En el marco de la revisión del Plan de Desarrollo Territorial (PDT), que se encamina a cumplir 20 años desde su sanción, el Gobierno comunal y representantes de colegios profesionales mantuvieron la tercera reunión de trabajo en la que analizaron las principales coincidencias y presentaron los lineamientos del documento preliminar que sintetiza las propuestas y ejes de trabajo para actualizar la ordenanza.

En diálogo con El Eco de Tandil, el exsecretario de Obras Públicas, Mario Civalleri, convocado por el Ejecutivo para formar parte de la discusión, explicó que el texto busca establecer los lineamientos principales para iniciar una etapa de debate más participativo.

Participaron del encuentro que se celebró ayer el secretario de Gobierno, Miguel Lunghi (h); el secretario de Planeamiento y Obras Públicas, Luciano Lafosse; la subsecretaria de Coordinación, Guillermina Cadona; y la directora de Catastro y Ordenamiento Territorial, Marina Santos.

En representación del Colegio de Arquitectos estuvieron Fernanda Cuevas y Virginia López Rogero; por el Colegio de Ingenieros, Sergio Vergara, Marta De Rico y Hernán Alonso; por el Colegio de Técnicos, Matías Maña y Martín Retondo; y por el Colegio de Agrimensores, Renata Di Battista y Paula Molina. También participaron Fabricio Stampone, en representación de la Usina, y los directores de Vialidad, Mauro Ortega, y de Obras Sanitarias, Santiago Romero.

Documento preliminar

El documento fue entregado a las entidades profesionales para su análisis antes de ser validado como punto de partida. Según detalló el exfuncionario, los colegios tienen un plazo de diez días para sugerir modificaciones antes que el borrador se transforme en la hoja de ruta oficial para el resto del año.

El documento preliminar refleja las coincidencias de las presentaciones de los colegios, que reflejaron una visión “compacta y uniforme” respecto de los ejes a recorrer y sobre el funcionamiento que tuvo la normativa durante las últimas dos décadas, reconociendo tanto sus aciertos en la preservación del crecimiento como las áreas que requieren una actualización urgente ante la nueva realidad demográfica.

Entre los temas incorporados al documento aparecen, además, la gestión de los desagües pluviales y la permeabilidad del suelo urbano, la revisión de zonificaciones, densidades y alturas según las características de cada sector; la protección de las áreas de valor ambiental; la conectividad entre el norte y el sur de la ciudad; y la necesidad de contar con una perspectiva de planificación de largo plazo.

Los aportes también reflejan propuestas y enfoques propios de cada disciplina. Los agrimensores profundizaron aspectos relacionados con la delimitación parcelaria y el área rural; los arquitectos incorporaron una mirada integral sobre el hábitat, la movilidad y el vínculo entre la ciudad y las sierras; los ingenieros aportaron consideraciones técnicas vinculadas con la infraestructura, los impactos y los requisitos de control; y los técnicos sumaron una lectura histórica del crecimiento de Tandil y las propuestas recogidas entre sus matriculados.

Los ejes técnicos

“Ese documento tiene como idea generar un punto de partida sobre lo cual empezar a conversar”, afirmó y aclaró que ninguna de las propuestas inspiradas “tiene un estudio profundo o particularizado sobre cómo implementar la idea”. Es, en definitiva, “una propuesta de mirada a futuro sobre lo que consideran que el plan debería incorporar”.

En esa línea, uno de los puntos del debate gira en torno a la necesidad de profundizar el proceso de densificación en aquellas áreas que ya cuentan con servicios de infraestructura. Civalleri señaló que hubo un acuerdo generalizado en insistir en parámetros como el índice de permeabilidad y el factor de ocupación de suelo (FOS). La intención es evitar que la ciudad se extienda de forma indefinida y costosa, priorizando los vacíos urbanos existentes.

Otro tema que generó consenso entre los profesionales fue la revisión de la protección de la zona serrana. En este sentido, los colegios plantearon que la herramienta de la cota 220 por sí sola ya “no resulta suficiente” como criterio único de preservación.

La propuesta ahora se orienta a incorporar una visión ambiental más amplia que trascienda lo altimétrico, especialmente en las zonas de confluencia del área urbana con el pie de sierra. “Hay propuestas uniformes en ese sentido”, adelantó el exsecretario.

Además, los especialistas pusieron sobre la mesa la problemática de la Ruta Nacional 226 y su rol como barrera urbana. La ruptura que produce este trazado vial es uno de los “ocho o nueve” puntos críticos que el nuevo PDT deberá resolver con miras al Tandil de las próximas dos décadas.

El edil destacó que, si bien cada colegio tiene una mirada sesgada por su formación -los ingenieros en la infraestructura dura, los agrimensores en la subdivisión de la tierra y los arquitectos en el urbanismo y la movilidad-, todos coincidieron en que el plan debe ser una herramienta dinámica.

Hacia una convocatoria más amplia

Con el diagnóstico técnico avanzado, el siguiente paso del Ejecutivo será abrir la convocatoria hacia representantes de la política tandilense. “El proceso pretende ser participativo”, aseguró.

Civalleri adelantó que en un plazo de dos o tres semanas se convocará a las fuerzas políticas con representación en el Concejo Deliberante y a diversas instituciones civiles que manifestaron interés en el debate.

“Cualquier proceso de este tipo requiere una acumulación de conocimiento y un diagnóstico antes de pasar a la acción”, resumió Civalleri durante la entrevista.

Desde esa perspectiva, la etapa preliminar es “razonable” en los términos en los que planteó la administración comunal por participación de sectores que están “muy compenetrados” con el PDT.

Una vez superada esta instancia, los demás actores de la sociedad deben incorporarse en el momento en que “haya que plantear la visión de qué es lo que queremos como modelo de ciudad”.

“Estamos recorriendo un camino interesante donde nadie debe tratar de sacar ventajas políticas; es cuestión de elaborar un plan para Tandil”, sentenció.

Para el exfuncionario, el hecho de transcurrir un año no electoral representa una oportunidad para debatir sin las presiones de la campaña. El objetivo es que la gestión que asuma en el año 2027 reciba una normativa saldada y con un fuerte respaldo institucional.

El concejal fue enfático al solicitar que ningún sector intente sacar ventaja política de este proceso. “No es un logro que tenga que tener un gobierno; lo que tenemos que ver es si logramos un plan reformulado para Tandil”, subrayó.

Finalmente, remarcó que todas las voces serán escuchadas, aunque advirtió que el debate debe ser ordenado para no caer en un proceso que no conduzca a resultados concretos.

De este modo, la ciudad se encamina a una actualización normativa estructural que buscará equilibrar la demanda con la protección del entorno natural que define la identidad de Tandil.

El concejal Marcos Nicolini advirtió sobre la necesidad de integrar a todos los bloques del Concejo Deliberante en el proceso de actualización del Plan de Desarrollo Territorial. Tras los anuncios del intendente Miguel Lunghi sobre la convocatoria a equipos técnicos, el referente legislativo señaló que la ausencia de las fuerzas políticas en el debate previo dificultará el tratamiento del proyecto y remarcó que la falta de controles municipales favoreció la proliferación de irregularidades en las zonas protegidas.

En una entrevista brindada a el programa "La Mañana de El Eco", el doctor Marcos Nicolini analizó la actualidad legislativa y puso el foco en uno de los temas centrales de la agenda pública de Tandil: la reforma del Plan de Desarrollo Territorial (PDT). El edil, que regresó al recinto en diciembre de 2023, manifestó su preocupación por la metodología elegida por el Departamento Ejecutivo para llevar adelante la actualización de la normativa que rige el crecimiento de la ciudad.

Nicolini recordó que, desde el año 2019, su grupo político planteó la necesidad de actualizar el PDT, entendiendo que tras 12 años de aplicación era imperioso "sentarse a mirar la foto" de cómo evolucionó la ciudad. Sin embargo, el cuestionamiento principal radicó en la exclusión de los representantes del arco político en las etapas iniciales de la discusión, una decisión que, a su criterio, entorpece la búsqueda de consensos necesarios para una norma de tal magnitud.

La crítica del concejal surgió luego de que el intendente Miguel Lunghi, durante la última inauguración del periodo de sesiones ordinarias, anunciara que convocaría a los equipos de las secretarías y a los colegios profesionales que integran la Comisión de Gestión para evaluar la reforma. "Me parece auspicioso que se haga, pero lo que dijimos nosotros es que además de las áreas técnicas y los colegios de arquitectos, ingenieros o agrimensores, también deben estar las fuerzas que integramos el Concejo Deliberante", sostuvo Nicolini.

El argumento del legislador se basa en una cuestión de practicidad parlamentaria y legitimidad democrática. Al ser el Concejo Deliberante el órgano encargado de votar la propuesta final, Nicolini consideró que acompañar el proceso desde el inicio facilitaría el tratamiento de la norma. "Si a vos te llega un paquete cerrado del cual no pudiste participar de ninguna manera, vas a tener que estudiar todo de cero, preguntar a los que participaron por qué algunas cuestiones sí y otras no", explicó.

Para el edil, la participación temprana de los bloques permitiría ir saldando discusiones de manera orgánica, evitando que el proyecto quede trabado una vez que ingrese al recinto. "Si uno participa, esas cosas se van sacando y la discusión es mucho más fácil", insistió, subrayando que el PDT es, en esencia, una herramienta para regular el conflicto de intereses que se da naturalmente en el desarrollo urbano entre propietarios, desarrolladores y la preservación del paisaje serrano.

Otro de los puntos críticos señalados por Nicolini fue la carencia de una fiscalización eficiente por parte de la Municipalidad de Tandil. Según detalló, el problema no reside únicamente en la letra de la norma, sino en su cumplimiento efectivo. El concejal reveló que, al inicio de la gestión de Lunghi, la ciudad contaba con apenas dos inspectores de obras privadas, cifra que actualmente se elevó a cuatro. "Hay un incremento del cien por ciento, pero de dos a cuatro, y evidentemente no alcanza", sentenció.

Esta escasez de recursos humanos en el área de inspección explicaría, según su visión, la detección de construcciones en lugares no permitidos por cota o con indicadores superiores a los habilitados. El referente de Juntos por el Cambio enfatizó que lo que ha fallado es el control en la implementación de la norma. "De nada me sirve que esté perfecto el plano si después en el territorio la superficie construida es más grande o se agrega un piso más en una obra", graficó durante la charla con El Eco de Tandil.

Nicolini también se refirió a las asimetrías que genera la normativa vigente, citando ejemplos donde los indicadores cambian drásticamente de una vereda a la otra, como ocurre en zonas de la calle Pozzo o Arroyo Seco. En ese sentido, puntualizó que si bien es necesario proteger el cordón serrano, también se deben revisar los terrenos de 2500 metros cuadrados exigidos en algunas zonas del norte de la ruta 226, ya que esa baja densidad encarece la prestación de servicios públicos como el agua, las cloacas y el transporte para todos los tandilenses.

Previamente al debate sobre el PDT, el concejal brindó detalles sobre un proyecto de ordenanza de su autoría que busca ordenar el trabajo administrativo entre el Departamento Ejecutivo y el Deliberativo. La iniciativa propone establecer plazos perentorios para que el gobierno local responda a las solicitudes de información u opinión que surgen desde las comisiones internas del Concejo, las cuales actualmente no tienen un tiempo límite de contestación.

El proyecto estipula un plazo de 60 días hábiles, con una prórroga de otros 30, para que el Ejecutivo remita los expedientes con la información solicitada. Nicolini fundamentó esta propuesta en la existencia de expedientes que han permanecido hasta tres años en dependencias municipales sin respuesta. "El Concejo no tiene un bloque de asesoramiento propio y debe apoyarse en las áreas técnicas del Ejecutivo", remarcó, señalando que la falta de respuestas dinámicas paraliza el tratamiento de proyectos que afectan directamente a los vecinos.

El Municipio de Tandil dio un nuevo paso en el proceso de actualización del Plan de Desarrollo Territorial (PDT) con la realización de la tercera reunión de trabajo junto a representantes de los principales colegios profesionales de la ciudad. El encuentro permitió consolidar una primera base de consensos a partir de un documento preliminar que sistematiza y compara los aportes realizados por las distintas instituciones participantes.

La reunión contó con la presencia del secretario de Gobierno, Miguel Lunghi (h); el secretario de Planeamiento y Obras Públicas, Luciano Lafosse; la subsecretaria de Coordinación, Guillermina Cadona; la directora de Catastro y Ordenamiento Territorial, Marina Santos; y el exsecretario de Obras Públicas, Mario Civalleri. 

En representación del Colegio de Arquitectos estuvieron Fernanda Cuevas y Virginia López Rogero; por el Colegio de Ingenieros, Sergio Vergara, Marta De Rico y Hernán Alonso; por el Colegio de Técnicos, Matías Maña y Martín Retondo; y por el Colegio de Agrimensores, Renata Di Battista y Paula Molina. También participaron Fabricio Stampone, en representación de la Usina, y los directores de Vialidad, Mauro Ortega, y de Obras Sanitarias, Santiago Romero.

El documento presentado durante la jornada permitió identificar un amplio conjunto de coincidencias entre los equipos técnicos municipales y los colegios profesionales. Uno de los principales consensos alcanzados fue la valoración del Plan de Desarrollo Territorial como “una herramienta fundamental para ordenar el crecimiento de Tandil durante las últimas dos décadas”.

Según coincidieron los representantes de las cuatro entidades profesionales, el PDT cumplió un "rol positivo y necesario" al establecer criterios para orientar la expansión de la ciudad, compatibilizar el desarrollo urbano con la preservación ambiental y anticipar problemáticas que, de no haberse regulado, habrían generado mayores dificultades para su resolución.

En ese sentido, los participantes consideraron que, sin la implementación del plan, “Tandil probablemente habría atravesado un proceso de crecimiento más disperso y fragmentado, con una ocupación intensiva de áreas serranas y rurales, una mayor pérdida del paisaje natural y costos considerablemente más altos para extender la infraestructura y los servicios”. 

A partir de este diagnóstico compartido, Municipio y colegios coincidieron en que la actualización del PDT “debe preservar los principios y objetivos que demostraron su utilidad, incorporar los aprendizajes de veinte años de aplicación y actualizar la herramienta frente a las nuevas dinámicas urbanas, ambientales, productivas y sociales”.

Durante la reunión también se abordaron otros aspectos considerados prioritarios para la revisión del instrumento de planificación. Entre ellos se destacaron la necesidad de fortalecer los mecanismos de control y seguimiento, revisar el impacto de las excepciones otorgadas desde la puesta en vigencia del plan e incorporar instancias periódicas de evaluación normativa.

Asimismo, el documento incorpora propuestas vinculadas con la gestión de los desagües pluviales, la permeabilidad del suelo urbano, la actualización de zonificaciones, densidades y alturas según las características de cada sector, la protección de áreas ambientalmente sensibles, la mejora de la conectividad entre el norte y el sur de la ciudad y la consolidación de una planificación con horizonte de largo plazo.

Cada uno de los colegios profesionales aportó además una mirada específica desde su disciplina. Los agrimensores profundizaron aspectos relacionados con la delimitación parcelaria y el área rural; los arquitectos incorporaron una mirada integral sobre el hábitat, la movilidad y el vínculo entre la ciudad y las sierras; los ingenieros aportaron consideraciones técnicas vinculadas con la infraestructura, los impactos y los requisitos de control; y los técnicos sumaron una lectura histórica del crecimiento de Tandil y las propuestas recogidas entre sus matriculados.

Con esta tercera reunión, el proceso de revisión del Plan de Desarrollo Territorial deja atrás la etapa de recepción de aportes sectoriales para avanzar hacia la construcción de un documento común. En ese marco, se acordó ampliar la participación convocando a fuerzas políticas, instituciones y otros actores de la comunidad para enriquecer el diagnóstico y sumar nuevas perspectivas sobre el desarrollo futuro de Tandil.

La intención del Municipio es que durante los próximos meses continúe el trabajo de evaluación y actualización del PDT con el objetivo de contar, en 2027 —cuando se cumplan veinte años de su entrada en vigencia—, con una versión reformulada del plan, basada en los consensos alcanzados y orientada a acompañar un crecimiento urbano ordenado, equilibrado y sostenible para las próximas décadas.

El concejal de Fuerza Patria, Rogelio Iparraguirre, aseguró que una de las principales deudas de Tandil es contar con una estrategia integral de desarrollo productivo. sostuvo que el fuerte crecimiento registrado en los últimos años, especialmente tras la pandemia, no estuvo acompañado por una planificación estatal capaz de ordenar ese proceso.

"El crecimiento no es, por sí solo, sinónimo de desarrollo", afirmó. En ese sentido, advirtió que la ausencia de políticas de largo plazo favorece problemas como el aumento del valor del suelo, las dificultades de tránsito y otras tensiones urbanas.

Recordó además que desde 2018 su espacio político impulsa la conformación de equipos técnicos para proyectar el futuro de la ciudad. También cuestionó que hoy se priorice la comunicación por encima del diseño de políticas públicas. "Ese trabajo fue la primera síntesis de nuestros equipos técnicos", señaló, y remarcó que es momento de llevar esas propuestas a la gestión.

Iparraguirre destacó que en 2021 se concretó la escrituración del parque industrial y su inscripción en el Registro Nacional de Parques Industriales (Renpi), luego de más de dos décadas de gestiones, lo que permitió completar el predio existente.

Sin embargo, consideró que la creciente demanda empresarial hace indispensable avanzar con un nuevo espacio. "Tandil necesita un nuevo parque industrial, no cabe ninguna duda", afirmó.

Para el concejal, el principal obstáculo no es la falta de tierras sino la ausencia de decisiones para impulsar el proyecto. Por ello propuso abrir un concurso público de dos años para que inversores privados presenten iniciativas bajo requisitos definidos de infraestructura y servicios, garantizando transparencia e igualdad de condiciones.

Consultado sobre el Plan de Desarrollo Territorial (PDT), rechazó la posibilidad de comenzar de cero y planteó revisar las herramientas vigentes para determinar cuáles dieron resultados y cuáles deben modificarse.

"No se trata ni de cambiarlo ni de dejarlo igual, sino de hacer un correcto balance de los instrumentos que prevé el plan", explicó. A su criterio, el acceso al suelo y a la vivienda constituye hoy el mayor desafío socioeconómico de Tandil.

En ese contexto, propuso implementar mecanismos de financiamiento como la captura de plusvalías urbanas, mediante los cuales el Estado obtiene recursos a partir del incremento del valor de la tierra generado por decisiones públicas o inversiones en infraestructura. Según declaró, esa herramienta podría haber financiado gran parte de obras estratégicas, como la ampliación de la planta de efluentes cloacales.

Por último, convocó a pensar proyectos de largo alcance, entre ellos el traslado de las vías del tren de carga que atraviesan Villa Italia y Villa Galicia para desarrollar un gran parque lineal.

"Si no empezamos a pensar Tandil de este modo, de manera más creativa, nos vamos a encontrar con una ciudad al borde del colapso de su infraestructura", concluyó.

El bloque de concejales de Acción Tandilense / La Libertad Avanza presentó  un proyecto de comunicación ante el Concejo Deliberante con el objetivo de solicitar al Departamento Ejecutivo Municipal la actualización de los datos vinculados a las cotas altimétricas que figuran en el mapa oficial del sitio web de la Infraestructura de Datos Espaciales (IDE) de Tandil.

La iniciativa, transmitieron desde el bloque en el proyecto, surgió ante la necesidad de contar con información certera para la correcta aplicación del Plan de Desarrollo Territorial (PDT). "Por lo menos que exista una leyenda que indique que es un dato aproximado, y que el dato certero se tiene que constatar con un profesional matriculado”, explicó el concejal Federico Sánchez Chopa.

La problemática cobró relevancia tras la reciente aprobación de un proyecto para la construcción de un colegio privado sobre la avenida Fleming. En aquella instancia, la Asamblea por la Preservación de las Sierras advirtió que el lote superaba la cota permitida, mientras que desde el Municipio argumentaron que las mediciones que figuran en el IDE son aproximadas. En el expediente oficial, los desarrolladores presentaron un informe de una agrimensora particular: el mismo situaba al terreno por debajo del límite establecido. 

Ese contrapunto, entre los datos del IDE y los de la medición privada fue lo que motivó el debate público y puso en evidencia los límites del sistema oficial de consulta pública. Cabe marcar, los niveles de cada zona que establece la normativa vigente (el PDT), son los delimitados por el Instituto Geográfico Nacional (IGN).

“Que exista una leyenda de que es un dato aproximado”

El concejal Federico Sánchez Chopa, impulsor de la medida, explicó los motivos que llevaron a su espacio a formalizar este pedido. Al respecto, el edil señaló: “De acuerdo al PDT y por no haber hecho el plan de manejo de las sierras, la única variable que tenemos para definir qué es lo que se puede hacer en un lado y qué no, es una altimetría. Como la altimetría es la única variable que nos define esta cuestión, que entiendo que va a haber que repensarla, la altimetría que uno puede utilizar como dato oficial es aproximada, no es certera. Y ahí es donde se generan estos conflictos”. 

En la misma línea indicó que tal fue el motivo por el que elevaron la iniciativa de actualización de los datos. “Por eso presentamos este proyecto de que, cuando se acceda al IDE al ver la información oficial, por lo menos que exista una leyenda que indique que es un dato aproximado, y que el dato certero se tiene que constatar con un profesional matriculado”, explicó.

El concejal local enfatizó que esta situación no es un hecho aislado, sino que se ha repetido en diversas discusiones urbanísticas de la ciudad. "Lo veníamos viendo, pero a raíz de la discusión, de la última discusión que se dio en particular con el Colegio, pero no por el colegio per se, porque también habíamos charlado este tema cuando se planteó la ubicación de un supermercado sobre la misma calle, y lo vimos discutido también sobre lo que sería el desarrollo de una nueva zona industrial, donde hay una parte que estaría por encima de la cota 200, en una zona rural", detalló Sánchez Chopa.

El presidente del bloque de Acción Tandilense subrayó la importancia de la transparencia y la precisión en los datos que el Estado pone a disposición de los vecinos y profesionales. "A partir de ahí, cuando uno va a la información oficial, que es la información que tiene la la página del municipio, o entiende que esa es la información oficial, lo que termina viendo es que la información oficial no es precisa", agregó.

Finalmente, Sánchez Chopa instó a realizar un debate más profundo sobre el modelo de crecimiento de la ciudad. "Creemos en la re-discusión del PDT. Se tendrá que evaluar con mucha gente formada, con gente capacitada y con gente que tenga nuevas ideas, cuál es la mejor estrategia para el cuidado del crecimiento de la ciudad. Lo uno busca con un PDT, con un plan de desarrollo territorial, es el cuidado del crecimiento. Es planificar el crecimiento, pensar el crecimiento, y que no suceda a los ponchazos o a base de excepciones", concluyó.

Los concejales de Acción Tandilense / La Libertad Avanza presentaron un proyecto de comunicación para pedir información sobre un conjunto de lotes que se ofrecen en venta, ubicados sobre Zona Protegida, en la esquina de las calles Cima y Dante Alighieri. El lugar, dijeron desde el bloque, cuenta con bajada de luz de la Usina y hasta calles internas abiertas. Sumaron también que trata de otro de los casos que había sido denunciado por la Asamblea por la Preservación de las Sierras.

“La información la tienen desde marzo”, dijo, en referencia al gobierno local, el concejal Federico Sánchez Chopa. “Estamos en julio y lo que me llamó la atención es que pasé hace pocos días y vi gente pegando ladrillos en este lugar. Con lo cual, no han dado intervención. Lo que vemos es que hay una clara intención de no hacer las cosas que tiene que cumplir el Ejecutivo”, planteó el referente de Acción Tandilense / La Libertad Avanza, quien agregó que “lo que uno ve es que se habla del PDT como bandera, pero se controla poco del PDT”.

Fue durante la última sesión del Concejo Deliberante, el pasado 16 de julio, cuando el bloque llevó al recinto el proyecto de comunicación que resultó aprobado por unanimidad. La iniciativa se presentó el mismo día en el que el Municipio comunicó de la demolición del portón ubicado sobre calle Israel, en el loteo sobre el cual la Justicia avanzó luego de que Fuerza Patria haya hecho público el caso.

“La Asamblea de las Sierras a nosotros nos presentó un informe a fines del 2023, principios del 2024, donde estos temas ya estaban. Es decir, que ya hace tiempo que están en conocimiento de la situación. Pero  es como que una vez que transcienden o toman estado público o más público, ahí es donde comenzarían a actuar. Lo dejo en potencial. Porque cuando uno trabaja en lo público, lo que trata de hacer es prevenir antes de llegar a estas situaciones”, sumó Sánchez Chopa.

En concreto, el pedido de informes de Acción Tandilense advierte por las subdivisiones y/o edificaciones existentes en la parcela partido 103 (Tandil), Circunscripción 1, Sección F, Chacra 231, Parcela 2 (Partida 1564). El lugar, indica el texto presentado “se encuentra en el Área Complementaria entre las cotas IGM doscientos veinte metros sobre el nivel del mar (+220 msnm) y doscientos cincuenta metros sobre el nivel del mar (+250 msnm), por lo tanto forma parte de la Zona Protegida Natural Sierras de Tandil y la superficie mínima de parcelas admitida es de 1,5 has”.

A partir de la información que recibieron los concejales, constataron la apertura de calles, la colocación de postes de hormigón y alumbrado público, “como así también se ha constatado la existencia de pilares de suministro eléctrico y bajadas de luz en distintas fracciones, presencia de subdivisiones internas, varias de ellas con diversas construcciones, y carteles ofreciendo la venta o permuta de parcelas, circunstancias que, en su conjunto, constituyen indicios de un presunto proceso de subdivisión, urbanización y/o construcción que podría no contar con las autorizaciones municipales correspondientes”.

Por tal motivo, el proyecto presentado por el presidente del bloque Acción Tandilense / La Libertad Avanza solicitó conocer el estado actual de la parcela en término de subdivisiones, si se han realizado y aprobado o rechazado subdivisiones en el lugar, si existe un expediente administrativo vinculado a construcciones en la parcela y si se otorgaron permisos de obra, entre otros.

Por otra parte pidieron que desde el Ejecutivo especifiquen cuál es la superficie autorizada para construir, saber la zonificación aplicable a los inmuebles edificados, y si las obras cuentan con excepciones o permisos especiales.

Con foco en los controles que el gobierno local debería impulsar ante estos casos, el bloque de Acción Tandilense solicitó saber si se emitieron actas de inspección al loteo, si se detectaron incumplimientos o infracciones y si en ese caso se tomaron medidas de paralización, clausura, regularización o si se aplicaron sanciones. Además, pregunta por las columnas de alumbrado público y por las bajadas de energía eléctrica existentes.

En el marco de una sesión donde se otorgaron otras excepciones, el Concejo Deliberante aprobó la solicitud de excepción del desarrollo inmobiliario en el que funcionará el Colegio Aprenderes y el Jardín Arlequín, sobre avenida Fleming. Los bloques de la UCR y Fuerza Patria dieron su aval, mientras que Alternativa Tandil / Hechos y Acción Tandilense / La Libertad Avanza votaron por la negativa.

El colegio privado se llevó la mayor parte del debate entre los espacios políticos, y hubo cruces entre los concejales por tres aspectos, aunque no por la excepción por diferencias en el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) en sí: fue por las posibles complicaciones que el proyecto podría traer para el tránsito en la zona, por si el lote se encuentra por encima o no de la cota de construcción permitida, y por las obras de cloacas que se definieron hacer con financiamiento mixto. Cabe destacar, si bien será el colegio quien dará uso al inmueble, se trata de una obra impulsada por desarrolladores privados.

El del establecimiento educativo privado, con capacidad para 500 alumnos, tuvo más de un rechazo, como el de frentistas de la zona y el de la Asamblea por la Preservación de las Sierras. De hecho, un vecino presente durante la sesión abucheó la alocución del concejal Juan Salceda, del bloque UCR.

“El colegio podía instalarse en ese lugar. El terreno está debajo de la cota. Desde el inicio estuvo el tratamiento del tránsito y se aportó inclusive más de una posibilidad. Esa intervención del tránsito va a ser financiada por el desarrollador”, planteó Salceda al tomar la palabra. El concejal valoró la herramienta del convenio urbanístico –y el visto bueno de los cuerpos colegiados que participan de la Comisión de Gestión Territorial-, y sumó que la obra de cloacas “no se hizo para que la use el mismo desarrollador, se hizo para esa zona”.

La cota del lote

El primero en tomar la palabra fue Severiano Mon, del bloque Fuerza Patria. El concejal hizo un recorrido del tratamiento del expediente en el Concejo Deliberante y el intercambio con el Ejecutivo municipal en función de despejar dudas sobre la posibilidad de que la iniciativa se concrete. Recordó que se trata del tercer proyecto para la construcción de un colegio privado que trata el Concejo Deliberante, y que los dos anteriores fueron aprobados por unanimidad.

Uno de los temas abordados por el edil fue el del debate en torno a la cota del lote. Desde la Asamblea por la Preservación de las Sierras hicieron público que el lugar donde se pretende instalar el establecimiento figura en mapas municipales con una altura superior a la permitida. Desde el Ejecutivo explicaron que los mapas oficiales tienen alturas estimadas, que pueden precisarse mejor con estudios particulares.

Mon explicó que se le exigió a los desarrolladores una medición a cargo de una profesional, la cual determinó que se encuentra dentro de la altura permitida. A su vez, planteó su diferencia con expresiones públicas de la Asamblea, que emitió un comunicado titulado ¿Cotas a la carta?

“Me sorprende el alto grado de desconocimiento, con una gran acusación sobre la profesional y sobre los concejales”, consideró Mon al respecto.

Por su parte Salceda indicó que “el tema de la altimetría fue largamente explicado, y además de un profesional con matrícula aparece un funcionario que está al frente de Obras Públicas explicando el procedimiento y cuál es la diferencia con los métodos de medición a lo largo del tiempo, que es lo que también valoró la Comisión de Gestión Territorial”.

Marcos Nicolini –Alternativa Tandil/Hechos- manifestó sus dudas con respecto a la medición altimétrica del terreno, y propuso que el Ejecutivo realice un estudio por su cuenta. “Hoy la tecnología ha avanzado y cualquiera puede ir con un celular, y da por arriba de la cota. No digo que sea exacto”, sostuvo. “Además de la planialtimetría privada, el Estado debería haber puesto una público, y lo que pedimos es que se revise”, propuso.

Desde Acción Tandilense/La Libertad Avanza, Federico Sánchez Chopa adelantó el voto negativo del bloque y consideró válidas las dudas sobre el proyecto. En referencia a la cota planteó que desde el espacio que integra presentaron un proyecto para que el portal de Infraestructura de Datos Espaciales (IDE) explicite que contiene datos aproximados. La propuesta se encuentra en manos del Ejecutivo.

Tránsito y cloacas

El debate se dio también por otros dos aspectos: la obra de cloacas proyectada para la zona a partir del proyecto para construir el colegio, y las opciones que los desarrolladores brindaron para el tránsito sobre avenida Fleming.

“¿Por qué nos enteramos que era necesaria esta obra habiendo ya tenido el expediente en la comisión de Obras Públicas?”, marcó Mon, quien sumó que “si se sabía que era necesaria esta obra, ¿Por qué no estuvo reflejada en el expediente al momento de elevarlo al Concejo?”.

Cabe recordar, para garantizar la capacidad hídrica del sector, el Municipio propuso una obra de 175 millones de pesos, que los desarrolladores del colegio financiarán en un 35 por ciento, de acuerdo al uso que se estima le darán. “Las obras estaban previstas”, sostuvo Salceda. “Lo que se habló después es de una planta de rebombeo para toda esa zona”, agregó el presidente del bloque UCR.

“Cuando llegó en primera instancia para su tratamiento, no figuraba. Cuando hablamos con los vecinos de la zona nos enteramos que no contaba con cloacas. Hicimos el planteo en la comisión de Obras Públicas y se decidió enviar el expediente al Ejecutivo”, sostuvo por su parte Nicolini.

Otra de las obras que deberán contemplarse para el desarrollo del proyecto es la referida al ordenamiento vial. Por tal motivo, los desarrolladores presentaron tres propuestas, de las cuales el Ejecutivo y la Comisión de Gestión aceptaron una. Sin embargo, tanto desde Alternativa Tandil como desde Acción Tandilense plantearon sus dudas al respecto.

“Vemos que va a haber una creación importante del tránsito en esa en esa arteria que es una arteria de transición”, sostuvo Nicolini, quien hizo mención a que “se va a generar un problema donde no lo hay”. En la misma línea, Sánchez Chopa dio cuenta de las complicaciones del tránsito que ya existen en el lugar por el Sendero de Las Ánimas y situaciones que “no están contempladas” sobre el uso de espacios viales y de tránsito peatonal.

Al respecto, Salceda planteó que “los colegios en todos los lugares donde se instalan generan un trastorno de tránsito y que obviamente no descubrimos nada si decimos que es en el momento de entrada o de salida, lo podemos ver acá en el centro”, por lo que consideró “fuera de lugar” las objeciones con respecto a las soluciones planteadas.

El concejal de Fuerza Patria cuestionó la demora del Ejecutivo en responder los pedidos de informes y la parálisis en el tratamiento de una ordenanza clave para crear un “DNI de los lotes”. Advirtió sobre la proliferación de construcciones ilegales en zonas protegidas, criticó el rol de la Usina Municipal y Popular de Tandil y denunció una alarmante falta de control urbanístico por parte de la gestión del intendente Miguel Lunghi.

El concejal Rogelio Iparraguirre, referente del bloque justicialista, volvió a poner en el centro del debate la problemática de los desarrollos urbanísticos irregulares en las sierras de Tandil. En declaraciones al programa Ultimo Bondi de la radio El Eco, el legislador denunció que el Ejecutivo aún no respondió el pedido de informes presentado en la última sesión del Concejo Deliberante, ni ha avanzado en el tratamiento de una propuesta normativa orientada a transparentar la comercialización de tierras. Según el edil, esta situación de inercia municipal no solo fomenta la violación de la normativa vigente en la Zona Natural Protegida, sino que deja a los vecinos en una situación de vulnerabilidad frente a posibles estafas.

Iparraguirre señaló que la falta de respuestas por parte de la gestión local es una constante que se agrava ante la flagrancia de las infracciones. El foco de la crítica se centró en la proliferación de los denominados condominios clandestinos, una figura legal que se utiliza de forma distorsionada para subdividir parcelas en áreas donde el Plan de Desarrollo Territorial (PDT) lo prohíbe.

"No hay semana en la que no le envíe a los funcionarios del Ejecutivo un caso nuevo de loteos irregulares", afirmó el concejal, resaltando que la incapacidad de ejercer control por parte del Estado municipal está socavando su propia autoridad institucional.

La propuesta central del bloque opositor, presentada originalmente a principios de marzo, consiste en la reimplantación del Certificado de Aptitud Urbanística. Esta herramienta, que funcionó en el municipio hasta el 2011, actuaría como un "DNI del lote". El objetivo primordial es que cualquier vecino, antes de adquirir una parcela, pueda exigir al vendedor este documento oficial que certifique que el terreno es subdividible y apto para construir según los indicadores del PDT.

Iparraguirre subrayó que muchos compradores actúan de buena fe y son engañados mediante figuras como el fideicomiso o el condominio en zonas donde la parcela mínima es de 1.500 metros cuadrados o directamente está prohibido urbanizar.

El proyecto de ordenanza lleva más de cuatro meses en manos del Ejecutivo para su evaluación técnica, sin que hasta la fecha haya retornado al Concejo para su debate. "Llevan más días reteniendo la ordenanza que renglones tiene el proyecto", ironizó el concejal, quien calificó la demora como una decisión política de "cajonear" una solución a un problema recurrente. Para el legislador, la ausencia de esta herramienta facilita que desarrolladores "osados" sigan comercializando lotes a precios accesibles en zonas protegidas, bajo la premisa de que "se construye primero y se pide permiso o excepción después".

La implementación de este certificado no solo brindaría seguridad jurídica a los ciudadanos, sino que obligaría a las dependencias municipales, como la Dirección de Obras Privadas, a tomar una postura activa antes de que el hecho consumado de la construcción sea irreversible. El edil recordó que el cumplimiento de la ley es lo que rige para la inmensa mayoría de los tandilenses y que resulta injusto que la osadía de unos pocos prevalezca sobre el patrimonio natural que es bien común de toda la comunidad.

Condominio ilegal: Demolición de las casas, multas y denuncia penal

Uno de los puntos más críticos que subrayó Iparraguirre se basó en un reciente fallo del juez de Faltas, el doctor Oliveto, respecto a una construcción ilegal en la calle Israel. Según el relato del concejal, en el 2022 la Justicia de Faltas ordenó la paralización de una obra en un condominio tras una denuncia de un propio particular. Pese a la existencia de una orden de paralización vigente y del conocimiento formal del Municipio, que actuó como parte en el proceso, se levantaron seis viviendas en el lugar.

"El juez Oliveto le hace un claro llamado de atención a la Municipalidad de Tandil", explicó Iparraguirre, detallando que el magistrado cuestionó duramente a áreas como Vialidad y Obras Públicas por no haber garantizado el cumplimiento de la orden de frenar los trabajos. El fallo judicial sienta un precedente importante al destacar que el ejercicio de la propiedad privada no es absoluto, especialmente cuando colisiona con el patrimonio natural y las normativas de planeamiento. En ese sentido, el legislador advirtió sobre el impacto ambiental que estas construcciones tienen sobre las cuencas y el escurrimiento de aguas en la ciudad.

La persistencia de las obras a pesar de las órdenes judiciales y administrativas evidencia, para la oposición, una falta de autoridad política alarmante. Iparraguirre manifestó que este descontrol genera un "clima de ley de la selva" donde el Estado municipal parece resignar su poder de policía frente a los desarrolladores privados. Esta situación, sostuvo, es la que motiva la necesidad urgente de reformar los mecanismos de habilitación y control de obras en todo el partido de Tandil.

La crítica del concejal también alcanzó a la Usina Municipal y Popular de Tandil. El proyecto de ordenanza propone que la empresa de economía mixta esté obligada a solicitar el Certificado de Aptitud Urbanística antes de realizar cualquier conexión eléctrica en nuevos desarrollos. Iparraguirre cuestionó que la prestataria brinde servicios a loteos que están claramente en flagrancia respecto a la normativa, facilitando así la consolidación de barrios informales en zonas no aptas. "Nuestra empresa municipal no puede ignorar que se está violando la norma", sentenció.

Finalmente, el debate se trasladó a la discusión de fondo sobre el Plan de Desarrollo Territorial y el Plan de Manejo de la Zona Natural Protegida, temas que calificó como los "grandes pendientes" de la ciudad. El concejal denunció que el gobierno de Miguel Lunghi está iniciando una rediscusión del PDT sin convocar a los bloques de la oposición ni a los concejales que integran la Comisión de Gestión Territorial.

Para Iparraguirre, Tandil atraviesa un fin de ciclo tras 23 años de gestión de la misma fuerza política, lo que se traduce en una pérdida de capacidad de planificación frente al crecimiento demográfico.

El legislador concluyó instando al Ejecutivo a abandonar la lógica de "gobierno hegemónico" y abrirse a una discusión seria sobre el ordenamiento del territorio. Aseguró que su bloque no busca ser obstruccionista, habiendo acompañado herramientas fundamentales como el Presupuesto, pero que no permitirán que se siga hipotecando el futuro ambiental de Tandil por la falta de gestión y transparencia en el control de las construcciones y los loteos serranos.

Se debate el Plan de Desarrollo Territorial (PDT), y uno de los ámbitos es aquel en el que el gobierno local convocó a colegios de profesionales. Para conocer detalles de las diferentes propuestas que se evalúan, El Eco consultó a referentes del Centro de Agrimensores de Tandil.

Paula Molina -presidente del orgenismo-, junto a Renata Di Battista representante del Centro de Agrimensores en la comisión de Gestión Territorial, brindaron detalles de las propuestas que presentaron:. entre otras, sugirieron la posibilidad de cambiar el sistema de cotas de altura por uno de poligonales para la determinación del área protegida, un proyecto integral para el área industrial, y definir sectores para clubes de campo.

Pero a su vez, desde el Centro destacaron el lugar que tuvo el PDT desde su implementación, 20 años atrás.

“En principio  creemos que fue un buen recurso para frenar el crecimiento desordenado. Pero no se revió. El PDT fue necesario, sirvió para contener el crecimiento en la zona sur, en Don Bosco, en El Centinela. Es una buena herramienta. Pero la revisión tiene que ser constante, porque el crecimiento y el desarrollo son constantes y dinámicos”, expresaron.

-El Municipio convocó a los colegios profesionales a debatir el PDT. ¿Qué propuestas o ideas llevaron desde el Centro de Agrimensores?

-Como Centro, nosotros nos enfocamos en cinco líneas generales: área protegida, área industrial, rural, complementaria y urbana.

Para el área protegida, la propuesta que hacemos, además de señalar que falta todavía el Plan de Manejo y la necesidad de la elaboración del mismo, es la modificación en los parámetros de cómo se define el área protegida.

No eliminarla de ninguna manera, pero sí definir lo que son las sierras y qué es lo que realmente queremos proteger. Hay sectores que están por encima de la cota 200 en área rural o por encima de la cota 220 en complementaria y urbana que no son sierras y a nuestro criterio no merecen la protección estricta como área protegida. Sí, desde lo ambiental y ecológico, pero no las limitantes estrictas en cuanto a usos y subdivisión de suelo.

- Si no hay cotas ¿Qué podría haber?

-Se podrían establecer poligonales donde realmente definamos los sectores protegidos, sabiendo cuáles son nuestras sierras que tenemos que proteger. También espacios de transición entre la zona protegida estricta y  las zonas residenciales, residencial extraurbuana y demás. Y después sí, las zonas más urbanizables, pero no definirlo por una línea de curva de nivel que  no delimita realmente lo que se debería proteger. está protegido.

-¿Cuál sería hoy un ejemplo para entenderlo bien?

-Hay ciertas zonas, por ejemplo, en La Elena o en Cerro Leones que no son sierras, que no son sierras a proteger. Estamos todos en un entorno serrano, Tandil está rodeado de sierras, pero las sierras estrictamente a proteger principalmente son las de la zona sur. Las Ánimas y demás, todo el cordón serrano.

En el área rural la protección se definió por la cota 200, que es una cuota muy alta para lo que es nuestro partido. Sobre la 200, hay sectores que podrían destinarse a áreas industriales y hoy no se pueden destinar por estar en zona protegida y uno lo mira y es campo.

Lo mismo para la ubicación en el área rural de los clubes de campo. No se pueden urbanizar sectores por encima de cota 200 destinados a clubes de campo por estar en un área protegida. Y el entorno y el lugar no son sierras, es campo. Esos son ejemplos de sectores donde vemos que falla la determinación por sistema de cotas.

-El sistema de cotas no tiene que ver solo con la cuestión paisajística. Sino también por la función que las tierras altas cumplen para la escorrentía y demás. ¿Cómo evalúan eso?

-Siempre que se desarrolla un proyecto se hace todo un estudio de la cuenca.

Es obligatorio para cualquier desarrollo urbanístico y en el caso de necesidad se generan reservorios para no provocar inundaciones al hacer las aperturas de calles y acelerar la bajada del agua. Siempre se realiza un estudio a través de ingenieros.

-¿Qué propuestas plantearon para el área industrial?

-Planteamos la necesidad de un proyecto integral de desarrollo en el área industrial. Es un área bastante  amplia que está ubicada dentro de la zona rural y no tiene  un proyecto director, de previsión de calles o zonas de equipamiento, o proyectos de infraestructura integrales.

Encontramos parcelas muy individuales y en un sector no planificado. Lo mismo pasa con la infraestructura, que terminan siendo como núcleos y no pensando en un desarrollo íntegro.

Cuando uno genera parcelas más chicas tenés que ir cediendo una parte de tierra para equipamiento industrial. Van quedando como parcelitas dispersas que a veces no tienen un buen fin. Creemos que debería haber un sector donde cada uno vaya cediendo lo que tiene que ceder y logrando un espacio integral.

- ¿Con respecto al área rural?

-Sobre el área rural, dos propuestas. Definir sectores para ubicación de clubes de campo. Poder definir un lugar específico, una zona amplia. Como agrimensores somos los que primero recibimos la demanda de los desarrolladores para poder hacer la ubicación, nos consultan en cuanto a la oferta de lotes en venta. Nos tenemos que basar en la ley provincial 8912 que es la que brinda el marco normativo. Porque dentro del PDT no está definido, entonces te genera radios de 7 km distancia entre uno y otro. Si estuviera definido un sector, ese radio queda eliminado.

Por otro lado nos parece interesante, sobre el área rural, generar una zona de amortiguación con el área complementaria. Hay toda una franja que te limita  por el uso de agroquímicos, y podría ser una zona de quintas, chacras, producción intensiva de hortalizas. Que que se puedan generar parcelas más chicas, sin ese salto de una parcela de 2000 metros a otra de 50 hectáreas.

-Queda el área complementaria...

-En el área complementaria hay barrios que se desarrollaron por normativas especiales. Como por Ley de Hábitat o Plan Familia Propietaria. Creemos que hay que aprovechar ese desarrollo, donde se  doto la infraestructura básica de agua, cloaca, energía eléctrica, para modificar las zonas acorde a estos servicios existentes.

Eso permitiría que en el área complementaria hoy se pueda proponer una mayor densificación gracias a que ya tienen la infraestructura y además evaluar qué otra infraestructura es factible de llevar. Por ejemplo, En zona noreste, después de Chapaleofú.

-Usaron la palabra “contuvo” para referirse al rol del PDT, en particular sobre la expansión de las sierras. Pero también se puede observar que hubo un avance de la construcción sobre las sierras...

-Si. Y si bien hay sectores donde quizás hubo una falta de control sobre los desarrollos sin permiso, los proyectos aprobados se ajustaban a la norma.

-Por lo menos a partir de estos puntos que plantearon y acercaron al debate que abrió el Municipio, lo que sugieren no tiene que ver con profundizar restricciones sino más bien lo contrario...

-No, no es liberar restricciones, sino evaluar y adecuarlas a la realidad.

Hay restricciones que no se condicen con el espacio, con la topografía, con la infraestructura, con lo que se puede desarrollar ahí. Eso hay que rever, y estamos reviendo la normativa, las zonas que se quieren proteger. Pero no es que queremos que se liberen las subdivisiones de las sierras, no estamos de acuerdo. Somos también  personas que vivimos en Tandil y disfrutamos de las sierras.

El caso de construcciones clandestinas sobre calle Israel -en Zona Protegida- volvió a poner en debate una problemática que crece en Tandil: las estafas de venta de lotes mediante la modalidad de condominio. Por el tema, El Eco consultó a profesionales del Colegio de Agrimensores Distrito II, del Consejo Profesional de Agrimensura de la Provincia de Bs. As., quienes recordaron que todos los particulares con dudas sobre posibles operaciones inmobiliarias pueden recurrir a la entidad para informarse o bien consultar a un agrimensor de la localidad.

“Nos puede consultar a nosotros, siempre. O al área de Catastro en la Municipalidad. La consulta es un ratito”, dijo Esteban Kain, presidente del mencionado Colegio. “Ningún profesional puede aprobar un proyecto que no esté avalado por la norma, y queremos dejar en claro que los agrimensores no estamos detrás de esto. Es importante que si alguna persona detecta que hay un agrimensor en este tipo de operatoria, que lo denuncie al Colegio Profesional”, agregó.

Los agrimensores tienen un rol central en la regularización de proyectos inmobiliarios, y en particular en que los propietarios cuenten con planos de subdivisión. Por ese motivo evalúan las aptitudes del predio según en qué zona de la Ciudad se encuentra el predio, si está o no en Zona Protegida y relevan los datos de los predios a intervenir, determinan el lugar de los mojones, y están a cargo de una serie de gestiones vinculadas a la apertura de calles, estudios hidráulicos, dotación de infraestructura y servicios, entre otros.

“Se presenta un proyecto en el Municipio y hay que cumplir todo ese requerimiento. Recomendamos al comitente qué es lo que se puede hacer en ese lugar, de acuerdo a la normativa vigente”, explicó.

“Una vez que todo el proceso avalado en la Municipalidad, con el final de obras de infraestructura, es cuando se autoriza esa subdivisión. Son procesos largos y dependiendo del caso, suelen ser costosos”, detalló.

Desde el Colegio de Agrimensores del Distrito II explicaron también que la figura de condominio no es ilegal en sí misma. Suele darse por ejemplo, en sucesiones de cualquier propiedad o terreno común, que un porcentaje queda para cada familiar según como se trate la herencia. Pero siempre, remarcaron, dicho condominio es indiviso y sobre el total de la propiedad, no de una parte física específica o delimitada del inmueble.

En el mismo sentido remarcaron que no se puede utilizar la figura de condominio para subdividir un macizo en zonas en las que la normativa vigente limita la cantidad de lotes y construcciones posibles. Por ejemplo, en la Zona Natural Protegida, donde las cotas de altura determinan loteos no menores a 1,5 hectáreas, con áreas en las que no se permiten parcelas menores a 10 hectáreas.

“En el último tiempo proliferaron en la ciudad ofertas de ventas de lotes mediante la modalidad de condominio. Se trata de falsas subdivisiones por fuera de la normativa, que a futuro no habilitarán a los compradores a contar con la titularidad individual de lo que compraron. No podrán obtener permiso de obra para construir en ese espacio que les vendieron. El día de mañana, no van a lograr tener escritura propia, ni obtener crédito hipotecario", explicaron sobre tales casos.

El bloque de concejales de Fuerza Patria presentó en marzo pasado un proyecto de ordenanza para reforzar los controles al respecto. La iniciativa propone crear un Certificado de Aptitud Urbanística –una especie de DNI de cada terreno-, a partir de los cuales los posibles compradores o vendedores podrán saber qué se puede desarrollar y qué no en cada lugar.

El proyecto continúa en análisis de parte del Ejecutivo Municipal, y el propio gobierno local inició una campaña para alertar por intentos de estafa mediante la venta por condómino.

El caso de calle Israel había sido denunciado por la Asamblea por la Preservación de las Sierras en noviembre de 2024. El bloque Fuerza Patria elevó un pedido de informes para conocer detalles de la situación del loteo. Desde la Comuna confirmaron a El Eco que fue comercializado como condominio, y que las obras ya construidas no cuentan con los planos correspondientes, por lo que son ilegales.

El arquitecto Roberto Guadagna, un profesional con amplia trayectoria en el debate sobre el ordenamiento territorial de Tandil y exsecretario de Obras Públicas del Municipio, consideró que la discusión abierta en torno al Plan de Desarrollo Territorial (PDT) no implica la elaboración de un nuevo instrumento, sino la continuidad de un proceso permanente de actualización.

En ese marco, advirtió que el debate debe darse con "sensatez", especialmente en un contexto preelectoral –en 2027 habrá elecciones generales- y poniendo por delante el interés colectivo por sobre las demandas sectoriales.

Guadagna, además docente universitario, aseguró que las tendencias urbanísticas internacionales apuntan a ciudades más compactas y con mayor densidad poblacional, evitando la expansión continua del tejido urbano.

Y si bien defendió las construcciones en altura, aclaró que "eso no quiere decir que el centro tenga que tener edificios de 20 pisos".

Entrevistado ayer en “Tandil Despierta” –por ECO TV y la 104.1 FM- Guadagna, quien participó de anteriores instancias de discusión sobre cómo y hacia dónde debe crecer la ciudad, sostuvo que el plan "vence al día siguiente" de su aprobación debido a la dinámica propia de las ciudades y a los cambios económicos, sociales y ambientales que atraviesan los territorios.

"Yo no pienso que se debate un nuevo PDT sino que son ajustes y actualizaciones permanentes que, de hecho, se vienen haciendo", planteó.

En ese sentido, recordó que la Comisión de Gestión Territorial —integrada por representantes del Departamento Ejecutivo, el Concejo Deliberante y los colegios profesionales— mantiene reuniones periódicas para analizar propuestas de modificación impulsadas tanto desde el Estado como por particulares.

Además, remarcó que el PDT no depende únicamente de decisiones municipales, sino que se encuentra sujeto a la Ley Provincial de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo 8.912.

Por ese motivo, cada modificación aprobada localmente debe atravesar una instancia de revisión y convalidación por parte de la Provincia de Buenos Aires.

Una disputa permanente

Para Guadagna, las tensiones alrededor del uso del suelo forman parte de la vida misma de la ciudad y continuarán existiendo.

"Las demandas son permanentes y la disputa por el territorio es permanente", señaló, al mencionar como ejemplo los debates actuales en torno a la localización de una nueva área industrial, las alturas permitidas para los edificios o los distintos intereses que confluyen sobre determinados sectores urbanos.

A su entender, la actualización del plan suele producirse a partir de iniciativas privadas que buscan desarrollar proyectos que no encajan dentro de la normativa vigente. Sin embargo, advirtió que eso no significa necesariamente que deban incorporarse.

"Es probable que no quepa nunca en el Plan, por cuestiones ambientales, por cuestiones de interés público o por cuestiones de interés ciudadano", explicó.

En esa línea, sostuvo que el interrogante central no pasa por determinar qué pretende un desarrollador privado, sino cuál es la voluntad de la comunidad.

"Puede querer el privado. Ahora la pregunta es: ¿lo quiere la ciudadanía? Ahí arranca el debate", reflexionó.

Frente a ese escenario, pidió evitar que la discusión quede atravesada por la lógica electoral.

"El plan requiere sensatez en este momento en que vamos entrando a una campaña política. También sensatez de la política tratando de contener los influjos partidarios e identitarios para pensar, por un ratito, el modo 'ciudad de todos', porque si no después explota", sostuvo el arquitecto.

Los desafíos estructurales

Entrevistado en el piso de El Eco Multimedios, Guadagna consideró que muchas de las problemáticas que hoy enfrenta Tandil son las mismas que hace años condicionan el desarrollo urbano.

Entre ellas mencionó la ausencia de tierras públicas disponibles y las limitaciones presupuestarias para acompañar el crecimiento de la ciudad.

"Tandil no tiene tierras vacantes públicas en cualquiera de los tres niveles del Estado", indicó, al diferenciar la realidad local de otros grandes centros urbanos donde todavía existen inmuebles estatales que pueden destinarse a nuevos desarrollos.

No obstante, aclaró que el principal desafío excede ampliamente la construcción de viviendas.

"Construir ciudad no es solo hacer la vivienda", sostuvo. Y explicó que también implica garantizar infraestructura, transporte público, equipamientos sanitarios, educativos y deportivos, además de redes de servicios que requieren inversiones permanentes.

En ese contexto, evaluó que uno de los principales déficits del PDT no pasa por su contenido normativo sino por la disponibilidad de recursos para concretarlo.

"Al PDT lo que le falta es recursos públicos y privados también", resumió.

Densificar antes que expandir

Uno de los ejes que Guadagna consideró prioritarios para la planificación futura es el crecimiento hacia adentro de la ciudad.

En ese sentido, explicó que las tendencias urbanísticas internacionales apuntan a ciudades más compactas y con mayor densidad poblacional, evitando la expansión continua del tejido urbano.

"El mundo y Sudamérica no están exentos en el tema de la ciudad compacta", señaló.

En ese sentido, sostuvo que densificar implica que más personas puedan vivir dentro de la ciudad ya consolidada, aunque aclaró que eso no significa habilitar construcciones indiscriminadas.

"Hablar de altura a veces genera sobresalto. Pero es pensar cómo vivimos en altura y hasta qué altura, y definir límites por zonas", expresó.

Al mismo tiempo, cuestionó la expansión basada en nuevos loteos con servicios. "En términos de forma urbana, el lote con servicios a la larga es un problema; a la corta también", afirmó.

Según recordó, durante su paso por la Secretaría de Obras Públicas se realizó un estudio que concluyó que el área urbana actual podría albergar hasta 300 mil habitantes hacia 2050 sin necesidad de seguir ocupando territorio rural.

"Esto no quiere decir que el centro tenga que tener edificios de 20 pisos", aclaró.

Por el contrario, planteó que existen numerosos vacíos urbanos y sectores de recambio dentro de la ciudad consolidada que permitirían absorber el crecimiento poblacional.

La discusión sobre las torres

Respecto del debate por la construcción de edificios de gran altura, Guadagna coincidió en que el PDT debería prever zonas específicas para ese tipo de desarrollos, aunque descartó que el área céntrica sea el lugar adecuado.

"No hay capacidad en el área central para tener una torre de gran altura", sostuvo.

En cambio, propuso analizar corredores alejados del casco histórico donde el impacto sobre el paisaje serrano sea menor y la infraestructura pueda acompañar una mayor concentración de habitantes.

"Creo, básicamente, que la altura es también una necesidad; no sé si es una demanda alta, pero es una necesidad que el plan lo incorpore", afirmó.

No obstante, insistió en que cualquier decisión deberá contemplar simultáneamente las condiciones ambientales, el derecho colectivo a contemplar el paisaje serrano y la capacidad de las redes de infraestructura y del sistema vial para absorber un eventual incremento de la densidad urbana.

La construcción del Paseo del Banco, el centro comercial que funcionará en el histórico edificio del exBanco Comercial (en Pinto y Rodríguez), volvió a poner sobre la mesa el debate acerca del futuro del microcentro tandilense.

Para el arquitecto Roberto Guadagna, referente en materia de planificación urbana y participante de anteriores discusiones sobre el Plan de Desarrollo Territorial (PDT), el nuevo emprendimiento obligará a repensar el funcionamiento del corazón de la ciudad para evitar un mayor deterioro del área comercial tradicional.

En ese sentido, consideró que el impacto del nuevo shopping no debe medirse por sus dimensiones físicas, sino por la escala que tendrá dentro de Tandil.

"No hablo de tamaño, hablo de escala en relación a la ciudad”, explicó.

Guadagna estimó que el complejo tendrá una fuerte capacidad de atracción, primero por el interés que suele despertar toda novedad y luego por las condiciones de confort que ofrecerá durante todo el año. "Inicialmente va a funcionar, como todo en Tandil, por el esnobismo que acompaña, pero después también va a funcionar por cuestiones climáticas", sostuvo, al señalar que un espacio climatizado resulta especialmente atractivo tanto durante los fríos inviernos como en los días de intenso calor.

A su entender, esa situación repercutirá directamente sobre el comercio céntrico. "Eso va a absorber negocios céntricos y probablemente genere vacancia de locales en lo que es el microcentro actual", advirtió.

Sin embargo, aclaró que el efecto no alcanzará por igual a toda la ciudad. "Seguramente no va a impactar en el centro de Villa Italia, no va a impactar en Darragueira; va a impactar en el microcentro", afirmó.

Frente a ese escenario, el arquitecto propuso retomar el proyecto de la semipeatonal –en forma de H- diseñado años atrás para cinco cuadras del centro.

"Tal vez habría que revisitar el proyecto de la semipeatonal, retomarlo seriamente", planteó, al considerar que se trata de una iniciativa que requiere tanto de la decisión del sector privado como "un énfasis fuerte de lo público".

Además, sostuvo que la coyuntura económica vuelve aún más necesario impulsar una estrategia para revitalizar el área comercial tradicional. "Hoy, con la restricción económica y financiera que se vive, el centro está aplacado. Están las marcas y las segundas y terceras marcas, entonces se corre el riesgo de que el centro se vacíe aún más", alertó.

En ese marco, insistió en que el objetivo debe ser generar un centro atractivo durante todo el año, tomando como referencia algunos sectores de la ciudad donde la circulación peatonal ya muestra buenos resultados.

También planteó la necesidad de revisar el diseño original de la semipeatonal, especialmente en relación con la convivencia entre peatones y transporte público.

La mirada de Guadagna se suma al debate que en los últimos días cobró fuerza a partir de una columna de opinión publicada por Rodrigo Rotonda, director de Grupo Rotonda, en El Eco de Tandil.

Allí, el autor planteó que la llegada del Paseo del Banco puede reconfigurar la dinámica del centro de la ciudad y sostuvo que ese escenario debería impulsar una estrategia de renovación del casco céntrico para fortalecer su identidad y competitividad frente al nuevo polo comercial.

El equipo conformado por investigadores de la Unicen e integrantes de colegios de profesionales que trabajó en el Plan de Manejo para la Zona Protegida Sierras de Tandil presentó los resultados del diagnóstico y los lineamientos elaborados. Entre otros aspectos plantearon la conformación de un Consejo Consultivo, la creación de un cuerpo de guardaparques, la definición de una zonificación funcional para el cordón serrano, reforzar el ordenamiento urbano hacia el norte de la ciudad, fortalecer la gestión y el control de los arroyos, brindar exenciones impositivas a privados que acrediten preservara el pastizal nativo, y planificar la recuperación de áreas degradadas, como las canteras.

El Plan de Manejo es una herramienta que estableció el Plan de Desarrollo Territorial para regular los usos y ocupaciones del área protegida en las sierras de la ciudad. Pero a 20 años de que se sancionó la normativa, el Ejecutivo municipal no la concretó.

La presentación se realizó en el Salón Blanco de la Municipalidad y se estructuró en dos partes: el diagnóstico de la situación actual de la zona protegida (en cuanto a marco normativo, biodiversidad, recursos hídricos, turismo y expansión urbana), y los lineamientos para el Plan de Manejo. Asistieron funcionarios municipales, concejales, representantes de distintos espacios políticos, colegios profesionales, entidades empresariales, ambientales, agropecuarias, hoteleras, autoridades universitarias, y otros. Además de los integrantes del equipo de trabajo, el acto tuvo como oradores principales al concejal Rogelio Iparraguirre –impulsor de la propuesta-, y a la ministra de Ambiente de la Provincia, Daniela Vilar.

La ministra planteó la complejidad normativa para hacer de las sierras de Tandil una reserva provincial, pero aseguró su compromiso para avanzar en dos aspectos: elaborar material pedagógico destinado a escuelas con lo elaborado en el diagnóstico presentado, y en una segunda etapa de la iniciativa con la creación de dispositivos de participación ciudadana.

“Desde el Ministerio nos ponemos a disposición. Sé que el gobierno municipal está presente, que vos Rogelio (Iparraguirre), tenés diálogo. Estamos para coordinar el abordaje del Plan de Manejo, y ahora tenemos con qué, con estos lineamientos y este diagnóstico. Transformemos la realidad, que esto que sucedió se constituya en una política de Estado”, expresó Daniela Vilar.

Por su parte el concejal Rogelio Iparraguirre hizo referencia a que Tandil discute su Plan d Desarrollo Territorial, y valoró los balances para pensar correcciones y mejoras. “Estoy convencido que este va a ser hacer un primer paso para que todos sin mezquindades, sin querer obtener ventajas, sino poniendo siempre a Tandil por delante de cualquier interés particular o sectorial, nos va a servir de guía, nos va a orientar, nos va a dar insumos, elementos para el debate, para la discusión, para el análisis”, sostuvo.

Seis meses de trabajo le llevó al equipo de profesionales la elaboración del diagnóstico y los lineamientos para el Plan de Manejo de la Zona Protegida. Con la coordinación principal de María Nazábal y Marcos Merello, la iniciativa contó con el financiamiento del Consejo Federal de Inversiones (CFI), y buscó responder a una pregunta: “¿Qué hacer con las sierras de Tandil en el marco del crecimiento y la transformación de la ciudad?”.

Los integrantes del grupo trabajaron en tres etapas. La recopilación y sistematización de información sobre el Partido de Tandil, la elaboración de un diagnóstico integral de la actualidad de la Zona Protegida, y la formulación de lineamientos. El Plan de Manejo es una herramienta cuya responsabilidad está a cargo del Ejecutivo Municipal, sin embargo desde el equipo destacaron dos aspectos: que lo presentado sirva como herramienta para la concreción del Plan, y que todo lo trabajado, analizado y presentado esté a disposición pública para consulta y debate.

Integrantes del equipo de trabajo pasaron y presentaron cada uno de los ejes del diagnóstico: marco normativo, biodiversidad, recursos hídricos, turismo y expansión urbana.

“Las sierras son nuestra identidad, son paisajes, son patrimonio natural y cultural historia, son biodiversidad, son recursos hídricos, son producción, son turismo, son deporte”, expresó María Nazábal. La coordinadora del proyecto destacó el rol de la universidad pública a nivel local y regional, y planteó que ante un contexto de recorte a las políticas ambientales de parte del gobierno nacional, el gobierno municipal y la Provincia deben fortalecer su trabajo conjunto de políticas ambientales.

El punto central de lo presentado fueron los lineamientos para el Plan de Manejo. Se trata de una serie de elementos propositivos para que autoridades de gobierno, pero también para la ciudadanía en general, cuenten con elementos para pensar cómo y con qué criterios se puede definir la normativa que regule y proteja las sierras de Tandil. En concreto se establecieron siete lineamientos.

El primero se denomina “Planificación de la gestión sustentable con enfoque integral”. Propone elaborar e implementar el Plan de Manejo, crear un Consejo Consultivo conformado por diversas entidades para la toma de decisiones, implementar un Sistema de Monitoreo Integral Continuo basado en evidencia científica y datos geoespaciales para evaluar la efectividad de las políticas, así como también un Cuerpo de Guardaparques con presencia en todo el territorio.

El segundo de los lineamientos se titula “Estrategias para mitigar impactos de la urbanización”, y plantea –en cuanto a las actuales “cotas de altura”- una Zonificación Funcional para el área protegida, definida por zonas de protección máxima, amortiguación y regulación urbanística. Indica también reforzar el crecimiento urbano hacia el norte de la ciudad y establecer moratorias de servicios en zonas de protección para desalentar el uso residencial, la implementación de un régimen impositivo diferenciado con alícuotas agravadas y participación municipal en la plusvalía para construcciones en el área protegida, y un reglamento especial de edificación que priorice infraestructuras amigables con el ambiente y técnicas de bajo impacto.

El tercer lineamiento es el de “Gobernanza y gestión integrada de recursos hídricos”. Sugiere crear Comités de Cuenca que cuente con coordinación interinstitucional, la instalación de sistemas de medición de precipitaciones y niveles de los acuíferos, proteger las áreas de recarga y drenaje a partir de la limitación de la impermeabilización del suelo, y una regulación estricta de efluentes urbanos y agropecuarios.

El lineamiento número cuatro es el de la “Conservación del ecosistema serrano y manejo de especies”, el cual está enfocado en la protección del pastizal serrano y la fauna endémica. Propone el rediseño de agrosistemas rurales parar que incluyan al menos un 20 por ciento de hábitat nativo y conectividad biológica, planes para recuperar áreas degradadas como canteras abandonadas y zonas invadidas por especies exóticas, identificar y proteger redes de hábitat, y exenciones fiscales para propietarios que acrediten la preservación de parches de pastizal nativo.

El quinto lineamiento es el de “Gestión de actividades productivas” y promueve el pastoreo rotativo en pos de desarrollar ganadería sustentable, restricción y desaliento de nuevas plantaciones de especies exóticas invasoras, y la creación de un sello con certificación municipal para productores en transición agroecológica con beneficios fiscales.

El sexto es el de “Gestión integral de actividades turísticas y recreativas”. Sugiere establecer límites de visitantes por sendero para evitar la erosión y pérdida de biodiversidad, generar protocolos ambientales para pruebas atléticas en las sierras, fortalecer el turismo rural, y condicionar habilitaciones de alojamiento en función de infraestructura disponible.

El último de los lineamientos es el de “Construcción de conciencia ambiental y sentido de pertenencia”. Propone programas de educación ambiental y señalética en los accesos a las sierras, y garantizar la participación ciudadana en la formulación del Plan de Manejo.

A continuación se presenta este resumen de los ejes del diagnóstico elaborado por los investigadores y profesionales. Se trata de una síntesis de una presentación y un documento extenso. Para acceder a una versión más detallada, el mismo se encuentra publicado online.

Marco normativo

El diagnóstico del marco normativo analizó la legislación vigente  sobre la Zona Protegida. Destacó el andamiaje jurídico sólido –PDT y Ley de Paisaje Protegido- para proteger las sierras de Tandil, pero identificó una brecha significativa en su implementación efectiva. Los objetivos del PDT, sostuvieron los investigadores en el diagnóstico, se cumplieron parcialmente: “la expansión significativa dentro de áreas protegidas revela que la presión inmobiliaria de baja densidad logró superar los mecanismos de control”. El mayor desafío en dicho aspecto es el de elaborar e implementar el Plan de Manejo para “cerrar la brecha” entre la normativa y su aplicación.

En cuanto a las limitaciones técnicas de la normativa actual, el diagnóstico del marco normativo plantea que el criterio referido a la cotas de altura es “un método válido pero limitado que no integra variables como la dinámica hídrica, la conectividad de hábitats o la fragilidad ecológica”, además de que “se han detectado imprecisiones técnicas en las definiciones actuales debido a los avances tecnológicos en relevamientos altimétricos, lo que genera incertidumbre jurídica”.

Los investigadores marcaron déficits en el control y la fiscalización para la regulación de subdivisiones de tierra, en particular a nivel municipal para detectar obras clandestinas. “Hay una marcada diferencia entre lo que dicta la norma y lo que sucede en el territorio”, señala el diagnóstico.

La regulación vigente, indica el texto presentado, no exige criterios de sustentabilidad constructiva como eficiencia energética o gestión de efluentes, mientras que las evaluaciones de impacto ambiental se aplican “de forma acotada y discrecional” ya que no se exige en todos los casos.

Expansión urbana

En cuanto a la expansión urbana, los investigadores marcaron que las particularidades de la urbanización y el crecimiento de Tandil continuarán a futuro, por lo que es necesario reforzar las acciones al respecto.

Dieron cuenta de las particularidades del crecimiento poblacional, pero también del urbano: la ciudad creció en extensión más que en cantidades de habitantes, por lo que se produjo una baja en la densidad por hectárea. “Este es uno de los primeros indicios de consumo ineficiente del recurso suelo”, explicaron en el informe. La densidad poblacional, estimaron, continuará bajando.

“El estudio identifica un proceso de expansión difusa que tensiona los límites entre ciudad y sistema serrano, generando una interfaz altamente conflictiva desde el punto de vista ambiental y funcional”, señala el texto.

El mismo marca la expansión de superficies hacia áreas que presentan déficits de servicios básicos, la proliferación de parcelas dispersas, y un dato preocupante: la expansión urbana en la Zona Protegida dentro del área complementaria evidenció un crecimiento relativo de un 82,02 por ciento entre 2005 y 2024, aumentando su participación de 8,18 por ciento a 11,12 por ciento.

Alertaron por la expansión hacia la periferia y el aumento de la distancia con las redes existentes de servicios, el aumento de los hogares inquilinos, y conflictos territoriales.

Biodiversidad

En cuanto a la biodiversidad, los investigadores trabajaron sobre lo que significa el pastizal serrano para Tandil y la importancia de las especies nativas y endémicas. Un dato se destaca del resultado: “A pesar de su valor, menos del 1 por ciento de la extensión del sistema serrano cuenta con una figura de protección efectiva”.

Entre otros aspectos, analizaron el período 2004-2024 y relevaron que la vegetación natural se redujo en 4565 hectáreas, mientras que se produjo una disminución casi a la mitad del dominio del parche principal del mencionado pastizal.

Dieron cuenta de la expansión agrícola y la urbanización, las invasiones biológicas –pinos, eucaliptos y otros-, la pérdida provocada por la actividad minera, y la presión sobre el ecosistema por la actividad turística y recreativa en las sierras. Sobre estos puntos propusieron una gestión integral y sustentable del ecosistema serrano y el paisaje circundante.

Recursos hídricos

El equipo de trabajo contó con especialistas en recursos hídricos, que desde hace años analizan el valor y el lugar que ocupan los arroyos del Partido. Con el concepto principal de “Cuenca hidrográfica”, destacaron la importancia de las cabeceras de cuenca para los ciclos del agua y los riesgos que enfrentan por la urbanización e impermeabilización del suelo. En el marco del diagnóstico elaboraron un mapa de las cuencas hidrográficas del partido, y determinaron que todas forman parte de la Zona Protegida.

Entre otros datos registraron que la superficie de la cuenca del Langueyú supera el 10 por ciento en el sector de piedemonte y el 20 por ciento en el sector de serranías. Estimaron que para el 2050 la superficie impermeabilizada en las sierras aumentará un 11 por ciento, y que la reducción de la infiltración incrementa el riesgo de inundaciones.

El diagnóstico identificó variables asociadas al peligro de contaminación del acuífero basadas en los distintos usos del suelo. “Para la protección de los recursos hídricos es necesario considerar las cuencas en su totalidad, estableciendo redes de monitoreo de los recursos hídrico superficiales y subterráneos que permitan realizar un seguimiento mínimo del balance hidrológico y conocer las características geológicas que determinan su vulnerabilidad”, indica el diagnóstico presentado.

Actividad turística y recreativa

El diagnóstico trabajó sobre el cambio de perfil del turismo de la ciudad, y reveló que el 90 por ciento del alojamiento parahotelero –cabañas-, se localiza dentro de la Zona protegida.

Dio cuenta de las diferentes propuestas ofrecidas por guías y establecimientos, así como también el impacto de los eventos deportivos masivos. Advirtieron por la presión erosiva de las actividades en la zona serrana, y el impacto sobre la transformación del territorio. A su vez, marcaron que el Plan Estratégico de Turismo 2010-202, desarrolló casi con exclusividad el eje de marketing y no los restantes.

“El desafío de Tandil para los próximos años radica en profesionalizar la gestión institucional con la misma intensidad con la que se ha profesionalizado el sector privado, garantizando que el desarrollo económico no comprometa la identidad ni el patrimonio natural del destino”, sostiene el diagnóstico.

Fabián Mestralet, integrante de la Asamblea Ciudadana por la Preservación de las Sierras, ratificó que había advertido en 2024 sobre el loteo en Zona Protegida que, sobre el fin de semana, denunció el Departamento Ejecutivo ante la Justicia de Faltas. El debate resurgió en el Concejo Deliberante, a partir de un pedido de informes impulsado por Fuerza Patria que fue votado por unanimidad.

El preservacionista ubicó las construcciones irregulares en una manzana ubicada en las calles Israel y Lanza de Basto. “Abarca una zona que está dentro del área protegida porque tiene una altura elevada, pero además cuando uno va, primero se encuentra con un portón en una calle que en teoría es pública, y se encuentra con un loteo que es absolutamente irregular”, explicó en diálogo con “La mañana de El Eco” (104.1 Tandil FM y El Eco Streaming).

Confirmó que esta subdivisión formó parte de la presentación de una serie de denuncias que realizaron, que “lamentablemente no hemos tenido una respuesta pública del Municipio” y ratificó que el loteo en cuestión “siguió avanzando”.

En tanto, sumó como “algo muy preocupante que ahora tenemos la respuesta de un funcionario municipal que dice que no tiene planos, pero sin embargo cuando uno va al lugar se encuentra con que tiene diez medidores de la Usina. Si no tiene planos, cómo la Usina le va a bajar la luz”.

Cuestionó que la Usina, una empresa con capitales municipales mayoritarios, “si no tiene planos, cómo le va a bajar la luz. La verdad que no se entiende” y concluyó que “es absolutamente irregular. Es un lugar muy elevado que, como bien dice el propio funcionario, a lo sumo podría haber una sola construcción”.

En tanto, Mestralet señaló que en el momento que denunciaron había tres construcciones, pero “evidentemente han avanzado, hay más; pero además los medidores que estaban bajados, que nosotros sacamos las fotos y lo presentamos al Municipio eran no menos de nueve o diez. En ese momento, en 2024”.

En igual sentido, reflexionó que “uno se pregunta cómo puede ser que la propia empresa municipal le provea el servicio a algo que es absolutamente irregular, que según el propio funcionario no tiene planos y que avanzó, evidentemente, sin ningún tipo de control. La verdad que no se explica”, insistió.

En tanto, consideró que la Usina “debería retirarlos, así como hicieron en el loteo este donde agredieron al vecino, que fue la Usina y los retiró el Municipio, como mínimo tendría que retirar los medidores”.

Mestralet remarcó que “tendría que haber una explicación pública”, porque “la Usina cuando uno va a hacer un trámite, le exige a la persona que va los papeles correspondientes, como mínimo una certificación de propiedad o alquiler”.

En relación a las expectativas ante la judicialización del caso, señaló que “la Justicia evaluará y se verán las medidas. En realidad eso ahí no tendría que estar. Es así de claro”.

Ante la repregunta, el preservacionista refrendó que “esas casas ahí no tendrían que estar”, al tiempo que recordó que a un vecino de Villa Cordobita lo hicieron demoler, hace un año, una vivienda en un lugar donde carecía de autorización.

Mestralet apuntó también a la comercialización de lotes que no existen en los planos. “Se multiplican las estafas y casos absolutamente irregulares que son muy nocivos paras sierras. Nosotros trabajamos desde el punto de vista ambiental, entendiendo que hay que preservar las sierras, pero la verdad que también nos encontramos con que es absolutamente irregular y viola cualquier principio de ley. Pareciera que hay algunas personas que pueden avanzar y hacer cualquier cosa y el resto de los vecinos que cumplimos la ley nos tenemos que atener a aquellas cosas que está previsto en la ley que se pueden hacer en cualquier lugar de la ciudad, no solamente en las sierras”, analizó y focalizó en el principio de “igualdad ante la ley”.

En tanto, confirmó que quien comercializa este emprendimiento irregular es el mismo que ofrecía el de La Elena donde resultó agredido un vecino y agregó que “hay varios loteos” ya que “nosotros en 2024 denunciamos 20 casos. Los tenemos mapeados y están en el sitio de la Asamblea que es asambleasierrastandil, que pueden encontrar el acceso al mapa. Esos son los que fehacientemente hemos comprobado que son irregulares, por supuesto que debe haber muchos más, porque nosotros lo hacemos como vecinos con nuestros medios”.

Y cuestionó que “el Estado municipal, con todas las herramientas que tiene, tendría un poder de contralor mucho más efectivo” y expuso que los funcionarios deberían responder ante la fiscalización.

En esa línea, apuntó que si la ONG integrada por vecinos, a partir de denuncias de otros vecinos, va a comprobar a los lugares, saca fotos y usa mapas satelitales para comparar, “el Municipio tiene todas las herramientas para hacerlo, claramente. Si se deja avanzar esto, claramente, es o por mecanismos de excepción o porque no se está controlando como corresponde”.

Por otra parte, aclaró que desde la Asamblea, en 2024 realizaron las presentaciones ante Mesa de Entradas, dirigidas a los funcionarios que correspondía, pero “no tuvimos una sola respuesta por ninguno de los casos. Públicamente se da una respuesta por una manzana en Don Bosco, donde hay una persona que puede hacer una sola construcción en esa manzana y quiere dividir en siete lotes y hacer dos construcciones por cada lote. Ese es el único caso donde intervino el Municipio, que no sabemos en qué estado estará”.

En tanto, atribuyó la reciente denuncia del Ejecutivo, a que “tomó estado público” este segundo caso que calificó como “absolutamente irregular”, al tiempo que advirtió que “hay muchos más”.

Mestralet remarcó que “la obligación de los funcionarios es hacer lo que corresponde y evitar que ese tipo de proyectos avance”, argumentando que “es absolutamente irregular, no se cumple la ley, y por otro lado, tiene consecuencias terribles para la ciudad. Justamente por eso hay una Zona Protegida y hay un Plan de Ordenamiento que se tiene que cumplir, es una ley, y lamentablemente vemos que en muchos casos no se hace cumplir. Los que tienen que dar las explicaciones son los funcionarios y tienen que revertir la situación”.

Consultado sobre el debate para actualizar el PDT, Mestralet insistió con que  “si hay una ley vigente, se tiene que cumplir. Parece algo increíble, sobre todo si uno se lo plantea como vecino a funcionarios públicos”.

En paralelo, evaluó que “si una persona porque tiene cierto grado de influencia, tiene dinero o se le ocurre avanzar y hace cualquier cosa en cualquier lugar y vende lotes que en realidad no existen legalmente, que no se podrían hacer, en lugares que tienen consecuencias ambientales que son desastrosas para el resto de la ciudad, entonces para qué existe la ley”.

Para Mestralet, “primero se tiene que cumplir el PDT, para empezar” y agregó que “cualquier modificación, lo que planteamos nosotros es que primero se tiene que hacer una auditoría de todo lo que se hizo en la Zona Protegida, antes de hacer cualquier cosa, y ninguna modificación puede legalizar aquello que se hizo mal, que se dejó avanzar haciendo la vista gorda, como este proyecto por ejemplo, o que se le dio una excepción irregular. Todos esos proyectos no se pueden legalizar. De alguna manera se tiene que volver para atrás con esto”.

Por otra parte, Fabián Mestralet confirmó que la Asamblea Ciudadana planteó objeciones a la construcción de un colegio en avenida Fleming y manifestó que el Municipio “debería transparentar y dar a conocer el proyecto, y las personas que lo presentan”.

Consideró que la institución educativa “es un negocio” para el cual los promotores “necesitan la firma de un funcionario que les habilite una excepción y que el Municipio haga una obra a costa de todos los contribuyentes para poder habilitar esa excepción, agua y cloacas mínimo”.

Explicó que el emplazamiento a unos 300 metros aproximadamente de la Curva de la Muerte “es absolutamente inadecuado” y fundamentó que “inclusive, según el PDT, la norma municipal, eso está por encima de la cota 220 (metros sobre el nivel del mar). Ahora aparentemente los particulares hicieron una medición y dicen que no, que está por debajo de esa cota. Sin embargo, la medición es particular, no es que la hizo el Municipio con algún profesional contratado que se puede verificar y encima, dan por válida esa medición del privado. Es muy irregular”.

Por otro lado, evaluó que si bien en la zonificación vigente el uso educativo estaría permitido, “tienen que presentar estudios de impacto ambiental y un montón de documentación que tendría que ser pública, además, y hay que hacer una obra que no está en el presupuesto, que demanda alrededor de 180 millones de pesos, que gran parte de la obra la pagamos entre todos los vecinos”.

El loteo y las construcciones de calle Israel —ubicados en Zona Protegida— por los cuales Fuerza Patria pidió informes al Ejecutivo, fueron denunciados por el Municipio ante la Justicia de Faltas y el gobierno provincial. El hecho derivó en causas, una de ellas porque el lote se subdividió bajo la modalidad de condominio, pese a estar prohibido en ese lugar. Así lo informó el secretario de Planeamiento y Obras Públicas, Luciano Lafosse, en una entrevista con El Eco de Tandil. En los últimos días, el Intendente recibió a funcionarios y al juez Oliveto para trabajar en el caso.

Entre otros aspectos, Lafosse confirmó que se trata de obras clandestinas que no cuentan con planos aprobados a nivel municipal, y aseguró que desde la Comuna realizaron inspecciones incluso antes de la denuncia presentada por la Asamblea por la Preservación de las Sierras. También señaló que existen una causa en curso en el Juzgado N°2 , y que el juez Oliveto otorgó una ampliación de plazos para que los propietarios aporten la documentación requerida.

De cara a la continuidad del caso, planteó que se tomarán acciones para regularizar la situación. “Siempre va a haber opciones para regularizar. La más crítica de todas es la demolición. Que se mande a demolición algunas de las viviendas que están ahí”, sostuvo.

Fue en la sesión del pasado jueves 25 de junio del Concejo Deliberante cuando Rogelio Iparraguirre presentó un pedido de informes por un loteo y construcciones sobre calle Israel.

El concejal vinculó el caso con otro debate en curso, y por el que él mismo elevó un proyecto de ordenanza: la comercialización de lotes bajo la figura de condominio en Zona Natural Protegida Sierras de Tandil. Si bien la normativa vigente permite el condominio para determinados desarrollos, no aplica para subdividir lotes en el área serrana.

El loteo ya había sido denunciado por la Asamblea por la Preservación de las Sierras en noviembre de 2024. La organización ciudadana había publicado la imagen de un portón que impedía ingresar al desarrollo, en calle pública.

De acuerdo a información a la que accedió El Eco, pese a la prohibición las construcciones se llevaron a cabo en lotes comercializados bajo la figura de condominio. Y el desarrollador a cargo fue el mismo que estuvo implicado en un caso similar en La Elena, donde un vecino resultó brutalmente agredido y el Municipio paralizó los trabajos.

Tras el pedido de informes, se llevó a cabo una reunión en la Municipalidad. Estuvieron presentes Lafosse junto al juez Pedro Oliveto, y también los funcionarios Manuel Aguerre –Obras Privadas-, Mauro Ortega –Vialidad-, Guillermina Cadona –subsecretaria de Coordinación-, y de manera remota el secretario de Legal y Técnica, Juan Maciá Cantarelli y el secretario de gobierno Miguel Lunghi.

El encuentro tuvo el fin de informar al Intendente Miguel Lunghi de las acciones realizadas a la fecha, el estado de situación y la continuidad del caso.

-Hubo una reunión de funcionarios con el Intendente y el juez de Faltas Pedro Oliveto para analizar el caso de un supuesto loteo irregular en Zona Protegida. ¿Qué se trató y qué se definió en ese encuentro?

-Luciano Lafosse: Se hizo un repaso de todas las acciones que se habían tenido. El Intendente nos pidió que lo informáramos respecto de la situación, tanto de la situación puntual como la de las acciones que nosotros habíamos realizado como Municipio. También se planteó alguna idea de cómo actuar a futuro.

-¿Cómo se va a actuar a futuro?

-En términos generales, inspeccionar y hacer nuevas instrucciones. Nosotros ya hemos hecho inspecciones tanto con el área de Vialidad como con el área de Obras Privadas. Y acciones que generaron dos denuncias. Una denuncia en Hidráulica de Provincia porque al predio ese lo cruza un arroyo semipermanente, y en Obras Privadas también hubo un una acción que derivó en una causa que está tratando el Juzgado de Faltas, Oliveto.

-Causas iniciadas por el Municipio…

-Sí, a partir de la denuncia, de haber inspeccionado y detectar que había obras que estaban en condición clandestina. Sin haber hecho la presentación de los planos previamente, como debía ser.

-¿Cómo es la situación hoy de esas obras en ese lugar?

- Ninguna tiene presentación de planos.

-¿Se vendió como condominio?

-Hay un condominio que está dividido inicialmente por una familia, y eso es lo que está tratando el Juzgado de Faltas. Había alguna ampliación de plazos que el juez de Faltas había dado para ver si podían aportar la documentación definitiva de la aprobación de esa división.

-Pero en principio, por la información que ustedes ya tienen, se trata de obras por lo menos fuera de la normativa…

-Son obras clandestinas y realmente son obras que están fuera de la normativa porque no se presentaron los planos. Toda obra que se realiza debería tener el paso inicial de la de la autorización de esa obra por el área de Obras Privadas.

-¿Cómo recibió el Intendente la información que le compartieron?

-Preocupado por la situación. Y como siempre nos planteó generar acciones nuevas para tratar de poner en regla, o que se tomen acciones en función de la normativa.

-¿En referencia a los controles?

-Controlar y eventualmente tomar decisiones. Más allá de los controles, que haya acciones concretas para tratar de ver cómo se puede regularizar esa situación y que esté todo ajustado a la normativa.

-¿Existe la posibilidad de regularizar esto?

.Sí, siempre va a haber opciones para regularizar. La más crítica de todas es la demolición. Que se mande a demolición algunas de las viviendas que están ahí.

-Trascendió en los últimos días que hubo inspecciones municipales en el lugar que terminaron con hechos de violencia para con funcionarios del Municipio. ¿Fue así?

-No, no llegó a la violencia. Sí hubo situaciones.

-¿Van a responder el pedido de informes de Fuerza Patria?

-Sí, por supuesto.

-¿Cómo sigue esto?

- Vamos a tomar nuevas acciones para tratar de realizar más inspecciones, inspecciones nuevas. Ver cómo es la situación porque puede llegar a ser que se haya modificado respecto a la situación que nosotros teníamos documentada.

-Este caso lo había denunciado la Asamblea por la Preservación de las Sierras en noviembre del 2024. ¿Por qué se llegó hasta este punto si tenían conocimiento de esto?

-Nosotros tuvimos también algunas acciones en función, no de eso, sino que en función de haber conocido la situación. Esas acciones que nosotros tomamos fueron previas a la denuncia que habían hecho en ese momento. Todas las acciones que nosotros hicimos fueron inclusive previas a esa a esa denuncia.

-¿Y las construcciones fueron previas a las inspecciones?

-Sí, el empezar con la construcción es lo que origina las actuaciones nuestras.

-Los desarrolladores construyeron casas sin haber presentado nada al Municipio...

-Claro. Eso es lo que origina la primera de las actuaciones nuestras. Porque no estaban presentados los planos previamente que deben presentarse antes de cualquier inicio de obra.

Tras solicitar informes al gobierno municipal sobre construcciones en zona protegida, Rogelio Iparraguirre retomó su reclamo para que el Ejecutivo responda sobre el proyecto que presentó hace cuatro meses para profundizar los controles sobre las estafas mediante ventas inmobiliarias bajo la modalidad de condominios. “A esta altura es imposible no hacerse la pregunta de a quién beneficia que el proyecto siga cajoneado”, marcó.

"Nosotros presentamos un proyecto ordenanza el 4 de marzo, que entre otras cosas establece la obligatoriedad de la generación del Certificado de Aptitud Urbanística, que es lo que le va a permitir a cualquier comprador pedírselo al desarrollador. Es como el DNI habilitante del lote, para saber que hasta que no le muestren eso, no tiene que comprar. Es para cuidar y darle seguridad jurídica a los compradores y a su vez es una herramienta de control frente al acto ilegal de quien quiere este cometer estas estafas", señaló Iparraguirre.

El concejal del bloque Fuerza Patria, elevó recientemente un pedido de informe al Ejecutivo municipal con el objetivo de conocer en detalle las actuaciones administrativas frente a construcciones irregulares detectadas en la zona de la calle Israel. Según precisó el edil, se trata de una situación que involucra nueve lotes y seis viviendas ya edificadas por encima de la cota 250, un área donde la normativa del Plan de Desarrollo Territorial (PDT) establece una subdivisión mínima de 10 hectáreas para vivienda unifamiliar.

Iparraguirre enfatizó que este caso no es un hecho aislado, sino que forma parte de una problemática recurrente que afecta la seguridad jurídica de los vecinos.  “Desmontaron una manzana entera”, planteó el concejal para marcar que  la obra no pudo haber pasado inadvertido para las autoridades. En el pedido de informe solicitó esclarecer qué medidas se han tomado para frenar las irregularidades que, a su entender, carecen de preexistencia legal respecto a la normativa vigente.

El proyecto para los condominios

El pedido de informe se vincula directamente con la mencionada iniciativa legislativa presentada por su bloque durante marzo. La misma busca dotar al Municipio de Tandil de nuevas herramientas para regular el uso de figuras como el condominio, el fideicomiso o la propiedad horizontal en zonas protegidas. 

El concejal advirtió que, semanalmente, se conocen nuevos casos de desarrolladores que adquieren macizos en áreas restringidas y, mediante la figura del condominio, comercializan lotes a precios tentadores que luego resultan imposibles de escriturar por tratarse de una propiedad indivisible.

“Lo presentamos el 4 de marzo, el presidente de la Comisión de Obras Públicas, Juan Salceda, nos dijo de elevarlo al Ejecutivo, y por supuesto que nos interesa su opinión. Uno siempre está abierto y dispuesto a que la ordenanza sea mejorada si tuviera en que ser mejorada”, contó Iparraguirre. 

"Pero bajó el 6 de marzo, hoy es 26 de junio y duerme en un escritorio. No tuvimos más noticias. Mientras tanto, las estafas continuaron. Entonces a esta altura es imposible no hacerse la pregunta de a quién beneficia que el proyecto siga cajoneado", agregó el concejal.

El concejal insistió con que el problema es ampliamente conocido y que no existe una negación sobre la existencia de las mencionadas maniobras fraudulentas. Por ello, instó a las autoridades a dejar de dilatar la solución, argumentando que cada jornada de inacción legislativa termina beneficiando a los sectores que operan al margen de la ley.

"Cualquier vecino informado sabe que este problema es recurrente, y que hay una avanzada de determinados sectores escrupulosos que están usando esto. Si el problema es conocido y nadie lo niega, ¿por qué frenan la solución? Porque cada día que pasa sin tratar la ordenanza se favorece a los vivos de siempre", concluyó el referente de Fuerza Patria.

La Asamblea por la Preservación de las Sierras de Tandil emitió un comunicado mediante el cual solicitó al gobierno municipal y al Concejo Deliberante que brinden información sobre el proyecto para construir un edificio destinado a un colegio privado en avenida Fleming. 

“Exigimos se abstengan de aprobarlo”, marcaron. La organización ambientalista ha manifestado su profunda preocupación ante el avance del expediente  que contempla la construcción de un establecimiento educativo en una zona sobre la que plantearon una serie de interrogantes, en particular por la altura del lote y las posibilidades del uso del mismo . 

“Solicitamos al Poder Ejecutivo y a los Concejales de Tandil respondan al pedido de información sobre las cuestiones referidas a la solicitud de aprobación de una excepción para construir un edificio que se alquilará a un colegio en Av. Fleming, y exigimos se abstengan de aprobarlo”, indicaron.

Cabe recordar, uno de los puntos en debate por el proyecto de la construcción del colegio es el acceso a servicios, en particular agua y cloacas. El Municipio propuso una obra de financiamiento mixto,  que los desarrolladores deberían financiar en un 35 por ciento, de acuerdo al uso que afectarían de la misma. El porcentaje restante sería asumido por la Comuna, y posteriormente por los futuros beneficiarios a través de contribución por mejoras. También se prevé incorporar el aporte de la plusvalía que los constructores realizarán por el convenio urbanístico.

Impacto y zonificación

Uno de los ejes centrales del reclamo se enfocó en la ubicación del predio y su relación con la protección de las sierras. La Asamblea cuestiona la cota del terreno, señalando que, de acuerdo con los mapas oficiales del Municipio, el sector se encuentra por encima de la cota 220 msnm, lo cual lo categoriza como Zona Natural protegida Sierras de Tandil. 

Ante dicha situación, la organización interpeló a las autoridades: "¿Cuál es la cota del terreno que están dando por válida las autoridades? Según el mapa de la propia página del municipio está sobre la cota 220msnm por lo tanto es Zona Natural protegida Sierras de Tandil. Si no dieran por válida esa cota, ¿En que medición se basan? Si fuera la altura menor a la cota 220 msnm, la categorización correspondiente es Residencial Extraurbano 1, a la cual le corresponde uso para viviendas de baja densidad. La categoría autorizable no es sinónimo de permitido. El uso educativo sólo sería ‘autorizable’, luego de la previa presentación de un estudio de impacto urbano y ambiental y su aprobación".

Asimismo, la entidad ambientalista puso en duda la existencia y accesibilidad de los estudios técnicos necesarios para avalar una obra de las dimensiones del proyecto señalado. En este sentido, preguntaron: "¿Fue presentado dicho estudio de impacto urbano ambiental? ¿Dónde está disponible para que la comunidad pueda acceder al mismo y opinar?".

Sobre la obra hidráulica prevista -recambio de cañerías en el cruce de la Ruta Nacional 226 y calle Hudson-, la Asamblea exigió explicaciones sobre la utilización de fondos públicos para facilitar intereses privados. 

"Reclamamos se informe: ¿Por qué el Estado municipal haría la obra para poder darle la excepción a una empresa privada? ¿Pretenden aprobarlo antes de que las obras requeridas por obras sanitarias estén realizadas? ¿Cuál es el ‘impacto positivo para el desarrollo urbano de la ciudad’ de contradecir lo establecido en el plan vigente y subordinar la obra pública a los intereses de particulares? ¿Cuál es la lista de prioridades de obras públicas para Tandil?".

Finalmente, la organización cuestionó la gestión de los recursos municipales frente a las necesidades de la educación pública y la infraestructura básica en otros barrios de la ciudad. El comunicado concluye enfatizando que el cumplimiento de las normas, el cuidado del ambiente y la igualdad ante la ley son valores fundamentales que deben prevalecer sobre cualquier excepción urbanística.