad de afrontar los costos del alquiler. Asimismo, siete de cada diez encuestados destinan más del 40% de sus ingresos mensuales exclusivamente al pago de la renta, una cifra que asfixia la economía doméstica.

En este contexto, el 70,9% de los consultados reconoció tener deudas activas. La radiografía del endeudamiento se vuelve más crítica al analizar el destino de esos fondos: más de la mitad, un 53,2%, tomó deuda para poder comprar alimentos, mientras que el 38,9% lo hizo para cubrir el pago del alquiler. Para financiar estos gastos básicos, el 65,2% recurrió al uso de las tarjetas de crédito.

El ajuste también se traslada al interior de los hogares. El 89,6% de los participantes de la encuesta afirmó haber recortado gastos domésticos. Dentro de ese universo, el 65,1% redujo el consumo de alimentos y el 54,2% resignó gastos en salud. El dato más crudo revela que apenas el 38,6% logra realizar las cuatro comidas diarias.

Finalmente, el mercado laboral aparece como una variable de compensación que, en muchos casos, resulta insuficiente. El 45,7% de los inquilinos cuenta con más de un empleo para llegar a fin de mes, mientras que el 14,1% perdió alguna fuente laboral durante el último año, profundizando la precariedad habitacional y el riesgo de desalojo.

El primer lunes de octubre se conmemora el Día Internacional de los Inquilinos (World Tenants Day), una jornada que busca promover los derechos de quienes alquilan una vivienda. Esta efeméride fue establecida en 1986 por iniciativa de la Organización Francesa de Inquilinos, y ratificada por la Unión Internacional de Inquilinos (IUT), coincidiendo con el Día Mundial del Hábitat.

En nuestra ciudad, y ante el creciente número de consultas vinculadas a situaciones de alquileres, en abril de 2019 el Municipio de Tandil creó la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI). Este espacio brinda información y acompañamiento específico a quienes enfrentan problemáticas relacionadas con contratos de locación, derechos y obligaciones de las partes involucradas.

La OMAI fue pionera en la provincia de Buenos Aires en abordar esta temática de forma institucional y especializada, marcando un precedente en políticas públicas locales orientadas al acceso justo y equitativo a la vivienda. Previamente, estos conflictos eran tratados desde el área de Mediación Comunitaria Municipal, pero la creación de una oficina específica permitió ampliar el alcance y la profundidad del abordaje.

La OMAI funciona en Chacabuco 383, de lunes a viernes de 8 a 14 hs., donde se brinda asesoramiento gratuito a inquilinos e inquilinas que requieran orientación o acompañamiento.

Desde la derogación de la Ley de Alquileres, medida que aumentó la oferta de viviendas en renta a la vez que ofreció vía libre a los propietarios en la confección de los contratos, alquilar en la ciudad se transformó en una especie de ruleta, donde las condiciones de cada uno de los acuerdos entre partes varían considerablemente, sin reglas claras. 

Sobre el tema se expresó el titular de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino, Emiliano Salazar, en diálogo con El Eco Multimedios. 

En primer lugar, señaló que a partir del primero de enero de este año, los usuarios asistían a la dependencia con incontables dudas y casos muy diferentes en lo que respecta a las condiciones del contrato. Sobre todo de aquellos que habían firmado con anterioridad a la derogación, y temían por actualizaciones más frecuentes que las acordadas. 

Ante estas consultas, explicó “Había que ver qué contrato era el que aplicaba, qué actualización, si era la de los seis meses con el Índice de Casa Propia o la de un año con el índice de contrato de locación de la Ley de Alquileres”. 

A su vez, señaló que para aquellos acuerdos que tengan pactada una renovación anual durante este 2024, teniendo en cuenta el fuerte aumento de la inflación de estos últimos meses, los valores se actualizarán en más del 200 por ciento. 

Comentó, para estos casos, que el índice de contrato de locación de la Ley de Alquileres, el cual se calcula por un coeficiente que publica el Banco Central con respecto a los salarios de los trabajadores estables y la inflación, arrojó un porcentaje anual del 233,73%. 

“Esto ha dado que en un año, si vos firmaste un contrato de 3 años el primero de junio de 2023, a la misma fecha del 2024, si vos pagabas 100 mil vas a pagar 333.732, eso dio una anual de 233,73% que es un índice totalmente elevado, más cuando hay contratos que pagan 200 mil, y se les va a ir a más de 700”, refirió. 

En ese sentido, recomendó a los inquilinos que puedan hablar con el locatario o intermediario, con el fin de llegar a un acuerdo y no sufrir de manera repentina un aumento tan grande. 

Mirá la nota completa en el canal de YouTube de El Eco de Tandil: 

El jueves pasado, el vocero presidencial Manuel Adorni, anticipó que el gobierno de Javier Milei buscará derogar la actual ley de Alquileres. 

“Entendemos que le ha hecho mucho daño al mercado inmobiliario y todo lo que le hace daño a la gente será subsanado y corregido”, sostuvo el funcionario en su habitual conferencia de prensa desde Casa Rosada, que ratificó la postura de La Libertad Avanza en promover “siempre la libertad de las partes en contratos privados”.

“Seguramente haya novedades respecto a eso”, adelantó Adorni.

El Eco habló con Juan Arrizabalaga, referente de Tandil dentro de la Federación de Inquilinos Nacionales, quien aseguró que ante el escenario expuesto, la única herramienta que tienen los arrendatarios “es organizarse, porque si el Estado va a estar del lado de quien va a imponer las condiciones, el sector inmobiliario no lo va a querer cumplir”.

- ¿Cómo ven desde la Federación lo que adelantó el vocero presidencial sobre la derogación de la ley de Alquileres?

- La declaración del vocero presidencial concuerda con lo que ya había dicho el presidente Javier Milei, y el rumor es que podría ser parte de un decreto en donde entraría la derogación de varias leyes y la regulación en general de distintas materias, una de ellas es la de Alquileres. 

Para nosotros la discusión es la difícil situación que hay hoy de acceso a la vivienda, y particularmente a los alquileres, ante lo cual la ley es una contención para hacerle frente a la crisis. Quitarla o desregularla, es decir permitir contratos más cortos y ajustes por encima de lo que venía pautando la ley de alquileres; y dolarizarlo, va a potenciar fenomenalmente la crisis de alquiler.

Es un modelo inhumano, porque la gente no puede vivir con contratos cortos y dolarizados, o más caros de lo que ya están. 

- ¿Qué podría pasar si se anula la ley?

- Ellos hablan de un eufemismo del acuerdo entre partes que pactarían los tiempos: plazo del contrato, precio, tipo de ajuste y de moneda, lo cual no es un pacto sino una imposición. Y eso bajo el discurso de que mejora la oferta. 

Si hay veinte o cincuenta departamentos, pero a vos no te alcanza para pagarlo; no es una mejora de la oferta sino de la rentabilidad de los rentistas. Vamos a una situación donde el objetivo, que es de alguna manera la utopía de lo que nosotros llamamos "la casta inmobiliaria" es borrar la frontera entre el alquiler habitacional y el alquiler temporario turístico, que son contratos cortos y dolarizados. Así se logra una rentabilidad a corto plazo e imponer las condiciones de ajuste. 

Esto va a llevar a una crisis habitacional que no vemos desde hace décadas en Argentina. Si ahora estamos difíciles, esto es una locura. Es un alerta y es de enorme gravedad. 

Claramente están viendo la forma de pasar por encima el código civil y comercial, y las normas en Argentina, para imponer una dolarización. No solo se viene una crisis habitacional fenomenal, sino que el objetivo es sacarle los pocos dólares que tienen ahorrados algunos inquilinos asalariados o de clase media para traspasarlo al sector privado. Y por lo tanto es una transferencia de ingresos. 

Es un saqueo, no tiene mucha vuelta. Quienes hacemos una crítica a esto, al principio parecía que estábamos arando en el desierto, pero de a poco las cosas de vieron.

Y en esto va a suceder lo mismo: quienes venimos luchando por los alquileres sabemos que no estamos en el mejor de los mundos por el acceso a la vivienda, pero una regulación en esa lógica en la que no hay ningún derecho; y donde la vivienda no es un derecho; va a generar una crisis fenomenal.

Y al final, hay que asumir los costos de esa crisis porque después nadie se quiere hacer cargo.

- ¿Qué consultas están teniendo en la Federación?

- De todo tipo. Desde que se anunció la derogación de la ley, si bien no hay nada firme, miles de inquilinos no están pudiendo firmar contratos porque están esperando.

La otra es que no se cumple porque el Estado no defiende la ley, y al no haber gobierno no se cumplen las condiciones, y después hay ofertas en dólares, contratos de seis meses -que es lo que se viene y es el objetivo del Gobierno también, como lo dijo abiertamente. Nadie que haya votado a Milei no sabe lo que dijo sobre los alquileres. La propuesta del sector inmobiliario y de distintas cámaras que financiaron la campaña es que haya contratos cortos y precios liberados, o dolarizados.

Las consultas tienen que ver con que la gente no va a poder pagar el alquiler o que no va a haber renovación de contrato; o que van a haber contratos muy cortos. O la oferta en dólares, que es lo que la ley pretendía impedir. 

Ya sabemos que hay inquilinos que no están pudiendo pagar el segundo mes de alquiler porque los pisos son muy altos; y hay miles con el contrato vencido porque no consiguen alquilar porque los rentistas están esperando que se derogue la ley para imponer contratos cortos y con precios más caros. 

- Un inquilino que alquiló hace poco con la nueva ley, ¿se puede quedar tranquilo?

- Los inquilinos en Argentina no se pueden quedar tranquilos nunca. Los contratos deben cumplirse de la forma en la que se fijaron: sea con la ley de 2020 de tres años y ajuste anual, o con la reforma de 3 años de ajuste semestral por índice Casa Propia. 

Lo que vamos a tener que hacer es ver cómo nos organizamos, porque si el Estado va a estar del lado de quien va a imponer las condiciones, el sector inmobiliario no lo va a querer cumplir.

Lo que venía sucediendo con la evolución anual de los precios del mercado en Argentina era que estaba entre 250 y 280 por ciento. Hoy la inflación está en 160 por ciento (antes de la última devaluación); y el índice del contrato de alquiler está en 120.

Ahora, el objetivo sería dejar todo en manos del mercado. Incluso la posibilidad de que lo cobren en moneda extranjera aunque el inquilino no tenga; o si no tendría que ir al dólar blue y pagar dos veces más para poder pagar un alquiler en dólares. Eso se viene con Milei. Y el que avisa no traiciona.

- ¿El inquilino tiene alguna herramienta hoy, a la hora de negociar?

- No, si el mercado te atropella y el Estado es cómplice, la única herramienta que tiene el inquilino es organizarse. Van a sacar la ley de Alquileres para imponer la ley de la Selva. Y ante eso, solo existe la organización y la solidaridad. No va a haber otra herramienta. Creo que no es un debate ideológico ni político: es aprender a defender tu bolsillo y tu hogar. 

Si te liberan los precios de los alquileres, del transporte y la comida, el famoso ajuste no lo está pagando la casta sino el inquilino. La gente tiene que recuperar la conciencia de aprender a defender los intereses, porque lo que van a hacer no tiene nada que ver con defender el bolsillo del laburante de a pie -que es el que paga alquileres- sino el de los especuladores.

El inquilino, mientras tanto, va a tener que dejar hasta lo que no tiene para pagar el alquiler; o se va a tener que mudar a la casa de otros; o van a empezar las tomas de tierras.

- ¿Cuál es el próximo paso como Federación?

- En las ciudades grandes se están generando equipos legales, porque no se trata solo de asesorar sino también de defender considerando que se puede venir una ola de desalojos. Tengamos en cuenta que hoy en Tandil se ofertan departamentos por 500 o 600 mil pesos de inicio de contrato; y 300 mil pesos un monoambiente de 35 metros cuadrados. La situación es muy compleja porque además están pidiendo actualizaciones de valores por fuera de lo que dicen los contratos firmados; y para quien empiece un contrato bajo las nuevas condiciones va a ser muy difícil que lo pueda sostener durante los meses que le siguen.

Esto no tiene que ver con achicar el gasto. Son medidas a favor de la casta inmobiliaria, y en contra de los trabajadores, que son 10 millones de inquilinos en Argentina.

- ¿Esto se puede hacer por DNU, sin pasar por el Congreso?

- Yo les diría a los defensores de la república, que si un presidente puede sacar un DNU porque lo votaron y llevarse puestas diez leyes, evidentemente no estaríamos hablando de la república sino de otra cosa. La diferencia es que ascienden por elecciones, pero el formato de gobierno se parece mucho más a otra cosa que a una democracia. 

Lo que pasa es que durante cuatro años, el sector inmobiliario y la derecha perdieron en el Congreso y en la opinión pública el debate sobre reformar la ley. Evidentemente pueden volver a perder; y por eso tienen la intención de derogar algunas leyes mediante decreto, a favor del sector empresarial. 

En comunicación con La Mañana de El Eco (104.1 Tandil FM y Eco Tv), Enrique Alewaerts, representante de las inmobiliarias de Tandil, compartió su perspectiva sobre la nueva Ley de Alquileres y cómo ha afectado al mercado local. 

A un mes de su aprobación, Alewaerts señaló que, si bien los propietarios han aceptado positivamente el ajuste semestral, la demanda sigue superando a la oferta y esto sigue siendo motivo de preocupación. 

La ley permitió a los propietarios actualizar el valor de los contratos de alquiler cada seis meses en lugar de esperar un año, lo cual ha sido bien recibido en los contratos renovados recientemente. Sin embargo, no se ha observado un incremento significativo en el número de propiedades disponibles en alquiler como se había esperado. 

El representante de las inmobiliarias locales destacó que la ley no ha logrado atraer más propiedades al mercado de alquiler, especialmente aquellas que se encontraban desocupadas o a la venta. 

Alewaerts señaló que es necesario esperar a tener un panorama económico más claro después de las elecciones para tener una idea más precisa de cómo se comportará el mercado y si se reactivará. 

Más demanda que oferta

En cuanto a la relación entre la oferta y la demanda Alewaerts afirmó que actualmente hay al menos treinta inquilinos en lista de espera por cada propiedad disponible en las inmobiliarias adheridas al Centro de Martilleros de Tandil, tal como se dijo en este medio anteriormente. 

Esta alta demanda ha generado una presión sobre los precios de alquiler, pero el presidente inmobiliario aclaró que existe un límite determinado por la capacidad de pago de los inquilinos. Las propiedades con precios muy elevados no encuentran arrendatarios. “Hay un tope que es lo que nosotros consideramos que es justo y también lo que la gente puede pagar, hay límites y las propiedades que piden mucho no se alquilan”, declaró.

En términos de valores, los alquileres de departamentos de dos ambientes varían ampliamente en Tandil. Pueden comenzar alrededor de ochenta a noventa mil pesos y llegar hasta ciento ochenta mil pesos en casos de departamentos de buena calidad y ubicados en el centro de la ciudad. 

Actualización de valores cada seis meses

A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma establece actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos enfrentarán dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

Esta legislación introduce el coeficiente “Casa Propia”, un indicador empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, como base para el ajuste de los precios de los alquileres.

Dicha fórmula se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Al respecto, Alewaerts mencionó que el impacto real de esta actualización se conocerá a partir de los próximos seis meses, mientras tanto, los contratos renovados en este último mes se pactaron llegando a un acuerdo entre los inquilinos y propietarios. “Eso ayudó a que el valor se pueda charlar, porque el ajuste va a ser semestral”, indicó. 

Demanda para vivir en Tandil

Además de la alta demanda de inquilinos en Tandil, existe otro fenómeno que afecta el mercado de alquileres: un número significativo de personas que desea trasladarse y establecerse en la ciudad. 

Según Alewaerts, muchas personas alquilan temporalmente por tres meses mientras buscan una casa para alquilar o incluso para comprar. Algunos llegan a la ciudad con la intención de mudarse definitivamente, pero necesitan ese tiempo para encontrar una vivienda adecuada y así definir su estadía en Tandil. 

Beneficios hasta el momento

En cuanto a la modificación legal, Alewaerts destacó que en el primer mes de vigencia ha habido ciertos beneficios en términos de negociación con los inquilinos durante la renovación de contratos. 

Antes de los cambios, algunos propietarios se mostraban reticentes a poner sus propiedades en alquiler permanente debido a la congelación del valor durante un año. Sin embargo, ahora la posibilidad de ajustar el valor cada seis meses ha permitido llegar a acuerdos más favorables tanto para los propietarios como para los inquilinos, lo que ha contribuido a retener las propiedades en el mercado de alquileres. 

Desafíos permanentes e incertidumbre 

Si bien la nueva ley ha mejorado la negociación en los contratos ya en curso, Alewaerts reconoció que aún es necesario observar cómo se aplicará el índice de actualización y qué impacto tendrá en los precios. A pesar de estas mejoras, se destaca que este año se presentó complicado debido a las elecciones y la incertidumbre política. Esta situación afectó a todas las partes involucradas, desde los inquilinos y propietarios hasta a los mismos representantes inmobiliarios, ya que su sustento económico depende en gran medida de las operaciones realizadas. 

El representante del sector subrayó también que esta incertidumbre prolongada y la falta de claridad generan dificultades para realizar proyecciones e inversiones a largo plazo. Todo esto, sumado a un proceso electoral extendido, ha generado un año especialmente complicado para el mercado de alquileres en Tandil. 

Dicho mercado enfrenta desafíos persistentes, tanto por la alta demanda como por la falta de claridad en el escenario político, que recién se resolvió ayer. Los actores del mercado, tanto inquilinos como propietarios y agentes inmobiliarios, buscan adaptarse a los cambios y asegurar la estabilidad y sustentabilidad del mercado en un contexto complejo.

Rescisión unilateral anticipada del contrato por parte del propietario, vencimiento del compromiso y actualización de los montos a pagar se encuentran entre los principales motivos por los cuales quienes alquilan una vivienda en forma permanente en la ciudad concurren a la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI). 

“Las principales consultas son cuatro”, dijo a El Eco de Tandil Emiliano Salazar, responsable del organismo creado en abril de 2019, y detalló: “rescisión unilateral por parte del propietario, daños estructurales, actualización del canon locativo y vencimiento del contrato”.

En cuanto al primer punto, Salazar contó que “se acercan muchas personas, en general mujeres o parejas jóvenes, a las que el dueño quiere sacar de la propiedad porque decidió venderla”.

“Ya de por sí, la cláusula de venta es una cláusula que se toma por abusiva”, explicó el abogado encargado de la OMAI, y agregó: “si sos dueño lo podés vender pero, el que compra, tiene que respetar las condiciones de alquiler, del contrato tal cual está”.

Con respecto a los daños estructurales que puede presentar el inmueble -otro de los motivos que suele generar discusión entre las partes- Salazar contó que “me llegan consultas del estilo ‘firmé un contrato el año pasado y ahora hay humedad’ o ‘no hay agua caliente’, todas cuestiones en las que la responsabilidad civil es del dueño”. 

“Uno ahí podría directamente pedir un resarcimiento”, indicó.

Y aseguró que “la Ley habla de reparaciones urgentes y no urgentes. Las urgentes deberían ser respondidas en 24 horas, o al menos respondidas, en ese plazo. Un ejemplo es si se cortó un servicio esencial como el agua o hubo un problema eléctrico y la vivienda se quedó sin luz”.

Sobre la actualización del canon locativo, es decir del valor del alquiler, el responsable de la OMAI dijo que “me llegan muchas consultas del estilo ‘el mes pasado le pagué 60 mil y ahora el dueño me pide 90 mil’. Yo, en ese caso, les digo que se fijen en lo que dice el contrato”. 

Y añadió: “Si el contrato dice que tenés que pagar 70 mil pesos, conforme a la Ley vigente, tenés que pagar esa suma por todo un año porque la actualización es anual".

En ese sentido, remarcó que “es fundamental que se acerquen a la Oficina con el contrato o al menos con una foto del mismo”.

Acerca del cuarto motivo de pregunta, Salazar fue contundente y recordó: “La normativa vigente es la que salió antes de toda esta discusión”, es decir la Ley 27.551, sancionada en junio de 2020, que establece contratos de alquiler de al menos tres años y actualización anual de los valores basados en un índice que se obtiene de la combinación entre el porcentaje de inflación anual con el porcentaje de aumento salarial a los trabajadores estables. 

“Incluso los contratos que se estén por celebrar por estos días están bajo esa Ley”, resaltó.

Caudal de consultas

A la OMAI llegan entre cuatro y cinco consultas por día de parte de inquilinos de la ciudad. La Oficina local recibe también alrededor de tres llamados mensuales de personas de otros municipios que están tras asesoramiento en materia de alquileres y, en la búsqueda de un organismo, se topan con la oficina de Tandil.

La OMAI, dependiente de la Secretaria Legal y Técnica del Municipio, está ubicada en la calle Chacabuco 383, planta baja. Atiende de manera presencial y por orden de llegada, de lunes a viernes de 8 a 14.

Los interesados pueden consultar asimismo al teléfono 2494 602 206. En este caso se sugiere enviar primero un mensaje por WhatsApp.

Salazar sostuvo que “la ciudadanía entendió el rol de la Oficina; en general la gente sabe que es para obtener información sobre la situación que se está atravesando en ese momento en materia de alquileres”.

En busca de una nueva Ley

El Congreso de la Nación debate por estos días una nueva Ley y miles de inquilinos están a la expectativa de qué pasará con las viviendas que alquilan.

El proyecto del bloque Juntos por el Cambio que ya cuenta con la media sanción de la Cámara de Diputados y que ahora analiza el Senado busca reducir la duración de los contratos de 36 a 24 meses -un esquema igual al de antes de la sanción de la 27.551-, con una actualización cuatrimestral de los precios, de acuerdo a mecanismos de convenidos entre las partes. 

A sólo tres años de la entrada en vigencia de una legislación que no terminó de conformar a ninguna de las partes, el parlamento buscará una nueva norma para, de alguna manera, hacer frente a la crisis habitacional que afecta a miles de inquilinos de todo el país y que en Tandil se combina con el hecho de que cientos de propiedades que estaban destinadas al alquiler permanente pasaron a estar disponibles únicamente para la renta temporaria. 

Cabe recordar en ese sentido que, días atrás, el revisor de cuentas del Centro de Martilleros de Tandil (Cemart), Antonio Comiso, estimó ante este Diario que “en los últimos dos años, 410 propiedades que estaban en alquiler mensual en la ciudad se fueron para el turismo”. 

El referente de los Martilleros sostuvo además que “esas viviendas no vuelven más”.

El Senado puso en marcha el debate por la reforma de la Ley de Alquileres, luego de que el proyecto recibiera media sanción en Diputados la semana pasada. Desde el oficialismo reclamaron "acelerar" el tratamiento de la iniciativa a raíz de la incertidumbre que generó en el mercado el posible cambio del marco normativo.

El esquema de ajuste aplica el mecanismo de "acuerdo entre las partes" para revisar los incrementos de los precios de alquileres "por intervalos de entre cuatro y doce meses" y "pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices".

En este escenario, la senadora María Inés Pilatti Vergara (Frente de Todos) pidió "parar la pelota" y analizar "unos meses" los proyectos y no convalidar una "aparente solución que en vez de mejorar las cosas las enrarece o perjudica a unos y otros". "Proponemos parar la pelota, hacer trabajar a asesores, traer asociaciones de inquilinos y propietarios y después concluir. No decir tirar la pelota para el año que viene, sino unos meses", sugirió la legisladora chaqueña, que aseguró que "estudiando y analizando integralmente vamos a encontrar una salida más justa aunque no sean tan rápida para unos y otros".

No es un detalle menor que un salario mínimo está alrededor de los 105 mil pesos y un alquiler promedio está casi al mismo valor. Esto muestra la centralidad de este tema a la hora de comprender las razones de la suba de la pobreza. Asimismo, la coyuntura redujo la oferta de inmuebles en alquiler, sumado a la disparada inflacionaria de los precios.

Lo cierto es en el problema de la vivienda se juegan de modo simultáneo varias batallas. Contra las finanzas y el endeudamiento como engranaje de la supervivencia. Contra la fragilización de la vida cotidiana. Contra la evasión fiscal y la especulación del mercado. Y, finalmente, contra la caída permanente de los ingresos y  de las ataduras del negocio inmobiliario. 

La voz de los inquilinos 

El Eco de Tandil consultó a inquilinos en diferentes situaciones, que catalogaron al eventual cambio en la legislación como “perjudicial” para quienes necesitan un lugar para vivir. 

Alejandro tiene 30 años y alquila una vivienda en el barrio Mirage junto a otros dos adultos. Pagan 130 mil pesos mensuales por una casa de tres ambientes que alquilaron por inmobiliaria, con un contrato rubricado según la ley de alquileres todavía vigente: tres años y actualización anual por índice inflación salarios.

El alquiler lo dividen en tres partes iguales y en su caso aporta el 30 por ciento de ingresos para pagarlo. “Creo que las modificaciones en la ley perjudican a quienes tenemos que alquilar. Se tendría que legislar contra la especulación inmobiliaria, la vivienda ociosa y los alquileres por día informales. Hay muchas casas vacías y muchas familias sin casa. En Tandil, en particular, falta una política pública de acceso a la vivienda, o al menos a los lotes con servicios”, expuso. 

Por otra parte, Santiago –más de 30 años- alquila una casa de cuatro ambientes en la zona del Procrear por 120.000 pesos. Viven dos adultos y él destina el 43 por ciento de sus ingresos al arrendamiento. El contrato es particular y flexible, tomando algunas pautas de la legislación actual.

Entrevistado por este medio, indicó que la modificación de la normativa perjudica a los locatarios porque “no aborda el tema integralmente, ‘blanqueando’ los contratos hizo que se pierda flexibilidad y ese blanqueo lo paga el inquilino”. 

En tanto, Martín tiene 28 años y reside en las inmediaciones de Garibaldi y Paz. Alquila de forma particular una casa de tres ambientes por 100.000 pesos –en la que convive con otra persona- y destina un tercio de sus ingresos a costear el alquiler. 

Sobre el cambio en los contratos a partir del esquema que ahora se debate en el Senado, Martín sostuvo que “es muy difícil hacer balances de leyes que no sé si van a cumplir (hasta de común acuerdo), ni hacer un pronóstico ligado al contexto económico. Realmente, hay que estar un poco demente para alquilar”. 

Propietarios

En la otra vereda, uno de los puntos más polémicos que desde el principio ha despertado críticas por parte de propietarios e inquilinos, es la obligatoriedad de establecer contratos de alquiler con tres años de duración, que obstaculiza durante mucho tiempo la disponibilidad del bien. Se calcula que salieron del mercado del alquiler tradicional unas 250.000 unidades. En Tandil, alrededor del 30 por ciento de los inmuebles dejaron de ofrecerse en alquiler permanente y la reducción de la oferta -al igual que en todo el país- disparó los valores del mercado. 

Además de obligar a realizar contratos de tres años, la ley de alquileres determinó que los ajustes en los valores de renta debían realizarse una vez cada doce meses, según una fórmula que se determina en función del avance de la inflación y los salarios. Más allá de los niveles de incremento, los propietarios aseguraron que una sola actualización al año es “insuficiente”.

En esta línea, Rosa es dueña de un departamento nuevo de dos ambientes en Saavedra y Garibaldi por el que percibe 45 mil pesos mensuales. El contrato, enmarcado en la ley, se suscribió en diciembre de 2021 y vence en 2024. El valor del alquiler quedó muy desfasado con respecto a la escalada inflacionaria y le generó perjuicios. Por este motivo, ella y otros propietarios optan por retirar sus inmuebles del mercado y ofertarlo de manera temporaria, o directamente dejarlos vacíos. 

No obstante, es clara la asimétrica relación de poder entre una persona a la que le “sobra” una vivienda y puede arrendarla, y otra que no tiene dónde vivir, por ello diversos sectores apelan a consensuar una nueva legislación que pueda zanjar estos problemas y resulte beneficiosa para ambas partes, sobre todo en un contexto económico tan volátil. 

La Cámara de Diputados de la Nación dio media sanción a la modificación de la Ley de Alquileres, que comenzará a tratarse en el Senado durante esta semana. Diversas voces se expresaron al respecto, observando aspectos positivos y negativos de una normativa que afecta la realidad de millones de personas en el país, donde resulta cada vez más complejo acceder a una vivienda, y el déficit habitacional es transversal a muchos sectores sociales.

Para conocer una mirada local sobre el tema fue consultado el presidente del Centro de Martilleros, Enrique Alewaerts. En diálogo con El Eco Multimedios, se refirió a los avances en la modificación de una ley sobre la cual, en diversas ocasiones anteriores, ha señalado sus críticas como representante del sector.

Cabe recordar que desde el Centro de Martilleros se han manifestado planteando más de una observación a la normativa que rige desde el 2020. En particular, por los efectos que le adjudicaron a la misma, principalmente el haber producido una contracción en la oferta. En ese sentido, habían propuesto la modificación, por lo menos de los plazos estipulados de contratos y de los regímenes de actualización de los valores.

En primer término, Alewaerts recordó que a la fecha continúa vigente la ley actual, con los plazos estipulados y los ajustes anuales, que al momento no se alteraron. “Eso no cambió”, indicó.

En concreto, en cuanto al avance de la modificación de la normativa expresó que “esto no viene a solucionar el problema, el gran problema es la inflación”. Así, amplió el marco de comprensión de la situación, y colocando el foco en la suba de precios registrados en la mayor parte de los sectores de la economía, el martillero señaló que “hoy podemos decir que la inflación es diaria y realmente complica toda la situación”.

“Una llave”

“Esto tiene que ser beneficioso para las dos partes”, consideró el martillero con respecto a la normativa que sea implementada. A partir de la puesta en vigencia de la ley actual, aseguró, “hubo un cambio perjudicial para inquilinos y propietarios”.

En ese sentido, planteó que la modificación sobre la que se avanzó en Diputados “es como una llave para que se destrabe y empecemos a tener mayor oferta”. La baja de las propiedades dispuestas para alquiler es uno de los efectos que se le adjudicaron a la ley, y en ese sentido Alewarts señaló que en el presente “hay mucha demanda, poca oferta de inmueble y eso hace subir el precio”.

Agregó que la modificación en puerta, “da la seguridad también de tener más propiedades en oferta. Hoy el gran problema es que no hay en el mercado propiedades en alquiler. Algunas se transformaron en alquileres temporarios, otras se retiraron y pasaron a la venta. Pero lo que estamos buscando con todas estas medidas es que empiece a haber más oferta que demanda”.

La situación al respecto, lamentó, es más que preocupante. “Hace 30 años que estoy en la profesión y es la primera vez que pasa este escenario. Hemos pasado un montón de crisis pero esto nunca fue visto”, expresó.

Otro de los aspectos positivos de la reforma marcados por el martillero fue el referido a la actualización de los valores. “El ajuste cada cuatro meses ayudaría a las dos partes. Sería beneficioso para el inquilino porque no tenemos que arrancar con un valor altísimo para el primer mes de alquiler, y hablaríamos de un valor menor que se va a ajustar a los cuatro meses por un índice que va a ser a elección, se puede discutir según la actividad”, manifestó.

Consultado por las perspectivas en contra a la modificación por la que alertaron agrupaciones de inquilinos, planteó que “esas agrupaciones tienen tintes políticos. Nosotros convivimos con los inquilinos, y el 98 por ciento que tenemos, no tenemos inconvenientes, buscamos soluciones para las dos partes”. 

A su vez, no descartó que se vayan a renovar contratos a partir de cambiar la ley, ya que de acuerdo a su mirada, “el que tiene una propiedad para obtener una renta, y el inquilino es bueno y cuida la unidad, se la va a volver a alquilar”.

Concluyó reiterando otro de los reclamos siempre señalados desde el sector, el incentivo a la construcción. “Nosotros pedimos medidas para que incentiven la construcción, para que haya más cantidad de propiedades, para que las que están en venta pasen al sector de alquileres”, reiteró.