El debate en torno al acceso a la tierra sigue en agenda en virtud de dos casos que en el último tiempo generaron una preocupación adicional: el proyecto del desarrollo urbanístico en la chacra 274 y el loteo irregular en la zona de La Elena. En ese marco, la detección de operaciones inmobiliarias en zonas donde el Plan de Desarrollo Territorial no admite la subdivisión de parcelas encendió las alarmas.

El bloque de concejales de Fuerza Patria se hizo eco de la problemática y presentó un proyecto de ordenanza que busca establecer condiciones obligatorias de información y transparencia para la comercialización de inmuebles bajo la figura de condominio en Tandil.

Por su parte, el Gobierno comunal lanzó una campaña para advertir sobre la proliferación de ofertas de terrenos que, bajo una apariencia de legalidad, esconden irregularidades normativas.

En diálogo con Tandil Despierta (EcoTV y 104.1 Tandil FM), la directora de Ordenamiento Territorial y Catastro, María Riestra, se refirió a la complejidad de una situación que no es nueva, pero que encontró en las redes sociales un terreno para su expansión.

“La mejor manera de prevenir estas cosas es con información”, planteó la funcionaria. Al enfocarse en el tema, advirtió que “estamos detectando que están haciendo muchas ventas de ‘loteos’ bajo la figura de condominio”.

La figura del condominio

En cuanto a la modalidad legal utilizada para estas transacciones, Riestra precisó que en estos casos el comprador no adquiere un lote propio con su partida inmobiliaria independiente, sino “una porción de un terreno indiviso”.

“La gente está comprando un porcentaje de algo, pero el lote sigue siendo uno solo”, advirtió la directora, señalando que el lote, como unidad independiente, “no existe”.

A diferencia de la propiedad horizontal, esta modalidad “no genera unidades funcionales” y además representa un “riesgo patrimonial”, ya que el comprador no llega a ser dueño absoluto de su parcela. Entonces, al no existir un lote subdividido legalmente, es imposible realizar una escrituración individual.

“El hecho que muestren que un lote está marcado o que haya casas en la zona no quiere decir que eso esté aprobado”, enfatizó la funcionaria.

La imposibilidad de construir de forma legal es otro de los puntos clave, ya que, al tratarse de parcelas irregulares, el Municipio no otorga los permisos de obra que habiliten el inicio de las tareas.

Restricciones legales y la Ley de Paisaje Protegido

A este escenario, Riestra sumó como particularidad de la ciudad que su crecimiento está regulado por dos normativas centrales: el Plan de Ordenamiento Territorial (PDT) y la Ley de Paisaje Protegido. Ambas leyes establecen límites estrictos para la subdivisión de tierras, especialmente en las zonas serranas.

La directora de Catastro recordó que en áreas protegidas, la normativa prohíbe divisiones menores a los 7.500 metros cuadrados, lo que equivale a casi una hectárea.

“Si ofrecen un lote de 350, 400 o 600 metros cuadrados en estas zonas, lo más probable es que ese lote sea irregular y no exista ni pueda existir nunca”, advirtió.

Y aclaró que no dependen de la voluntad del Ejecutivo, sino que los trámites de subdivisión deben ser convalidados en Provincia, donde se verifica el cumplimiento del PDT y la preservación del entorno natural. “Son veedores de estas dos normativas”, señaló.

“Es un tema serio, de riesgo patrimonial que muchas veces no se puede solucionar”, agregó.

Asesoramiento

En primer lugar, resulta necesario tomar como punto de partida que, en Tandil, “no todos los lotes son divisibles”, que “tenemos áreas protegidas”, aquellas que no admiten la subdivisión en menos de 7.500 metros cuadrados.

Ante este escenario, Riestra sugirió que todo interesado en un terreno debe asesorarse con un “profesional de confianza”, ya sea un agrimensor, arquitecto, abogado o escribano.

Para facilitar este proceso, la Dirección de Ordenamiento Territorial y Catastro puso a disposición de la comunidad diversos canales de consulta por mail a catastro@tandil.gov.ar o mediante atención presencial en Maipú y Chacabuco, de lunes a viernes de 8 a 13.

Asimismo, el Municipio difundió un plano simplificado de la ciudad, donde las zonas críticas aparecen resaltadas en rojo para que los vecinos puedan identificar rápidamente dónde deben estar atentos.

La funcionaria invitó a todos los vecinos a acercarse a las oficinas municipales para verificar la situación de cualquier parcela antes de firmar boletos de compraventa o realizar pagos.

Enrique Alewaerts, presidente del Centro de Martilleros de Tandil, manifestó su preocupación por el incremento de comercializaciones inmobiliarias que no respetan los indicadores del Plan de Desarrollo Territorial (PDT). La advertencia surgió tras el grave incidente en la zona de La Elena, donde un fue agredido por una persona que realizaba movimientos de suelo en un loteo cuestionado. Ante este escenario, el referente del sector instó a los compradores a verificar la documentación técnica y legal antes de concretar cualquier operación en áreas donde la subdivisión está restringida.

El titular de la institución subrayó la importancia de la prevención para evitar que el anhelo de la casa propia se transforme en un conflicto judicial de difícil resolución. En ese sentido, fue tajante al expresar la postura oficial de la entidad: "aconsejamos a la gente que tiene intención de comprar un lote que se asesore bien antes de hacer la inversión. Si no, es comprar un problema". Alewaerts puso a disposición las oficinas del Centro de Martilleros, que funciona en el horario de 9 a 14, para recibir y guiar a quienes tengan dudas sobre la legitimidad de un loteo, y explicó que muchos de estos proyectos se presentan al público bajo la atractiva modalidad de condominios con cuotas accesibles, pero que, en la práctica, ocultan subdivisiones que el marco normativo vigente no autoriza.

Según detalló, el PDT prohíbe en diversas zonas la transformación de parcelas en lotes pequeños, lo que impide que el comprador pueda realizar una escritura individual. "La realidad es que esa figura hoy no permite que compres un lote como te lo venden", explicó el martillero, quien agregó que en la mayoría de estos casos se comercializa una parte de un dominio indiviso. Esto significa que existen varios dueños de un todo, pero ninguno posee la potestad legal para aprobar planos de construcción de manera independiente.

Desde la entidad gremial advirtieron que los compradores suelen entusiasmarse por la posibilidad de entregar una suma de dinero y financiar el resto en cuotas, lo que otorga una cercanía aparente a la propiedad. Sin embargo, Alewaerts aclaró que estos proyectos suelen carecer de planos aprobados y de factibilidad técnica real. Al momento de intentar registrar una obra, los propietarios se encuentran con que la zona posee indicadores que determinan qué se puede hacer y qué no, lo cual suele bloquear cualquier intento de edificación legal si el proyecto original no fue debidamente autorizado por la Municipalidad de Tandil.

El referente de los martilleros recordó que en toda operación inmobiliaria lícita actúan diversos profesionales informados sobre las regulaciones locales, entre los que destacó a martilleros, escribanos, agrimensores y maestros mayores de obra. Para el dirigente, el proceso para detectar si un loteo es viable o no resulta "muy fácil", siempre y cuando se consulte a las fuentes idóneas antes de firmar un boleto de compraventa o una cesión de derechos. La entidad ya mantuvo conversaciones con las autoridades municipales para abordar este avance "indiscriminado" de ofertas que terminan engañando a la ciudadanía.

Asimismo, Alewaerts puso a disposición las oficinas del Centro de Martilleros para asegurar un asesoramiento. "Lo pueden hacer antes de firmar un documento, asesorarse de si ese inmueble está en condiciones de ser comprado", remarcó. La preocupación principal de la entidad radica en que los casos suelen llegar a su conocimiento una vez que la operación ya se concretó y el dinero fue entregado, momento en el cual la recuperación de la inversión se vuelve sumamente compleja.

En este contexto, el profesional diferenció estos emprendimientos irregulares de la oferta de tierra vacante que sí cumple con todos los requisitos en Tandil. Aunque reconoció que los lotes con servicios y documentación al día resultan más costosos, destacó que representan una garantía de seguridad jurídica. Alewaerts advirtió que el riesgo de comprar por fuera de la ley no solo afecta la posibilidad de construir, sino también la de vender a futuro, ya que una propiedad sin planos ni subdivisión aprobada pierde su valor de mercado y se convierte en una carga legal para los herederos.

Finalmente, el presidente del Colegio de Martilleros hizo hincapié en que invertir en la construcción de una casa implica un esfuerzo económico que no debe quedar supeditado a la suerte de una excepción administrativa. "El día de mañana vos construís, invertís un montón de plata y después no la podés vender", concluyó. La recomendación final fue clara: informarse de manera rigurosa sobre la habilitación de los desarrollos para asegurar que la inversión inmobiliaria sea, efectivamente, el inicio de una vivienda y no la adquisición de un conflicto permanente.

En los últimos días comenzaron las obras de tendido de redes de agua y cloacas en el predio Carrasco, un espacio incluido en una iniciativa de urbanización y generación de suelo urbano impulsada a partir de la articulación entre el sector público y el privado.

El proyecto, promovido por la Dirección de Vivienda y Obras Públicas de la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas, se enmarca en lo establecido por la Ley de Hábitat (14.449).

La iniciativa abarca cuatro manzanas que se subdividen en ocho, donde se generarán lotes con todos los servicios. En el sector comprendido entre las calles Chapaleofú, Aeronáutica Argentina, San Felipe y Basilico se proyecta la creación de 170 lotes, además de un espacio verde público y otro destinado a equipamiento comunitario. Del total, 69 lotes quedarán a disposición del Municipio y 101 corresponderán a los privados.

Según el convenio celebrado con los propietarios del macizo, el gobierno comunal asumirá la ejecución de las obras de apertura de calles, tendido eléctrico, redes de gas, agua y cloacas, además de la forestación y señalización.

Los trabajos de las redes de agua y cloacas, están a cargo de la firma Tenue Empresa Constructora —ganadora de la licitación pública—, demandan una inversión de 500 millones de pesos y se financia con recursos obtenidos de la venta del predio de la avenida Santamarina, tal como estaba establecido en la normativa que la reguló.

Esta obra, que tiene un plazo de ejecución de 120 días, contempla la construcción de 1.650 metros lineales de red cloacal con 16 cámaras de inspección y 2.345 metros lineales de red de agua. Asimismo, se prevé la generación de un nuevo pozo de captación de agua y el corrimiento de otro pozo denominado P24.

Previo a estas tareas, se realizó el replanteo de las manzanas, la Dirección de Vialidad completó el demarcado de todas las calles del predio y en las próximas semanas está previsto el inicio de la obra de extensión de la red de gas.

La puesta en marcha de este tipo de iniciativas resulta fundamental para facilitar a las familias el acceso a tierra urbana, generando lotes con servicios para ampliar las oportunidades de desarrollo habitacional y contribuir a la reducción del déficit de suelo disponible, una problemática que afecta a gran parte del país.

Este martes se realizaron los actos de apertura de ofertas de las licitaciones públicas convocadas por el Municipio de Tandil para concretar la puesta en funcionamiento de una planta de hormigón en la Dirección de Vialidad, un proyecto que permitirá profundizar los programas de infraestructura vial.

La iniciativa se financia con recursos obtenidos por la venta del predio ubicado en la av. Santamarina, tal como lo establece la ordenanza que autorizó la subasta del inmueble.

Con la apertura de la planta de hormigón el gobierno local podrá aumentar la cantidad de obras de pavimentación, repavimentación y construcción de cordón cuneta que lleva adelante en diferentes zonas de la ciudad.

En las tres licitaciones públicas convocadas por el Municipio se adquirirá una planta dosificadora de hormigón, dos camiones y dos motohormigoneras 0km.

Mientras tanto, en el predio de Vialidad se harán los trabajos de acondicionamiento necesarios para aportar mayor potencia energética, construcción de una playa de maniobras de hormigón y trabajos de iluminación.

De acuerdo a lo establecido en la normativa que regulaba la subasta del predio de Santamarina, los fondos obtenidos a partir de la venta de ese inmueble eran para la puesta en funcionamiento de dos plantas de pavimento (una de hormigón y otra de asfalto); la adquisición de macizos de tierras para generación de suelo urbano y lotes con servicios, y para la construcción de infraestructura o generación de lotes con servicios en el desarrollo urbanístico “Sans Soucí”.

En la licitación para la adquisición de dos motohormigoneras se presentaron dos empresas: Tecnus SRL con una cotización por $222.164.621,20 e Indumix S.A. con una cotización por $213.334.302,22.

Mientras que en la licitación para la adquisición de una planta dosificadora de hormigón se presentaron las siguientes empresas: Tecnus SRL con una cotización por $291.678.676,30 e Indumix S.A. con una cotización por $349.161.460,69.

En las dos licitaciones las firmas adjuntaron documentación con descripción y/o ficha técnica de los productos ofrecidos, incluyendo la garantía de la unidad ofertada y las condiciones del servicio de postventa.

Ahora la comisión de preadjudicación deberá analizar toda la documentación presentada por los oferentes y determinar el resultado.

En la tercera licitación, convocada para la compra de dos camiones para motohormigoneras, no se presentó ninguna empresa. Es por eso que el Municipio hará un segundo llamado.

Este martes por la mañana se conocieron las ofertas de la licitación pública convocada por el Municipio de Tandil para ejecutar el tendido de redes de agua y cloacas en el predio Carrasco, el espacio incluido en una iniciativa de urbanización y generación de suelo urbano a partir de la articulación público y privada.

Este proyecto para la urbanización de ese sector es impulsado por la Dirección de Vivienda y Obras Públicas de la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas, de acuerdo a lo establecido en la Ley de hábitat (14.449).

El mismo incluye cuatro manzanas, que se dividen en ocho, de las cuales se generarán 170 lotes, más un espacio verde público y otro de reserva para equipamiento comunitario. De este total, 69 lotes quedarán a disposición del Municipio y 101 para los privados.

En el convenio celebrado con los propietarios del macizo, se establece que el gobierno comunal se encargará de las obras de apertura de calles, tendido eléctrico, redes de gas, agua y cloacas, forestación y señalización.

Como parte de ese proceso el Municipio convocó a una licitación pública para concretar la extensión de las redes de agua y cloacas, la generación de un nuevo pozo de agua y el corrimiento del denominado P24.

De acuerdo a lo establecido en el pliego, se ejecutarán 1650 metros lineales de red de cloacas con 16 cámaras de inspección y 2345 metros lineales de red de agua.

Previamente, la Dirección de Vialidad completó los trabajos de demarcado de calles en el predio y se encuentra en ejecución la extensión de la red de gas.

En la licitación pública se presentaron nueve empresas con las siguientes propuestas:

Ahora la comisión de preadjudicación deberá analizar toda la documentación presentada por las empresas oferentes y determinar el resultado de la licitación.

La Asociación Civil De Corazón Tandilense hará este miércoles 20 la entrega formal de las 52 nuevas viviendas que gestionaron y construyeron en la ciudad. Cacha Cena y su hija -referentes de la organización- recibieron en el barrio a El Eco de Tandil, para contar cómo fue el trabajo que realizaron y la alegría de las familias de poder mudarse a una casa propia. Recordaron también que cada adjudicatario abona los lotes y que “nadie regala nada”, y reiteraron el pedido para que “el Estado ponga tierras disponibles”. Es decir, políticas públicas de acceso a terrenos con servicios aptos para que los vecinos construyan. Otras 66 viviendas restantes de la misma barriada serán entregadas en octubre próximo.

“Siempre se puede. Y se puede porque tenemos ganas”, dijo Cacha mientras miraba una de las viviendas del nuevo barrio. Entre otras cosas, destacó el diseño de las propiedades –basado en uno que la Cooperativa Falucho ya había realizado en la localidad de Tapalqué-, la buena calidad de construcción y el vidriado superior con el que cada casa cuenta para una mejor iluminación natural y entrada de sol.

La entrega formal de las 52 viviendas será el miércoles 20 de agosto, en un acto al que asistirá el gobernador de la Provincia Axel Kicillof, y el diputado nacional Rogelio Iparraguirre. El gobierno bonaerense realizó una inversión de 4200 millones de pesos para la concreción de la primera etapa del nuevo barrio, mientras que las 66 propiedades restantes tuvieron una inversión de 5300 millones de pesos.

“No se regala nada. Primero la gente compra la tierra y después vamos por esto y por lo otro. Hay que tener los impuestos al día, un montón de cosas. La inversión de Provincia es para la construcción de las casas, pero la gente hizo todo, subdividió terrenos, pagó los profesionales, todo lo hizo la gente con su plata”, sumó Cacha. Los adjudicatarios contarán con la llave el mismo miércoles 20, y muchas familias ya estarán mudándose el mismo día.

“Y…ya vamos un montón de casas entregadas”, dijo Cacha consultada sobre el conjunto de los barrios gestionados a partir de la Asociación Civil De Corazón Tandilense. “Para mí, es un alegrón la verdad. Ver feliz a las familias, y pensar que la gente va a dejar de alquilar y que puede tener su propiedad, su casa, donde va a poder hacer una vida diferente. No pensando en seis meses adónde tiene que ir porque le va a subir mucho el alquiler, y sin pensar en cambiar a los pibes de escuela”, señaló.

La referente de la Asociación reiteró además un pedido histórico que la organización plantea a todos los niveles del Estado, la necesidad de contar con políticas públicas para que los vecinos puedan acceder a lotes con servicios para construir sus viviendas.

“Es fundamental que las familias puedan tener su casa y ojalá pudieran pudiéramos tener siempre, insisto con esto, que el Estado ponga tierras disponibles. Y yo me comprometo que las tierras se urbanicen sin ningún problema. No me canso de decirlo y ojalá pueda decírselo al Gobernador cuando venga mañana, para que tome conciencia de que lo que se necesita es tierra. El estado en todos sus niveles”, remarcó.

“Vamos a dejar a Nación, porque Nación no quiere hacer nada ahora, pero debería ser con Nación, Provincia, Municipio y organizaciones sociales o quienes sean que quieran trabajar”, sumó.

Sobre las casas a estrenar, Cacha contó que “es una vivienda hermosa, la verdad que me encantó el modelo cuando lo propusieron de la Cooperativa Falucho, que dijo que la había hecho en Tapalqué, y cuando las vimos quedé enloquecida. Tiene un estilo diferente a las que hicimos en la avenida Estrada, que son preciosas también. Y son de muy buena calidad de construcción, porque la verdad que hay que sacarse el sombrero con la Falucho. Estas tienen dos dormitorios, cocina comedor, baño, un patio hermoso. Viene toda cerrada hasta el frente. Aparte, arriba lleva todo un vidriado donde deja entrar el sol inmensamente. Nosotras estamos re felices”.

Sobre los adjudicatarios, compartió que se trata en su conjunto de grupos familiares con hijos, matrimonios jóvenes y grandes, y hasta “una señora con su hijo mayor que también van a vivir ahí, y la verdad que es un grupo lindísimo, sobre todo gente que tiene ganas”, sostuvo.

El trabajo para la concreción del nuevo barrio comenzó unos 5 años atrás, con el ofrecimiento del lote. Continuó con el llamado a los adjudicatarios –“que tenemos en lista de espera, y son un montón siempre”, dijo Cacha-, y luego siguió con la confirmación del inicio de la construcción, hace dos años.

El nuevo complejo de viviendas de De Corazón Tandilense –ubicado entre las calles Chapaleofú, Lauraleofú, Basílico y Nigro-, se encuentra frente a los 66 hogares que se entregarán en octubre próximo. A metros avanza el Complejo Urbanístico Sans Soucí, y hacia el otro lado el proyecto municipal en el Predio Carrasco.

En los últimos años, Tandil se ha posicionado como una ciudad intermedia de crecimiento sostenido y un centro de referencia ineludible en la provincia de Buenos Aires. En este sentido, la cuestión habitacional sigue siendo un punto débil que presenta múltiples capas de análisis.

La venta de inmuebles arranca en 50 mil dólares y la base para el metro cuadrado construido –vivienda unifamiliar- parte de los 1.200 dólares. Es decir, construir una casa de 70 metros cuadrados costaría alrededor de 84 mil dólares, y a eso hay que sumarle el terreno para levantarla. Dependiendo de la zona, hay lotes que arrancan en los 20 mil dólares y algunos superan las seis cifras en moneda extranjera.  

¿Cómo hace un trabajador asalariado para acceder al techo propio? Una de las puntas de lanza fue el programa Procrear, que a nivel local concretó más de 4000 soluciones habitacionales para las familias tandilenses, con un desarrollo urbanístico de 628 viviendas y centenares de líneas de crédito para el acceso a lotes con servicios y viviendas.  Días pasados, el Gobierno nacional avanzó con la disolución definitiva de este fondo fiduciario creado en 2012. La medida fue oficializada a través de la Resolución 764/2025 y el Decreto 1018/2024. El Banco Hipotecario continuará la gestión de los préstamos bajo contrato -que no sufrirán modificaciones-, mientras que los bienes serán redistribuidos o vendidos.

Avanzan a buen ritmo los barrios De Corazón Tandilense 4 y 5, y desde la asociación civil dieron a conocer que proyectan para fines de abril concretar las obras por las cuales 118 familias de la ciudad accederán a la vivienda propia. Se trata de dos barrios financiados por el gobierno de la Provincia, pero en los cuales “la gente paga todo”, como recordó Mirta Piqueras, referente de la entidad impulsora de las iniciativas.

“La gente paga todo. De hecho hace poquito, hasta el mes pasado, estuvieron pagando la obra del tendido de red de gas, el tendido de red eléctrica, el agua y las cloacas. Hay pasajes que se han creado, así que hubo apertura de calles, mejoramiento de las calles existentes, nivelación, todo. El terreno también lo pagó la gente. Nosotros siempre lo recalcamos, porque somos una entidad que no tenemos fondos propios para hacerlo, lo hacemos con el dinero que aporta la gente. Es una forma de organización colectiva que permite que muchos vecinos de Tandil hayan logrado tener su terreno y su vivienda, en algunos casos, más que con financiamiento del Estado, con recurso propio”, compartió Piqueras en diálogo con El Eco de Tandil.

El predio correspondiente al barrio De Corazón Tandilense 4 –de 66 viviendas-, se ubica entre las calles Urquiza, Lavalle, San Francisco e Independencia. El barrio 5 por su parte, cuenta con 52 viviendas y está emplazado a pocas cuadras, en un predio entre Chapaleofú, Lauraleofú, Basílico y Nigro. Ambos, a metros de otro proyecto urbanístico con apoyo provincial, el complejo Sans Souci.

“Todo es un gran esfuerzo de las familias”, remarcó Piqueras, quien recordó que cuando junto a Cacha Cena iniciaron Mujeres sin Techo, solían hacer mención al artículo 14 bis en referencia a que “la gente tiene que tener derecho al acceso y el Estado lo tiene que proveer”. Por tal motivo, sostuvo, “el acceso es lo que estamos tratando de proveer a las familias. No estamos hablando nunca de regalo, siempre se habló de las condiciones necesarias para que la gente lo pueda pagar”.

La asociación civil De Corazón Tandilense, indicó la referente, funciona sin fines de lucro ni ganancia sobre los aportes de las familias. Explicó que tienen el rol de intermediarios entre las partes, a los fines de facilitar que los proyectos puedan concretarse.

“De Corazón Tandilense 4 y 6, están los dos en marcha. Funcionando bien, a buen ritmo y de acuerdo al plan de trabajo. Así que estamos contentos. Calculo que estaremos más o menos en un 75 por ciento de avance de obra, lo que significa que se está proyectando que para fines de abril podríamos estar alcanzando el 100 por ciento”, precisó Piqueras.

En ambos predios, el nivel de avance de cada una de las propiedades es dispar. Mientras que algunas de las viviendas ya cuentan con aberturas y cerámicos colocados, otras se encuentran en una etapa anterior de desarrollo. Sin embargo, informó la referente, las 118 casas estarán finalizadas al mismo tiempo de acuerdo a lo estipulado. Piqueras destacó el trabajo de la Cooperativa Falucho, empresa a cargo de ambas obras, y las condiciones de terminación de cada una de las propiedades.

“A partir de los recortes de Nación, la Provincia ha tenido que reestructurar sus gastos. Nosotros sabíamos de boca del Gobernador que los convenios que estaban en marcha se iban a cumplir y, de hecho, nosotros estamos recibiendo los pagos de cada certificado del Instituto Provincial de la Vivienda todos los meses”, señaló la referente de la asociación civil, quien agregó que el organismo bonaerense envía mensualmente un profesional a certificar cada uno de los avances. “Estamos cobrando en tiempo y forma cada uno de los certificados, lo cual permite el avance”, remarcó.

En paralelo al desarrollo en los barrios 4 y 5, la asociación civil tiene en marcha De Corazón Tandilense 6, una iniciativa de 74 lotes con servicio que supone el noveno proyecto de la entidad. 

“Estamos con un tema de desagües pluviales, que es una de las grandes dificultades que tenemos en la zona. Uno tiene que ser muy consciente de que no puede perjudicar a los vecinos cuando desarrolla obras de infraestructura. Al construir y perder permeabilidad hay que pensar muy bien dónde va ese caudal de agua. Si bien hay algunas obras y canales que se están haciendo, es una zona compleja. Ahí estamos mirando diferentes alternativas que se van consultando con Vialidad, que aprueba, sugiere y hace cambios. Resuelto eso, estaríamos en condiciones de formalizar el convenio de urbanización y poder acceder a la ordenanza que nos permita empezar a desarrollar las obras de infraestructura”, adelantó. 

Dentro de los diferentes trabajos que llevan adelante los profesionales del Estudio MÖC se encuentra el desarrollo de suelo urbano. Se trata de iniciativas que surgen del interés de propietarios particulares para darle un destino a tierras que no cuentan con un uso definido, a partir de generar un proyecto que contemple tanto los intereses de los dueños como las posibilidades de utilización del suelo.

En diálogo con El Eco de Tandil, el ingeniero Nicolás Panozzi -integrante del Estudio MÖC-, brindó detalles de las diferentes etapas necesarias en el proceso, desde una primera evaluación a la convocatoria a profesionales especializados y el seguimiento técnico hasta la aprobación final por parte de las autoridades municipales.

“Nuestra hipótesis básica de diseño para este tipo de obras es la generación del menor impacto hídrico y que a su vez que la ciudad mantenga un orden en su crecimiento intentando garantizar que a futuro las obras sean consecuentes con el desarrollo de Tandil”, planteó Panozzi.

El ingeniero integra MÖC junto a su colega Luis Garro y a los arquitectos Santiago David y Gustavo Venanzi. Con el potencial de que cada profesional aporta su mirada y conocimiento en cada uno de los proyectos de los que son parte, el estudio trabaja tanto en proyectos comerciales e institucionales como en viviendas unifamiliares y multifamiliares. 

En otras ocasiones los integrantes de MÖC compartieron con el suplemento Block sus experiencias como asesores en propiedades históricas europeas, así como también su formación en estándar Passive house, sus principales obras y su trabajo como parte del equipo que logró la certificación Leed Platinum para el Globant Iconic Building.

Por su parte Panozzi se refirió al desarrollo de suelo urbano y brindó detalles de un proceso basado en tres etapas, desde las tareas preliminares a la aprobación final del proyecto, pasando por un análisis macro de la situación del lugar, el seguimiento y la dirección técnica.

“El proyecto comienza a partir de la inquietud de un propietario que desea destinar su tierra a generar un nuevo desarrollo urbano. Nos convocan a nosotros para hacer una primera evaluación en relación a la posibilidad de desarrollar ese tipo de urbanización en dicha zona”, sostuvo Panozzi sobre el comienzo del proceso.

El mismo continúa con las tareas preliminares, un análisis macro de la situación y del entorno, en particular del entorno hídrico, del entorno urbano y de las posibilidades que permite la legislación vigente en el Plan de Desarrollo Territorial (PDT) y/o destinado a su uso como suelo urbano o industrial.

“A partir de ese primer análisis macro, se sucede una segunda etapa en la que se inicia una evaluación más precisa y con más detalle del proyecto. Se convocan a diferentes profesionales -como ingenieros agrimensores, responsables de medioambiente y técnicos afines- quienes comienzan a colaborar con el desarrollo del proyecto que no solo debe tener presente las condiciones intrínsecas del predio a intervenir, sino que lo que se busca es generar un proyecto macro que contemple las condiciones de borde, tanto las actuales como las que se prevén para un crecimiento a futuro”, precisó Panozzi.

Con la premisa básica de que los proyectos de desarrollo de suelo urbano generen el menor impacto hídrico posible, así como la de aportar al desarrollo ordenado de la ciudad, es que desde MÖC planifican que cada iniciativa sea consecuente con el crecimiento de Tandil.

Posteriormente se evalúan las condiciones hidrológicas e hidráulicas del proyecto, etapa en la que se contemplan las posibles precipitaciones a generarse en la zona. “Con eso se hace una evaluación de todas las obras que sean necesarias para conducir los excedentes pluviales a los cuerpos receptores y su tratamiento o disposición final. El tiempo de desarrollo de esta última etapa depende en gran parte de la morfología y de la superficie a intervenir. A partir del análisis integral de la situación y de las obras de ingeniería propuestas se logra un proyecto ejecutivo que se presenta en la repartición correspondiente”, señaló el ingeniero.

“A partir de esa presentación se hace el seguimiento del proyecto mediante reuniones paulatinas con los responsables de la Municipalidad quienes son los encargados de analizar, evaluar y aprobar o modificar lo presentado. Nuestra función es continuar con ese proceso hasta su finalización, que es la aprobación por parte del Municipio otorgando la autorización para la apertura de calles y la ejecución de las obras complementarias”, agregó.

La tercera etapa es la dirección técnica de las obras necesarias para garantizar lo planteado en el proyecto. “Lo que intentamos es que, de alguna manera, Tandil tenga un crecimiento ordenado, y que ese crecimiento sea consciente con el medio ambiente. Para eso lo que buscamos es un trabajo interdisciplinario con diferentes actores que nos permitan tener una visión mucho más amplia de la situación y generar estructuras que sean mucho más eficientes y por ende más económicas”, concluyó.

Las autoridades municipales alertaron a la comunidad sobre intentos de estafa generados a partir de diversas publicaciones en redes sociales, en las que se venden lotes en proyectos de urbanización inexistentes o sin toda la documentación o trámites establecidos en las normativas vigentes.

De este modo, recomendaron a los vecinos a asesorarse debidamente antes de efectuar operaciones para evitar problemas. 

Según informaron, en el último tiempo se registró un importante aumento en la utilización de este tipo publicidades engañosas, en las que se ofrecen tierras en loteos, urbanizaciones o barrios privados que son falsas y constituyen estafas, ya que no se encuentran aprobadas o no tienen trámites realizados.

Ante esta situación desde el gobierno comunal se alertó a la población y se recomendó a los vecinos a asesorarse en las dependencias municipales o con profesionales especializados antes de concretar la compra, para evitar inconvenientes futuros al realizar compras en tierras que no se podrá edificar o que no se podrá obtener la propiedad de la misma.

Recaudos y controles 

En contacto con la radio de El Eco Multimedios (104.1 Tandil FM), la coordinadora de Proyectos Urbanos Especiales de la Secretaría de Obras Públicas, Marina Santos, explicó que "en este tipo de operaciones hay que tener en cuenta mucha información como la situación registral y catastral, cuestiones urbanísticas, normas de edificabilidad o si cuenta con servicios e infraestructuras o la factibilidad para ellos”.

La práctica no es nueva, por eso mismo indicaron que ante cualquier duda o para realizar todas las consultas necesarias, los vecinos pueden contactar a los profesionales de la Dirección de Catastro Municipal o de Ordenamiento Territorial escribiendo al mail:  consultascatastrotandil@gmail.com

“La realidad es que nos hemos encontrado con casos en los que hemos intervenido, por eso es importante que la gente tome recaudos. Tenemos la práctica de llamar cuando hay una publicación algunos lotes en el área protegida de Tandil, no solamente el arco serrano sino todo lo que esta en la cota por encima de los 220 metros sobre el nivel del mar. En esos lotes no se pueden subdividir, para no urbanizar las sierras. Pueden existir lotes subdivididos anteriores a la sanción de las leyes, eso es chequeable”, expuso la funcionaria. 

En el mismo sentido, señaló que algunos martilleros manifestaron preocupación por el mismo tema, por ofrecimientos de terrenos en estas condiciones, ofertados por inmobiliarias. “Ante alguna posible compra es fundamental que tomen el recaudo de pedir papeles, si vas a comprar un auto es probable que lo revise un mecánico y si vas a comprar un lote, no tomas recaudos”, graficó.

Por su parte, Santos remarcó que hay estafas de todo tipo y precisó que han atendido casos diversos, en los que la persona entregó todo su capital para encontrarse con que no tenía la titularidad del bien o que allí no se podía construir. 

“Tuvimos el caso de un hombre al que le vendieron la cesión de derechos posesorios. La cesión es legal pero apareció el dueño y el hombre, que trabajaba como albañil, entregó su capital de trabajo pensando que estaba comprando un lote  por un monto más bajo. Si el terreno tiene un valor más bajo de mercado, es probable que tenga problemas”, consignó. 

El Estado municipal podrá hacerse de 69 lotes generados a partir de esas tierras, merced al convenio urbanístico celebrado el 15 de marzo.

La norma votada por el Concejo establece los indicadores urbanísticos necesarios para avanzar con el proyecto de subdivisión y ocupación del suelo; también declara “de interés social” el proceso de escrituración del inmueble, dando así intervención a la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires. Así, se podrá trasladar el dominio de la tierra subdividida desde el Municipio hacia los beneficiarios futuros de este programa.

“Es muy importante y nos pone realmente contentos destacar que este proyecto es el primero por iniciativa propia del Municipio en la formulación de un consorcio urbanístico”, apuntó Mario Civalleri, presidente de la bancada oficialista.

“Hasta aquí los convenios urbanísticos fueron siempre iniciativa de particulares, pero en el caso de este macizo de tierras el Estado local dio un paso superador y creemos que esto marca un hito en la generación de suelo urbano”, agregó el ingeniero, quien preside la Comisión de Obras Públicas.

El crecimiento demográfico y urbano que ha experimentado la ciudad no es un dato nuevo, pero sí es posible establecer una comparación para ver cómo evolucionó el tema en los últimos años.

Al tomar como base de análisis los asentamientos informales -ahora denominados barrios populares-, según reportes oficiales se desprende que en 2016 había tres espacios de este tipo relevados en la ciudad, localizados en La Movediza, Villa Cordobita y Las Tunitas. Aunque hay algunos registros previo al año 2000, después de esa fecha los barrios populares comenzaron a proliferar y el panorama no hizo más que empeorar con el tiempo. 

En ese entonces, en total había 905 familias instaladas allí. Asimismo, en 2022 se contabilizaron 10 barrios populares con 1.788 familias. En el listado aparecen asentamientos en Villa Cordobita, Las Tunitas, Villa Laza (Los Charitos), La Movediza, La Movediza 2, Villa Gaucho, Darío Santillán, La Unión, Villa Aguirre y Tarraubella, el complejo de Lavalle al 1700  construido hace 30 años que quedó inconcluso tras una estafa y fue posteriormente ocupado ilegalmente. En tanto, Las Tunitas  y Villa Cordobita son los sectores que más población concentran, con 374 y 298 familias relevadas, respectivamente.  

Es decir, no sólo se triplicó la cantidad de asentamientos, sino que en la actualidad vive en este tipo de urbanizaciones el doble de familias que hace seis años, situación que refleja la compleja problemática habitacional y el cada vez más obturado acceso a la tierra. A nivel local, las dificultades en el acceso a la vivienda son muy marcadas y las cifras reflejan las necesidades poblacionales, que ante la falta de perspectivas y oportunidades en este sentido, deciden organizarse de dicha manera. 

Registro de barrios populares 

Las cifras citadas surgen de la última actualización del Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) –en mayo de 2022- y del Relevamiento de Asentamientos Informales (RAI) realizado por Techo, presentado en 2009, 2011, 2013 y 2016, que comprendió la caracterización, georreferenciación y localización de los asentamientos informales en distintos puntos del país, entre ellos Tandil. 

En 2018, la creación del Renabap, coordinado e implementado por la Secretaría de Integración Socio Urbana del Ministerio de Desarrollo Social de la Nación, permitió empezar a sistematizar datos en pos de construir políticas públicas para revertir el déficit de viviendas y suelo urbano que aqueja a todo el país. 

Además, la inclusión de los asentamientos en la nómina pretende garantizar derechos a sus habitantes. Vale reseñar que el registro contempla a los barrios denominados villas, asentamientos y urbanizaciones informales que presentan diferentes grados de precariedad. Deben ser un mínimo de ocho familias agrupadas o contiguas en donde más de la mitad de sus habitantes no cuenten con título de propiedad del suelo ni acceso formal de dos servicios básicos como luz, agua y cloacas, por ejemplo. 

Una problemática compleja

También es relevante comprender tres factores claves que atraviesan el análisis. Por un lado la situación social agravada por la compleja realidad económica actual. Por otra parte, la información que brindó la última actualización del Renabap sobre la emergencia de los barrios populares de Argentina, y finalmente la agenda pública actual en el marco de un año  electoral.

Los datos oficiales indican que al menos 5 millones de personas habitan en 5.687 barrios populares en todo el territorio nacional. Esta población se encuentra en una situación habitacional precaria, sin derecho a la vivienda adecuada, a servicios básicos formales como agua, luz o gas, ni acceso a infraestructura urbana. Sólo en la provincia de Buenos Aires hay 573.932 familias viviendo en 1.933 barrios populares. 

La normativa vigente lo que hace es reconocer como sujetos de derecho a quienes viven allí, de derecho de servicios y de urbanización, y los que pueden presentar proyectos para urbanizar son tanto las cooperativas como los municipios. En la ciudad, hasta el momento sólo las entidades cooperativas se han dedicado a gestionar y realizar mejoras en los mencionados asentamientos, para ofrecer mejores condiciones a sus residentes, pero no hay políticas pública municipales traccionadas en esta dirección. Por su lado, la comuna antepone la regularización dominial de las viviendas a cualquier acción. 

Además, recientemente bajó al territorio un programa de infraestructura enmarcado dentro de la ley del Registro Nacional de Barrios Populares, que establece obras en 4.500 barrios del país, de los cuales nueve inscriptos son de Tandil, y será ejecutado por la cooperativa El Laurel. Pero los problemas estructurales persisten y hay 1.788 familias que no acceden a la mayoría de los derechos básicos, mientras el valor de los terrenos y las propiedades se dispara sideralmente, lo que configura un complejo escenario urbano. 

El Municipio de Tandil llevó a cabo por redes sociales y con la presencia de Juan Manuel García como escribano público, el sorteo de lotes que forman parte del Programa de Autoconstrucción Asistida de Viviendas con Ayuda Mutua. El sueño de la casa propia ahora está más cerca para 22 familias, que con una alegría incomparable siguieron la transmisión y resultaron beneficiarios. A raíz de resultar ganadores deberán, de acuerdo al espíritu del sistema, aportar el esfuerzo personal para construir las viviendas y una vez finalizadas las obras, comenzarán a abonar el terreno, situado en el barrio La Movediza, en el predio delimitado por las calles Salta, Azucena, Alvarado y Paseo de los Niños, incluyendo el pasaje Los Jazmines.  

Antes del sorteo, el intendente Miguel Lunghi brindó unas palabras grabadas, en donde reconoció lo “lindo que es desde la gestión pública, acompañar a una familia a concretar el sueño de la casa propia”. Además, expuso que "hoy estamos acompañando a 22 familias en el inicio de ese camino y por eso es un día de enorme alegría. Impulsamos este programa como un nuevo paso en la política pública para favorecer el acceso a suelo urbano y vivienda que iniciamos hace un largo tiempo. Avanzamos con la generación de suelo urbano en La Movediza, Arco Iris y María Ignacia. Seguiremos trabajando para nuevos proyectos. Este sorteo es el comienzo de un hermoso camino, para todos es importante recordarles que el registro de demandas institucional quedará abierto para lo que viene", señaló el jefe comunal.

Por su parte, Alejandra Marcieri, secretaria de Desarrollo Humano y Hábitat, le indicó a El Eco de Tandil que  “estamos muy contentos de poder darle esta oportunidad a los vecinos. Acá se vivió con mucha felicidad, así que no me puedo imaginar la alegría de aquellas familias adjudicatarias en sus casas. Tuvimos un pico en las redes de más de 500 personas viendo en vivo el sorteo. Esto recién es el comienzo, van a existir muchas más posibilidades para que los vecinos tengan el derecho de una vivienda digna". 

En cuanto a la dinámica del programa, adelantó que "el siguiente paso para aquellos beneficiarios es acercar la documentación que acredite aquello que hicieron mediante declaración jurada. En unos días nos vamos a comunicar con cada uno de aquellos que resultaron ganadores también para tener el primer informe socioambiental, realizado por una trabajadora social, dentro de los requisitos por norma”, cerró la funcionaria. 

Al momento del sorteo, un total de 768 familias completó todo el proceso de inscripción y cumplió con los requisitos establecidos en la normativa. Cabe destacar que el programa está destinado a aquellas familias que no pueden acceder a una vivienda por medios propios, ni a través de un crédito y propone un sistema de ayuda mutua. Durante agosto y con el objetivo de tener un relevamiento que permita actualizar de manera regular la demanda de vivienda en esta ciudad; y también ofrecer información relacionada a programas existentes o que se pudieran generar a futuro, el Municipio de Tandil creó el Registro de Demanda Habitacional, donde en un mes se anotaron más de 3 mil personas.  

Los ganadores

En primer lugar, se sortearon dos beneficiarios y lotes para el segmento de grupos familiares con personas con discapacidad. En ese tramo, también se sortearon los dos suplentes. Resultaron ganadores titulares Facundo Sebastián Rodríguez (lote 10) y Sabrina Elizabeth Moris (lote 18). Los suplentes resultaron Romina Pamela Andreasen y Cecilia Alejandra Billordo.

Acto seguido, con la fiscalización del escribano público Juan Manuel García, se sortearon los 20 titulares y sus correspondientes lotes del segmento general y los 20 suplentes que quedarán en tal orden de prelación.

Los beneficiarios fueron Eugenia Martínez (lote 3); Anabela Rodríguez (lote 2); Cintia Ruiz (lote 11); Marcelo Intelisano (lote 19); María Anchoverri (lote 20); María Paredes (lote 9); Miguel Cano (lote 8); Graciela Rodríguez (lote 7); Oscar Crisman (lote 6); María Ojeda (lote 22); Yamila Morales (lote 16); María Betanzo (lote 21); Mónica Orsini (lote 1); Patricia De Llanes (lote 13); Norma Gómez (lote 5); Cintia Nochetti (lote 4); Nadia Molina (lote 17); Carla Moriggia (lote 15); Constanza Becchi (lote 12); María Dorrego (lote 14).

Como suplentes para el segmento general resultaron Cecilia Maldonado; Milagros Mangone; Eloy Godoy; Natalia Roldan; Agustina Guzmán; Romina Moure; Ivanna Rodríguez; Sebastián Federico; Nancy Luque; Milagros Larraburu; Melisa Girado; Andrea Gómez; Jimena Valdebenito; María Domínguez; Brisa Etchebarne; Daiana Ibáñez; Camila Planes; Adriana Monteros; María González; y Celeste Sassou. 

¿De qué forma se abonarán los lotes?

El precio a abonar por las parcelas de tierra será el promedio que resulte del monto de la suma de doce salarios básicos de empleado administrativo municipal categoría 4 de 30 horas semanales y del monto dispuesto por tasación oficial emitida por el Centro de Martilleros de Tandil. Las familias beneficiarias deberán pagar en 120 cuotas mensuales y consecutivas, cuyo valor inicial no podrá ser superior al monto equivalente al 40 por ciento del monto del salario mínimo, vital y móvil, vigente a la fecha de entrega de la vivienda.

En caso de que la cuota que se establezca resultare superior al monto establecido precedentemente, se incrementará la cantidad de cuotas, hasta el número necesario para que la misma sea igual o inferior al mismo. El capital total adeudado será ajustado conforme al coeficiente de variación salarial. Los lotes deberán estar dotados con redes de agua, gas y cloacas.

Las responsabilidades

El Gobierno local se hará cargo de varios criterios administrativos y técnicos, como el amojonamiento y nivelación de los lotes; la presentación de la documentación técnica de los prototipos de viviendas e infraestructura; la designación de un equipo técnico encargado de la administración y seguimiento de las obras, control y fiscalización de la utilización de materiales y cumplimiento por parte de los beneficiarios de las horas de trabajo comprometidas para ser adjudicatarios de una vivienda.

Los beneficiarios, por su parte, se comprometerán a aportar la mano de obra que fuere necesaria para la construcción. Se fijará como mínimo 48 horas mensuales de labor que deberá cumplir en forma efectiva para tener derecho a la adjudicación de la vivienda. El proceso de construcción tiene un plazo máximo de dos años y el tipo de vivienda deberá seguir uno de los prototipos determinados por el Departamento Ejecutivo. Los adjudicatarios tomarán posesión y empezarán a pagar sus casas una vez que cumplan con las condiciones de habitabilidad.