En el inicio de un nuevo ciclo lectivo para el nivel superior, el mercado de alquileres transita días de intenso movimiento. Ante este escenario, el coordinador de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino del Municipio, Emiliano Salazar, brindó una serie de recomendaciones para los jóvenes y familias que se encuentran en la búsqueda de vivienda.

En primer lugar, el funcionario hizo hincapié en que, dada la alta demanda y la premura por cerrar acuerdos, suelen descuidarse aspectos técnicos y legales que luego derivan en conflictos.

Una de las principales advertencias estuvo dirigida a los estudiantes que provienen de otras localidades ya que, según explicó, un error recurrente es intentar cerrar contratos sin una inspección previa del lugar.

En ese sentido, remarcó que el inquilino debe acudir a la propiedad para verificar el estado en que se encuentra la estructura y el funcionamiento de los servicios básicos. “Es importante que vayan y vean el lugar personalmente, que no contraten de manera remota porque después se encuentran con paredes húmedas, techos que se llueven o servicios de luz y gas que no funcionan”, señaló.

Asimismo, recomendó realizar una prueba de las instalaciones antes de proceder a la firma de cualquier documento. Salazar sugirió “probar que funcione todo, abrir las canillas, constatar que el agua caliente llegue correctamente y que el termotanque o caldera se encuentre en óptimas condiciones de uso”.

A modo de ejemplo, el funcionario citó que recibieron consultas de personas que ingresaron a departamentos bajo la promesa que se arreglarían los inconvenientes del lugar, pero que una vez instaladas, esas mejoras nunca se concretaron. “Es importante que, cuando lo vayan a ver, el inmueble esté en condiciones”, ratificó. El objetivo será evitar que el contrato se firme sobre una propiedad que no cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.

Alternativas

En el caso de que el inquilino detecte fallas una vez que ingresó a la vivienda, ofreció herramientas para la búsqueda de una solución. En ese sentido, hizo referencia al espacio de mediación comunitaria que funciona dentro de la Dirección de Relaciones con la Comunidad de la Secretaría Legal y Técnica.

Este servicio gratuito busca que las partes involucradas (propietario e inquilino) puedan resolver el conflicto sin necesidad de llegar a instancias judiciales y, según detalló, en la mayoría de los casos se logran acuerdos satisfactorios ante problemas urgentes, como la rotura de un artefacto de gas o desacuerdos en los ajustes del precio mensual.

Tres marcos normativos vigentes

En otro de los párrafos de la entrevista, Salazar aclaró sobre la convivencia de tres marcos legales distintos para los contratos de alquiler. En efecto explicó que, dependiendo de la fecha en que se haya firmado el documento, rigen diferentes reglas para los plazos y los aumentos.

El primer grupo corresponde a los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres original (27.551), los cuales tienen una duración de tres años y una actualización de carácter anual a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). En estos casos, el funcionario aclaró que el depósito de garantía debe ser devuelto al valor actualizado del último mes de alquiler.

El segundo marco normativo es el que surgió con la modificación de la ley en octubre de 2023. En este esquema, los contratos mantienen la duración de tres años, pero el índice de actualización cambió al denominado Casa Propia y la periodicidad de los ajustes pasó a ser cada seis meses.

Por último, se encuentra el régimen establecido tras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, vigente desde diciembre del año pasado. Este decreto derogó la Ley de Alquileres, por lo que las partes pactan la duración del contrato, el índice de actualización y el plazo en que se producen los ajustes.

Bajo este sistema, consideró que “hay que estar atentos a qué índice se actualiza y cada cuánto” ya que hubo casos de personas con contratos de tres años a las que se les aplicaron actualizaciones cuatrimestrales, cuando por ley les correspondía un ajuste anual.

Más recomendaciones

Otra de las recomendaciones estuvo enfocada en qué hacer al momento de la finalización del contrato y la devolución del inmueble. En concreto, hizo hincapié en la importancia de formalizar la entrega de llaves mediante un acta escrita, por lo que sugirió que, “aunque no haya una conformidad plena” sobre el estado de la propiedad, se firme un papel que deje constancia que el inquilino entregó las llaves en una fecha determinada, aclarando que la propiedad se encuentra “libre de cosas y de ocupantes”.

Salazar ejemplificó que el inquilino puede devolver la propiedad un día lunes y el propietario recién se presenta a revisarla una semana después. Si en ese lapso ocurre una rotura o la falta algún elemento, la responsabilidad podría recaer sobre el inquilino por no haber documentado el estado de entrega.

“Si en esa semana pasaron cosas y yo ya había entregado la llave, no me pueden endilgar la responsabilidad porque cuando uno entrega las llaves tendrían que ir a ver el lugar”, enfatizó el resposable de la oficina.

Sobre el depósito de garantía, el funcionario repasó que, si al finalizar el contrato existen daños menores, como un vidrio roto durante la mudanza, el costo de la reparación podría descontarse del depósito; pero si el valor del arreglo supera el monto de la garantía, el inquilino deberá abonar la diferencia.

La Oficina Municipal de Atención al Inquilino, que funciona desde abril de 2019, atiende al público en su sede de Chacabuco 383, de lunes a viernes de 8 a 14. Salazar recomendó a quienes se acerquen llevar una fotografía del contrato en el teléfono celular para agilizar la consulta.

El primer lunes de octubre se conmemora el Día Internacional de los Inquilinos (World Tenants Day), una jornada que busca promover los derechos de quienes alquilan una vivienda. Esta efeméride fue establecida en 1986 por iniciativa de la Organización Francesa de Inquilinos, y ratificada por la Unión Internacional de Inquilinos (IUT), coincidiendo con el Día Mundial del Hábitat.

En nuestra ciudad, y ante el creciente número de consultas vinculadas a situaciones de alquileres, en abril de 2019 el Municipio de Tandil creó la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI). Este espacio brinda información y acompañamiento específico a quienes enfrentan problemáticas relacionadas con contratos de locación, derechos y obligaciones de las partes involucradas.

La OMAI fue pionera en la provincia de Buenos Aires en abordar esta temática de forma institucional y especializada, marcando un precedente en políticas públicas locales orientadas al acceso justo y equitativo a la vivienda. Previamente, estos conflictos eran tratados desde el área de Mediación Comunitaria Municipal, pero la creación de una oficina específica permitió ampliar el alcance y la profundidad del abordaje.

La OMAI funciona en Chacabuco 383, de lunes a viernes de 8 a 14 hs., donde se brinda asesoramiento gratuito a inquilinos e inquilinas que requieran orientación o acompañamiento.

Con la derogación de algunas leyes y la incorporación de nuevas reglas, la vida cotidiana de los inquilinos en Argentina ha atravesado cambios cruciales. En la actualidad, navegar por el mundo de los alquileres es cada vez más complejo. Actualizaciones de contratos, responsabilidades de la propiedad, derechos vulnerados y contratiempos surgen constantemente. 

En medio de este contexto, Emiliano Salazar, titular responsable de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI), estuvo presente en el programa Cultura Zip! (El Eco Streaming) y habló sobre cuáles son las consultas más frecuentes que realiza la comunidad sobre los alquileres y qué cuestiones hay que tener en cuenta al momento de firmar un acuerdo.

OMAI funciona desde el 2009 y se consolida como un espacio público, gratuito y de atención personalizada para todos los ciudadanos que se acerquen con dudas sobre las legalidades de los alquileres y contratos. “Es importante que los inquilinos sepan que existe un lugar en Tandil a donde acudir cuando hay una complicación”, señaló Salazar. La oficina está ubicada en Chacabuco 383 Planta Baja, y atiende de lunes a viernes de 8 a 14 horas.

Según el titular de la oficina, la mayoría de las consultas que reciben son por las fechas de las actualizaciones de los contratos, qué se debe hacer al momento de la entrega de llaves o quién debe hacerse cargo frente a daños estructurales de la propiedad.

Acerca de las actualizaciones, Emiliano sostuvo que “en primer lugar hay que ver qué dice el contrato y cuándo se firmó, porque dependiendo del mes va a regir una cosa u otra”. También afirmó que los contratos "firmados antes del 17 de diciembre de 2023 continúan con la Ley de Alquileres anterior, que tiene una duración de tres años y una actualización anual por Índice de Contrato de Locación". Por el contrario, “quienes firmaron a partir del 29 de diciembre empezaron a tener otras condiciones y aumentos cada 6 meses”.

Para él, el inquilino debe “guardar el contrato como si fuera el DNI” porque es la garantía para reclamar si en algún momento existen problemas o se necesitan realizar trámites. “Es un papel importante y siempre aconsejo que lo protejan e incluso tengan una fotocopia, porque si lo perdés estás en desventaja frente a la otra parte”, declaró el responsable de OMAI.

El papel de las inmobiliarias es sumamente importante en estas circunstancias, ya que son un intermediario entre el inquilino y el dueño de la vivienda. “Cuando surgen inconvenientes, si el locador puso que iba a ser responsable ante cualquier situación, el inquilino tiene que tener la posibilidad de llegar a esa persona”, explicó Emiliano Salazar. Es necesario, además de tener contacto con los profesionales, conocer quién es el dueño dado que “ante cualquier reclamo judicial, carta documento o demanda, la carta va a llegar con su nombre y a su domicilio”.

La Oficina de Mediación Comunitaria, que depende de la Dirección de Relaciones con la Comunidad, muchas veces es la encargada de resolver los conflictos existentes entre las dos partes involucradas en el contrato. Salazar destacó que “es bueno porque se puede solucionar el problema por vías buenas y civilizadas, y en varios casos se retoma el vínculo entre las personas”.

“Hoy hay mucha más oferta y opciones para alquilar, cosa que no pasaba tanto en años anteriores”, aseguró Emiliano. Frente a esta situación, las personas tienen la opción de seleccionar entre las múltiples inmobiliarias cuál es la oferta más conveniente para su bolsillo. “Uno se fija si aumenta cada tres, cada cuatro o cada seis meses, y elige de acuerdo a su posibilidad”, estableció.

Frente a los aumentos existentes, la interrogante es si conviene mudarse y alquilar un nuevo lugar, aunque se deba invertir en el mes de depósito, o si es preferible renovar el contrato a pesar del incremento. Sobre esto, Emiliano Salazar dijo que hay que prestar suma atención a “qué es lo que dice el contrato en cuanto a la rescisión” ya que puede existir una cláusula que te obligue a pagar cierto monto por romper el contrato previo a su finalización.

El tiempo con el cual se debe avisar que se abandona el departamento depende de lo que pauten las partes involucradas en el contrato. Aún así, “el decreto dice que si el inquilino rescinde el contrato unilateralmente sin ninguna causa grave, tiene que pagar el 10% de lo que reste de contrato al valor actual para poder retirarse”, aclaró el titular de OMAI.

En el marco de una serie de cambios de normativas que se dieron en el último tiempo con respecto a los contratos de alquiler de propiedades – en particular la derogación de la Ley de Alquileres y la reglamentación del DNU 70/2023- desde la Oficina de Atención al Inquilino brindaron precisiones sobre las modalidades vigentes y los diferentes tipos de aumento que podrían aplicarse.

“Tenemos 3 situaciones diferentes”, explicó Emiliano Salazar, al frente de la dependencia municipal que recibe consultas y asesora inquilinos desde el año 2019. “Últimamente se han dado situaciones por el tema de las actualizaciones y demás, y quizás en algunos casos hay confusión en cuándo a cómo se deben actualizar los contratos”, agregó.

En concreto, Salazar dio cuenta de tres modalidades para los contratos entre las partes. Los que se firmaron bajo la Ley de Alquileres, los que lo hicieron entre el 17 de octubre y el 28 de diciembre pasado, y los que rigen a partir del 1 de enero pasado.

“En primer lugar, el año pasado estaba plenamente vigente la Ley de Alquileres hasta octubre. O sea la original estuvo vigente hasta el 17 de octubre del año pasado. Entonces si hasta los primeros días de octubre firmé un contrato, va a ser de 3 años de actualización anual, por eso todos los contratos que están firmados ante esa fecha continúan vigentes hasta que se termine el contrato o se rescinda antes”, comenzó. 

Al momento, aquellos inquilinos que hayan firmado bajo la Ley de Alquileres y tengan en agosto su actualización anual, la suba ascenderá casi a un 250 por ciento.

En segundo lugar, sumó, entran “los contratos que se firmaron entre el 17 de octubre y el 28 de diciembre de 2023. En esos lo único que cambió fue mayormente el índice de actualización que pasó a ser cada 6 meses, con otro índice que es el de Casa Propia”.

Al respecto, subrayó Salazar “es importante fijarse la fecha de la firma del contrato. Si fue al 1 de noviembre,  la actualización es semestral, cada 6 meses por Casa Propia. Insisto en que tengan en cuenta qué índice, porque si yo actualicé por Casa Propia y me aplican ICL, son distintos los valores. Entonces es importante ver y dar el contrato. El contrato habla por sí mismo y dice el índice a aplicar o la actualización que se da cada tanto tiempo”.

En tercer lugar, el funcionario hizo mención a “los contratos que se firmaron desde el 29 de diciembre en adelante, yo para redondear digo del 1 de enero de este año hasta esta fecha, donde ya indirectamente las actualizaciones son elegidas por las partes”.

Bajo dicha modalidad, amplió, “a principio de año se veía mucho que eran cada 3 meses, después empezó a haber cada 4 y ahora mayormente se ve cada 6 las actualizaciones centrales y los índices a utilizar. Tenés índice de precios al consumidor que en la mayoría de los casos se utiliza, también se usa el ICL que aunque esté derogada la Ley, la calculadora de alquileres continúa vigente y se utiliza no sólo para el contrato, sino para referencia a otras cuestiones, se utiliza ese índice que publica el Banco Central. Y por otro lado también tenés la actualización que toma por ejemplo el índice de la construcción, pero es lo que menos he visto en los contratos. Lo que más se ha visto son ICL e IPC”.

Salazar hizo hincapié en la importancia de “ver qué dice el contrato” para despejar dudas con respecto a los aumentos que deben aplicarse. “Si a principio de año firmé este año un contrato que se actualiza por IPC y me pasan el dato del ICL, son distintos los valores. Entonces es importante ver qué índice fue el que pacté. El índice es el único que figura en el contrato”, remarcó.  El funcionario recordó que el ICL es aquel que publica periódicamente el Banco Central, mientras que el IPC es publicado de manera mensual por el INDEC. 

“Al tener incertidumbre de qué iba a pasar, varios contratos se han hecho con plazos muy acotados a un año, actualizaciones cada 3 meses, por ejemplo, pero eso fue a principio de año. 

“Lo que está ocurriendo en algunas actualizaciones, es que las partes se han podido reunir para chequear los valores, más que nada porque no es la misma situación de una persona que va a alquilar ahora agosto que la que alquiló en enero. Son distintos valores, distintos índices los que se están viendo ahora por cómo está la situación económica del país”, indicó.

Salazar destacó que “las partes tengan la oportunidad de hablar”, y que los acuerdos “dependen de la voluntad que tengan las partes, se debe respetar el orden público, no se pueden poner cláusulas abusivas, porque si bien puede ponerse cualquier cláusula, no es tan libre porque si se afecta por ejemplo el orden público estaría contrariando la legislación que tenemos, tanto sea de alguna otra ley nacional, provincial o legislación local”, concluyó.

La Oficina de Atención al Inquilino atiende de lunes a viernes de 8 a 14, en Chacabuco 383.

A partir de la Ley de Alquileres 27.551, los ajustes deben realizarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Con el criterio seguido por la ley mencionada, los aumentos deberían quedar en un punto medio entre lo que hayan avanzado en un año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia.

Dichos aumentos deberán realizarse una vez al año.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es el organismo que se encarga de elaborar y publicar ese índice, al que llamaron Índice para Contratos de Locación (ICL).

Este índice se puede consultar en la página del BCRA: http://www.bcra.gov.ar/ → “Estadísticas” → “Principales variables” → “Índice para Contratos de Locación (ICL-Ley 27.551)”.

Para los contratos en curso, que renueven el monto el 1º de febrero de 2023, el porcentaje de aumento es de 85.88%, no pudiéndose exceder este porcentaje al momento de la actualización, y será el importe a abonar mensualmente durante los siguientes 12 meses del contrato. No están permitidas las actualizaciones trimestrales, semestrales, la actualización se realiza una vez al año, y coincide con la fecha en que se firmó el contrato de locación.

Para consultas o mayor información dirigirse a la Oficina Municipal de Atención al Inquilino de la Dirección de Relaciones con la Comunidad de la Secretaria Legal y Técnica, ubicada en Chacabuco 383, Planta baja, de lunes a viernes de 8 a 14.

La sanción del Código Civil y Comercial en el 2015 trajo aparejada la realidad de las nuevas tecnologías como medios para comunicar distintas situaciones contractuales. La ley de alquileres del 2020 no escapó a esta nueva realidad e introdujo una modalidad de notificación por medios electrónicos. En esta se afirma que se tienen por eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se efectúen.

Esta última en diferentes supuestos establece que se debe realizar una notificación fehaciente para distintas cuestiones que surjan en el transcurso del contrato, como ser: para el supuesto de rescisión anticipada por parte del inquilino; para renovar el alquiler antes que venza el plazo de vigencia; para dar a conocer daños estructurales, urgentes o no urgentes; y para toda comunicación que tenga que ver con la relación contractual. La notificación fehaciente por excelencia en estas cuestiones es la carta documento. Pero si en el contrato fue declarado un email, se tendrá por notificado igualmente.

Se sugiere que en los nuevos contratos que se celebren, además del domicilio particular, se detalle un correo electrónico (e-mail), donde podrán cursarse todas las notificaciones que sean necesarias, como las descritas anteriormente, sin necesidad de recurrir directamente a una notificación por carta documento, que en situaciones puede resultar poco adecuada o amigable para lo que se intenta comunicar.

Es de resaltar que el correo electrónico debe figurar en el contrato para ser válido como medio de notificación alternativo al domicilio particular.

Por último, es importante contribuir a que durante el transcurso del contrato, pueda haber una conversación fluida y en buenos términos entre locador, locatario e intermediarios si los hubiera (inmobiliaria). Por ello, es adecuado fijar en el contrato el domicilio electrónico (correo electrónico) desde el inicio de la relación locativa.

Mientras la Ley de Alquileres sigue en debate con miras a una posible modificación, la Oficina Municipal de Atención al Inquilino mantiene altos niveles de consultas en medio de la crisis de los alquileres y un incremento en los precios de las propiedades.

Con un promedio de entre tres y cuatro consultas diarias, el espacio dependiente de la Dirección de Relaciones con la Comunidad de la Secretaría Legal y Técnica canaliza las inquietudes que reciben de los vecinos principalmente en relación a las actualizaciones anuales y la rescisión de los contratos por alguna de las partes.

En detalle, es importante establecer que los locatarios pueden rescindir el contrato de locación a partir de los seis meses. Para eso, la Ley de Alquileres 27.551 exige notificar por medio fehaciente la decisión, abonando una indemnización equivalente al valor de un mes y medio del alquiler, si esto ocurre dentro del primer año y sólo al valor de un mes si ocurre dentro del segundo o tercer año. No obstante, si la notificación -preaviso- cuenta con tres meses de anticipación es posible rescindir el contrato sin pagar ninguna indemnización.

En esa línea, también la recomendación apunta a fijar en el contrato de alquiler un mail donde se comuniquen las notificaciones de cualquier índole, para que el inquilino se asegure que las cuestiones planteadas durante la vigencia del acuerdo de locación sean notificadas al propietario.

En diálogo con El Eco de Tandil, el responsable de la OMAI, Emiliano Salazar, y la directora de Relaciones con la Comunidad, Zulma Ferreyra, compartieron detalles del trabajo diario, las principales inquietudes que reciben y la importancia de contar con información para evitar inconvenientes.

El titular de la oficina, que se desempeñó durante siete años como secretario de bloque de la UCR en el Concejo Deliberante, asumió el pasado 19 de mayo en reemplazo de Matías Marini, que pasó a Ceremonial y Protocolo.

El joven abogado encuadró en el perfil que se buscaba para el espacio, que aceptó la propuesta como un desafío y una oportunidad en su carrera profesional para brindar asesoramiento en la materia.

Los planteos más frecuentes 

Ambos funcionarios coincidieron en señalar que los planteos más frecuentes tienen relación con el plazo de contrato, las actualizaciones y la rescisión unilateral por parte del inquilino o del propietario, siendo la segunda alternativa la más consultada.

Ante los casos en los que el dueño o la inmobiliaria piden recuperar la posesión del inmueble, “lo primero que pedimos es que se acerquen con el contrato”, ya que allí pueden observar los alcances de las cláusulas.

Si los acuerdos son por tres años y todavía no se cumplió, “les indicamos las opciones que tienen”. La principal es que “tienen que respetar el plazo. En caso que el inquino decida irse, el propietario tiene que indemnizarlo”, indicó Salazar.

Si sucede lo contrario, la normativa vigente establece rescisión por parte del inquilino, con algunas condiciones. “Primero, tienen que pasar seis meses de contrato para poder hacer uso de esta opción. Si el inquilino se retira pasado ese tiempo, con tres meses de anticipación, tendrá la opción de retirarse sin pagar ninguna indemnización”, repasó.

Otro de los puntos que genera más consultas es por el monto de actualización, cuyo porcentaje se publica a diario y lo fija el Banco Central. “Si alguien tiene que renovar hoy, se aplicará un 60,27 por ciento más” en relación al valor inicial del contrato, precisó el titular de la OMAI respecto a los datos del viernes.

Desde su perspectiva, el funcionario comunal consideró que el marco legal “hubiese tenido un resultado distinto” de no haberse implementado durante la pandemia. “Tiene sus puntos buenos, como el plazos de tres años”, remarcó, y consideró que “no fue bien comunicada desde sus comienzos”. 

Tener información 

En un mecanismo que se reitera, los inquilinos suelen presentarse cuando se encuentran frente a situaciones que limitan mucho el margen de acción, que incluso podría incluir una instancia de mediación entre las partes involucradas.

A modo de sugerencia, Ferreyra puso especial énfasis en que “lo mejor” es que cada persona esté informada sobre las cuestiones contractuales para saber “lo que corresponde” y así presentarse a una negociación de la mejor manera posible.

“A veces suceden conflictos porque no tienen la información, tanto inquilinos como propietarios, y se dan cuestiones que no están tan claras y que no quedan reflejadas en el contrato”, expuso. En ese sentido, la directora indicó que es un tema “sumamente importante” establecer las condiciones en las que se devolverá el inmueble, otro de los puntos conflictivos.

“La mayor de las fortalezas es estar informado; teniendo eso, uno sabe qué es lo que puede reclamar”, insistió, y puso de relieve el rol de la OMAI para brindar datos y aclarar dudas.

Además, sugirió a los inquilinos tener una copia del contrato, solicitar los recibos de pago de los meses de locación y “siempre” fijar un correo electrónico como “medio de comunicación fehaciente” para canalizar las consultas o reclamos.

Por consultas o más información, los interesados podrán dirigirse a la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI), en Chacabuco 383, planta baja, de lunes a viernes de 8 a 14, o comunicarse al (249) 460-2206.

Desde la Oficina Municipal de Atención al Inquilino se recordó que las personas que alquilan pueden rescindir el contrato de locación a partir de los seis meses de iniciado el mismo.

En ese sentido detallaron que la ley de alquileres 27.551 exige notificar por medio fehaciente tal decisión, abonando una indemnización equivalente al valor de un mes y medio del alquiler, si esto ocurre dentro del primer año y sólo al valor de un mes si la rescisión ocurre dentro del segundo o tercer año.

Si la notificación -preaviso- cuenta con tres (3) meses de anticipación es posible rescindir el contrato sin pagar ninguna indemnización.

Se recomienda que se establezca en el contrato como medio de comunicación el e-mail (correo electrónico) a los fines de las notificaciones que sean de cualquier índole. Asegurándose de esta manera el inquilino que las cuestiones planteadas en el curso del contrato sean notificadas al propietario (pudiendo servir el mismo de medio fehaciente de notificación).

Por consultas o mayor información dirigirse a la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI), en Chacabuco 383, Planta Baja, horario de atención al público de 8 a 14 hs. de lunes a viernes,o comunicarse telefónicamente al 2494602206.

Ante la acefalía de la Oficina Municipal de Atención para Inquilinos , y ante la alta demanda, el concejal Juan Arrizabalaga presentó una propuesta para que el Concejo Deliberante elija un nuevo responsable que no esté ligado al negocio inmobiliario

Así lo expresó en el proyecto de comunicación dirigido a las y los concejales y al gobierno municipal: "Los inquilinos de la ciudad están en una situación crítica, y el Estado municipal está ausente. Es un tercio de la población. Y como si fuera poco, la atención para Inquilinos en la OMAI el último tiempo ha sido muy mala. Básicamente a favor de los multipropietarios y las inmobiliarias. Es una vergüenza el desinterés municipal".

El proyecto pide que se designe un responsable, que tendrá que hacerlo el Concejo Deliberante y no el Municipio, y será entre una terna, que tendrá que elegir a una persona finalmente.

Como aspecto destacado, la persona elegida para asumir la responsabilidad de estar al frente de la oficina que asesora a Inquilinos no podrá ser profesional del corretaje inmobiliario, ni tampoco propietario que tenga viviendas en alquiler, para no contradecir su labor con sus intereses.   

También deberán ampliar el equipo de trabajo, incorporando personal que aborde las situaciones con perspectiva de género, ante la diversas situaciones de abusos que suceden.

La nueva ley de alquileres que entró en vigencia el primero de junio del 2020 y que procuraba beneficiar a los inquilinos con una serie de medidas y herramientas está generando algunos conflictos que deben ser resueltos en la Oficina Municipal de Atención al Inquilino.

Cabe señalar que si bien la normativa comenzó a regir hace ya más de un año y tres meses, aún hay contratos que se rigen por el Código Civil y Comercial previo a estas modificaciones, lo cual ha despertado incertidumbres.

“Hoy podemos comprender que la instrumentación de esta nueva ley trajo aparejados muchos cambios que fueron significativos. Hay diferentes miradas y de acuerdo a cada lectura se podrá apreciar una determinada complejización que vino dentro del universo de los alquileres o los aspectos que componen las relaciones locativas”, declaró el titular de la OMAI, Matías Martínez Marini, en comunicación con el programa Informadísimas, que se emite por Eco TV y Tandil FM 104.1.

En ese sentido, destacó que la nueva ley todavía tiene muchos grises y eso es lo que hace que se formen problemas en ambos lados de la relación contractual.

Los cambios, como la extensión de los plazos mínimos, las reparaciones y la rescisión anticipada sin penalidad, pretendían favorecer a los locatarios. Empero, la modificación de la actualización del canon locativo ha suscitado muchas encrucijadas, teniendo en cuenta que hay más imprevisibilidad.

A un año de que el Congreso sancionara la ley de alquileres, y a pocos días de que se cumplan 12 meses de que el Gobierno nacional la promulgara, las consultas en la Oficina Municipal de Asistencia para Inquilinos se incrementaron.

La nueva ley, que entró en vigencia el 1 de julio del 2020, establece que los aumentos de precios dejan de ser semestrales y comienzan a ser obligatoriamente cada un año y, además, que los ajustes se efectúan utilizando una fórmula que elabora y publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) de manera mensual.

Teniendo en cuenta ello, a partir del mes próximo comenzarán a regir los primeros incrementos en los valores de los alquileres de aquellos contratos que se celebraron con la nueva normativa y, lógicamente, las consultas en la OMAI aumentaron.

De acuerdo a lo detallado en la norma, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

La incertidumbre generada por el hecho de no saber cuánto aumentará el canon locativo hizo que muchas personas acudieran o se contactaran por las vías disponibles con la oficina municipal.

“Ya tenemos consultas por esto. Nosotros venimos trabajando siempre con estadísticas, para tener un panorama más claro sobre lo que se viene haciendo y el modo en que se dan las preguntas. Y desde el primero de julio del año pasado hasta hoy, se ha abierto un nuevo plano de las estadísticas, dentro del porcentaje de las diferentes consultas respecto a los artículos que traer esta nueva ley de alquileres que es la 27.551”, contó en el programa Informadísimas, que se emite por Eco TV y Tandil FM 104.1, el titular de la OMAI, Matías Martínez Marini.

En ese sentido, destacó que hoy la principal demanda de los ciudadanos refiere a lo económico, y resaltó que afecta mucho en ello el momento de crisis que se está atravesando producto de la pandemia del coronavirus.

Si bien destacó que ya a partir del mes próximo comenzarán a regir los nuevos valores, aclaró que solo se aplicarán a aquellos contratos que fueron celebrados con la puesta en vigencia de la nueva ley.

El impacto de la ley y las diferentes lecturas posibles

Destacó el titular de la Oficina Municipal de Asistencia para Inquilinos que desde que se implementó la nueva normativa se están tomando “pisos” más altos para arrancar contratos nuevos y que, de hecho, en algunas renovaciones los aumentos son exorbitantes.

De acuerdo a lo informado, en algunas ocasiones los inquilinos deben hacer frente a un incremento del 60 por ciento, por lo que deben acudir a la OMAI para solicitar colaboración.

“Muchos propietarios retiraron inmuebles de alquiler, es decir que bajó la oferta y, por lo tanto, como marca el mercado mismo, lo que está disponible termina cotizando más. Y eso pega en el bolsillo del inquilino, porque lo cierto es que sus ingresos no aumentan”, expuso.

De cualquier forma, reconoció que pueden efectuarse diferentes lecturas de lo que ocurre y enfatizó que cada relación locativa es un mundo, pero que todas hacen un universo y confluyen en algunos conflictos que son muy similares.

Entre las tantas lecturas posibles, señaló que se puede entender que para el inquilino es favorable el hecho de que el aumento no alcance el índice de inflación. En contraposición, es desfavorable desde el punto de vista de que supera el incremento salarial promedio.

Finalmente, para todos aquellos que atraviesen una situación compleja o tengan algunas dudas, compartió Martínez Marini las vías de contacto con la OMAI: por mail, pueden contactarse a inquilinos@tandil.gov.ar u omaitandil@yahoo.com.ar; por teléfono o WhatsApp al 154 602206; o pueden acercarse de manera presencial a la Secretaría de Legal y Técnica, ubicada en Chacabuco 383 de lunes a viernes entre las 8 y las 14.

El decreto que congelaba el valor de los alquileres y que prohibía los desalojos, que estuvo vigente durante todo el año en el marco de la pandemia del coronavirus y que registró varias prórrogas, finalmente concluyó el pasado miércoles 31 de marzo, motivo por el que el Gobierno puso en marcha un protocolo para asistir a familias con problemas habitacionales.

El último día de marzo, tras todo un año en el que los valores de arrienda de los inmuebles no registraron variaciones, la normativa que se fijó en el marco de la emergencia económica llegó a su fin.

Desde el primero de abril, todos aquellos inquilinos que acumularon deudas pueden saldarlas con un plan de pago de hasta 12 cuotas, contemplado en la normativa.

En comunicación con El Eco Multimedios, el titular de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI), Matías Martínez Marini, comentó que ya recibieron muchas consultas por ese tema y que se está apelando a la mediación a través del espacio que ofrece el Municipio.

“Estamos atendiendo muchas consultas. Cabe mencionar que, tras el vencimiento de la última prórroga del decreto, desde el primero de abril los inquilinos ya empezaron a abonar conjuntamente con el alquiler las cuotas que fueron establecidas mediante la norma”, declaró.

En ese sentido, recordó que en un principio se había establecido un mínimo de tres cuotas y un máximo de seis para abonar la diferencia que quedara pendiente, pero con la última extensión del DNU se amplió el máximo a 12, lo cual “es una facilidad más para los inquilinos”.

Para evitar posibles inconvenientes y malentendidos en un futuro, Martínez Marini recomendó tanto a locadores como a locatarios que firmen un reconocimiento de deuda y convenio de pago en el que se dejan asentadas las obligaciones contraídas por los inquilinos y las garantías.

“Es una manera de que no quede en el aire y que se dejen redactados los compromisos asumidos por ambas partes”, aclaró.

Mediación y pago

Indicó el responsable de la OMAI que son varios los que decidieron apelar a la mediación y que es un sistema que “llegó para quedarse” teniendo en cuenta que “es una instancia en la que la situación se pone sobre el tapete y se busca arribar a una solución en la que no se vea perjudicada ninguna de las dos partes”.

Para facilitar el trámite, el Municipio ofrece el Centro de Mediación Comunitaria, el cual, según expuso el propio Martínez Marini, tuvo una gran demanda durante las últimas semanas teniendo en cuenta que ya se sabía que el decreto concluiría.

Finalmente, respecto a la cancelación de las deudas contraídas, comentó que pueden existir dos cuestiones a atender: una de ellas es la diferencia que puede haber devenido por la adhesión al DNU, y otra por la falta de pago del mes entero.

En el primero de los casos, hay un mínimo de tres y un máximo de 12 cuotas para saldar la cuenta y no se pueden aplicar intereses punitorios; en cambio, en el segundo sí puede haber un punitorio que no puede ser mayor al que establece el Banco Nación para un plazo fijo a 30 días.

“Ese interés es compensatorio y es por el pago diferido que se está haciendo, pero no puede conllevar ningún otro tipo de interés”, explicó.

“Recibimos muchas consultas de gente desesperada”

Tras la culminación de la Semana Santa, el concejal del Frente de Todos y referente de la Red de Inquilinos de Tandil, Juan Arrizabalaga, compartió una reflexión en la que aseguró que están recibiendo muchas consultas y que el Estado local está ausente.

Reveló que el decreto vencido el pasado miércoles 31 de marzo fue necesario “porque los años de crisis económica se profundizaron con la pandemia, generando mayor vulnerabilidad y pobreza”.

Lamentó que a la par de la culminación del DNU hubo un “tremendo golpe de mercado” y que, por ello, reciben en la Red muchas consultas de manera diaria, varias de ellas de personas desesperadas por la crítica situación que atraviesan.

“Todos los días recibimos, y recibo, consultas, desesperadas muchas de ellas, porque no se cumple la ley de alquileres, por los abusos de parte de algunos propietarios, por los abusos de las comisiones inmobiliarias inmorales, y porque en las renovaciones el golpe de mercado se expresa en dejar las casas vacías, con carteles de venta permanente, o en su defecto ofrecer aumentos de entre el 50 y el 100 por ciento. Nadie puede hacer frente a estos valores. Ni siquiera aquellos hogares que durante la pandemia no se habían endeudado. Todos los días tenemos llamados y mensajes de situaciones que son cuasi de calle”, sentenció.

Asimismo, clamó que no hay ninguna respuesta por parte del Estado y que a nivel local “no les interesa el destino y el drama de miles de familias sin techo”.